Har man en undersökningsplikt av boarean av fastighet om köparen angett en area men samtidigt rekommenderat uppmätning?
Hej, vi köpte en fastighet 2015 där den korrekta arean är över 10 m2 mindre än vad som har angetts i annons och kontrakt. Av NJA 1983 s. 858. tolkar jag det som att det befriar oss köpare från den undersökningsplikten. Det står dock följande i kontraktet:
"Övrig information:
OBS! I annonsen angiven boarea om 150 kvm är enligt säljarens information (då det inte finns någon boarea angiven i Lantmäteriets fastighetsinformation). Vill man som köpare säkerställa informationen bör man utföra en uppmätning då avvikelser kan föreligga."
"Säljaren har lämnat Köparen information om Fastigheten i bifogad objektsbeskrivning. Säljarens upplysning
om Fastighetens skick framgår bland annat av separat bifogad frågelista. Fastighetens boarea framgår av
bifogad objektsbeskrivning. Köparen är medveten om att Boarea kan variera beroende på skillnader mellan
olika uppmätningsnormer.
Fastighetsmäklaren har lämnat skriftlig information till köparen gällande undersökningsplikten enligt 4 kap
19§ Jordabalken."
Gör detta att vi inte kan kräva prisavdrag från säljaren?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Att undersökningsplikten för en köpare av fastighet kan begränsas av en utfästelse av säljaren är något som helt korrekt framgår av NJA 1983 s. 858. Att säljaren därmed uppgett arean för fastigheten är en utfästelse som begränsar din undersökningsplikt.
Däremot framgår det av samma rättsfall att detta gäller under förutsättning att det inte finns "andra omständigheter som talar mot". HD anger att om det finns omständigheter "som tyder på att förhållandena varit sådana att köparna borde ha insett att tomtarealen var en annan än den uppgivna", så gäller fortfarande undersökningsplikten.
En sådan omständighet kan vara att avvikelsen är så stor att den borde ha framgått när man tittat runt i fastigheten. En annan kan vara att säljaren uppgett att en avvikelse kan förekomma.
I det här fallet tycks det ha framkommit i kontraktet att det rekommenderas att köparen själv uppmäter boytan, eftersom avvikelser kan förekomma. Det framgår vidare att köparens informerats om att avvikelser baserat på olika uppmätningsnormer är möjligt.
Att en skillnad på 10 kvm skulle kunna förekomma baserat på att man använt sig av olika uppmätningsnormer är enligt min bedömning inte troligt. Å andra sidan anges det i samband med köpet att du rekommenderas på allmän basis att uppmäta boarean själv på grund av eventuella avvikelser. Eftersom undersökningsplikten för köpare av fastigheter är omfattande, gör jag den sammantagna bedömningen att du har haft en undersökningsplikt i det här fallet och att ni inte har rätt att åberopa felet i enlighet med vad som stadgas i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken.
Vänligen,
