Hur hanterar man oreglerade fordringar vid försäljning av fastighet?
En fastighet såldes i höstas. Under föräljningsprocessen hävdar en av de 5 andelsägarna vid upprepade tillfällen att det finns obetalda kostnader som ska betalas inför tillträdet i enlighet med gåvobrevet som delar ansvaret lika. Mäkl. driver igenom ett undertecknande av köpehandlingar utan att dessa kostnader reglerats. Det ska en av säljarna ordna säger hon men det görs inte. Dagen efter undertecknandet av köpeavtalet går hon ut med ett mail om att det finns kostnader som ska betalas. Även köpekontraktet undertecknas på tillträdesdagen utan att övriga säljare eller mäklaren sett till att dessa kostnader är betalda. Andelsägarna hävdar att kostnaderna är enskilda. Säljare med obetalda fordringar går efter försäljningen till Tingsrätten för att få betalt. Alla säljarna stäms och den som är först ut svarar att säljaren med fordringar redan fått betalt 1) via sin köpeskilling för sin andel 2) Kostnaderna är inte gemensamma 3) köpekontraktets 5§ slutreglerar dessa kostnader. 1) är enligt den säljare som haft kostnaderna helt fel och bygger på att kostnaderna är enskilda vilket de inte är. 2 är fel kostnaderna är gemensamma 3) är fel eftersom de inte ens diskuterat dessa kostnader utan hela tiden avvisat kraven som att de är enskilda kostnader. De anger att de aldrig kommer att betala. Bevisning finns att kostnaderna är gemensamma. Kan han om Tingsrätten finner att kostnaderna är gemensamma driva att §5 inte är uppfylld trots att han undertecknat avtalet på tillträdesdagen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag har förstått din fråga så undrar du hur du som säljare ska hantera de oreglerade fordringar som finns kvar efter att köpet är genomfört?
Bakgrund
Till en början kan det slås fast att huvudregeln är att de oreglerade fordringarna är helt frikopplade från överlåtelsen av fastigheten, förutsatt att något annat inte framgår i det avtal som ni undertecknat. Du antyder i din fråga när du hänvisar till 5§ att det kan finnas något om kostnaderna där men eftersom jag inte har tillgång till avtalet kan jag inte ta ställning till detta. Därför kommer jag i mitt svar utgå från att det inte finns något avtal som reglerar något om kostnaderna som du hänvisar till i din fråga.
Nästa steg blir att slå fast om det faktiskt är oreglerade fordringar som du har mot någon annan och i så fall mot vem. Jag har inte fullständig information för att kunna svara på dessa frågor utan får försöka svara så gott det går utifrån vissa antaganden.
Du har beskrivit fordringarna som "obetalda kostnader" varför jag antar att det är faktiska utlägg som du haft för något som har med fastigheten att göra. Med detta som utgångspunkt så finns det två alternativ. 1. Du har fått godkännande av de andra delägarna för att ådra dig kostnader som sedan de ska ta sin del av eller 2. Du har ådragit dig kostnader som inte godkänts av de andra delägarna.
1.Om delägarna har godkänt kostnaderna så ska delägarna svara för kostnaderna motsvarande sin ägarandel eller motsvarande den del de godkänt kostnaderna om detta avviker från ägandeförhållandena
2.Om kostnaderna inte godkänts så kan de ändå tvingas betala kostnaderna om de anses nödvändiga för förvaltningen eller försäljningen belasta delägarna motsvarande deras ägandeskap. Notera dock att detta endast avser kostnader som är direkt nödvändiga.
Vad händer om de ändå inte vill betala?
I detta fall så är det bäst att ta hjälp av en jurist men i stora drag kan det sägas följande: Om fordran är tvistig, d.v.s. om gäldenären inte anser sig skyldig att betala, så måste du stämma dem för att få ut dina pengar. Om fordran inte är tvistig kan du istället vända dig till kronofogdemyndigheten och genom betalningsföreläggande få ut dina pengar från gäldenären.
För det fall att du måste stämma dem kan det också bli aktuellt att nyttja din rättsskyddsförsäkring, om du har en sådan, för en del av dina kostnader (den ingår oftast i hemförsäkringen). För att göra detta så vill de flesta försäkringsbolag att den jurist du anlitar ansöker till dem för att du ska få nyttja denna del av din hemförsäkring.
Handlingsplan
Min rekommendation är att i första hand försöka prata med de andra delägarna och försöka förmå dem att betala. Om detta inte fungerar så rekommenderar jag att du tar hjälp av en jurist för att bedöma rättsläget och rådge dig vidare. Förmodligen blir det aktuellt att ta fram en skrivelse till motparten alternativt att stämma motparten.
Jag hoppas detta var svar på dina frågor och om du har några kompletterande frågor eller om du vill komma i kontakt med en jurist så når du mig på robert.lindstrom@lawline.se
Vänligen,
