Hur beräknas kapitalvinsten vid avyttring av en fastighet när denna har erhållits i gåva? Och vad gäller inkomstskatterättsligt vid underprisförsäljning? Även vissa frågor om arv
Har fått en fastighet i gåva,ska sälja till ett av mina barn 500000 under marknadsvärde som är 3800000 hur blir det med reavinsten.Måste även tänka på mitt andra barn så det blir rättvist,hur ska man göra på bästa sätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar din fråga enligt följande. Du har fått en fastighet i gåva, vilken har ett marknadsvärde om 3 800 000 kr, och du har nu för avsikt att sälja denna för 3 300 000 kr till ett av dina två barn. Du undrar dels hur reavinsten ska beräknas, men också hur den ifrågavarande försäljningen bästa hanteras i arvsrättsligt hänseende gentemot ditt andra barn. Tillämplig lagstiftning är:
Hur beräknas kapitalvinsten vid avyttring av en fastighet?
I 45 kap. IL finns bestämmelser avseende beräkning av kapitalvinst vid avyttring av fastigheter. Din ärendebeskrivning förtäljer inte vilken typ av fastighet det rör sig om, men reglerna omfattar såväl privatbostadsfastigheter (2 kap. 13 § IL) som näringsfastigheter (2 kap. 14-15 §§ IL). Jag kommer dock i den fortsatta framställningen att utgå ifrån att det handlar om en privatbostadsfastighet och inledningsvis kan följande konstateras. Huvudregeln i inkomstskattelagen för beräkning av kapitalvinster stadgar att kapitalvinsten (reavinsten) beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången (3 300 000 kr) minskad med utgifterna för avyttringen (hit räknas typiskt sett mäklararvoden och andra kostnader hänförliga till själva försäljningen) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Med omkostnadsbeloppet avses anskaffningsutgiften (det belopp som fastigheten ursprungligen köptes för) ökad med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Med förbättringsutgifter i fastighetssammanhang (privatbostäder) avses utgifter för ny-, till-, och ombyggnad, vilket innebär att fullt avdrags medges för detta (45 kap. 12 § IL). Ett enkelt exempel får illustrera det nu sagda.
Fastigheten säljs för 3 300 000 kr. Anskaffningsvärde: 1 000 000 kr. Mäklararvode: 50 000 kr. Förbättringsutgifter: 100 000 kr. Baserat på de ovan anförda inkomstskatterättsliga bestämmelserna får således vi följande.
3 300 000 kr – 1 000 000 kr – 50 000 kr – 100 000 kr = 2 150 000 kr = kapitalvinsten.
Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är sedan skattepliktiga endast med 22/30, vilket i praktiken innebär en skatt på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital som är 30 %) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL). I det fiktiva exemplet ovan kommer den framräknade kapitalvinsten att beskattas med ett belopp om 473 000 kr (2 150 000 kr x 0,22 = 473 000 kr), vilket ger en nettoförtjänst om 1 677 000 kr.
Hur gör man då om en tillgång (din fastighet) har förvärvats benefikt, alltså erhållits i gåva?
Jo, enligt den så kallade kontinuitetsprincipen inträder förvärvaren (du) i den tidigare ägarens skattemässiga ställning, vilket innebär att ovanstående beräkningsmodell fortfarande görs gällande, dock på basis av den person som du fick fastigheten av och dennes omkostnadsbelopp (44 kap. 21 § IL).
Utgör den till ett av dina barn riktade underprisförsäljningen en gåva till denne? Och hur ska "rabatten" hanteras i förhållande till ditt andra barn?
Det korta svaret lyder: Nej, det gör den inte. Vid avyttring av en fastighet är utgångspunkten att försäljningen sker till ett pris motsvarande marknadsvärdet. Om så inte sker, alltså om försäljningen sker till ett pris som understiger marknadsvärdet, utgör transaktionen ett så kallat blandat fång. Detta innebär att överlåtelsen av fastigheten rättsligt sett innehåller både inslag av köp och gåva. För att de skattemässiga konsekvenserna vid blandade fång ska kunna behandlas fordras att transaktionen i sin helhet antingen klassificeras som ett köp eller som en gåva. Om köpeskillingen understiger fastighetens taxeringsvärde kommer hela transaktionen att betraktas som en gåva (huvudsaklighetsprincipen). Taxeringsvärdet motsvarar 75 % av marknadsvärdet och genom en tämligen enkel matematisk beräkning inses lätt att så inte är fallet här (3 300 000 kr motsvarar ca 87 % av marknadsvärdet om 3 800 000 kr). Inkomstskatterättsligt utgör alltså hela fastighetsöverlåtelsen ett köp och ingenting annat.
Oaktat den skatterättsliga beteckningen på den kommande avyttringen av fastigheten och i förhållande till ditt andra barn skulle jag föreslå att det skrivs att rabatten om 500 000 kr ska utgöra ett förskott på arv. Då kommer dennes arvslott efter ditt frånfälle att minskas med motsvarande när kvarlåtenskapen efter dig ska fördelas varför ärvdabalkens likabehandlingsprincip därmed blir möjlig att upprätthålla, vilken kort och gott innebär att bröstarvingarna tar lika lott i arvlåtarens (din) kvarlåtenskap (2 kap. 1 § 2 st. och 6 kap. 1 § ÄB).
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Vänligen notera att vår byrå inte arbetar med skatterätt. Däremot kan vi naturligtvis vara dig behjälplig i alla typer av civilrättsliga göromål, såsom upprättande av vederhäftiga köpehandlingar, testamenten och annat dylikt, vilket jag skulle rekommendera i din situation.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
