Hyresgäst ansvar och grund för uppsägning.
En hyresgäst lämnar fönstret öppet vid regnväder trots upprepade tillsägningar att stänga det när hen lämnar lägenheten eller när det regnar. Huset är ett äldre hus med trä bjälklag så ev. vattenskada kan drabba lägenheter under också. Vad göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
I mitt svar har jag först förklarat vilka skyldigheter en hyresgäst har när det kommer till att vårda hyresrätten. Därefter har jag gått in på vad man som hyresvärd kan göra när hyresgästen brister i denna skyldighet. Vidare har jag förklarat på vilka grunder din hyresgäst kan tänkas bli uppsagd utan rätt till förlängning. Till sist följer en sammanfattning av mitt svar.
Hyresgästens skyldigheter och skadeståndsansvar
Hyresgästens vårdnadsansvar finns reglerat i JB 12 kap 24 § där det i första styckets första mening kort och gott står att "Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör". Frasen "med var därtill hör" tar sikte på t.ex. förråd och gemensamma utrymmen, varför skador i bjälklag som i sin tur ger upphov till ytterligare skador i t.ex. en intilliggande lägenhet omfattas av vårdnadsplikten. Hyresgästen är även skyldig att genast informera hyresvärden om sådana brister och fel som snabbt måste åtgärdas för att förhindra skador.
I samma bestämmelse finns hyresgästens skadeståndsansvar reglerat (JB 12 kap 24 § första stycket). Skadeståndsansvaret förutsätter att hyresgästen vållat, eller genom vårdslöshet orsakat skadan. Hyresgästen ansvarar även för personer i dennes hushåll och gästers försummelse. Hyresgästen ansvarar även för skador som uppstått genom att han eller hon försummat att upplysa hyresvärden om en brist eller ett fel som behövt åtgärdas (12 kap 24 § andra stycket). Som hyresvärd har du även rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra förbättringsarbeten som krävs för att förhindra skada (JB 12 kap 26 § första stycket). Tingsrätten handlägger skadeståndsärenden som grundar sig i JB 12 kap 24 § och det är du som har bevisbördan för att det är hyresgästen som orsakat skadorna (NJA 1987 s. 668). Det kan därför vara en god idé att dokumentera så mycket som möjligt.
Vad en hyresvärd kan göra åt en hyresgäst som inte tar sitt ansvar
Som jag förstår dig har du lämnat upprepade tillsägelser om att fönstret måste hållas stängt när det regnar. Om dessa tillsägelser har lämnats muntligen bör du göra det skriftligen och via daterat rekommenderat brev. Detta för att i en eventuell tvist kunna bevisa att tillsägelserna har gått fram och att hyresgästen getts möjlighet till förbättring. I tillsägelsen ska du även framhålla att om efterrättelse inte sker kan det leda till att hyresavtalet sägs upp utan rätt till förlängning. För att understryka hur angeläget det är att fönstret hålls stängt kan du även påminna hyresgästen om dennes skadeståndsansvar i det fall en fuktskada uppstår.
Inte rätt till förlängning på grund av hyresrättens förverkande
Om hyresgästen inte rättar sig efter tillsägningarna och det öppna fönstret leder till fuktskador och en vanvårdad lägenhet, kan hyresrätten anses förverkad (12 kap 42 § första stycket nionde punkten). Om du säger upp hyresavtalet att upphöra vid hyrestidens slut innebär det att hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd och inte längre har rätt till förlängning (JB 12 kap 46 § första punkten). Löper hyresavtalet på obestämd tid och därmed inte har ett på förhand bestämt slutdatum ska du säga upp hyresavtalet med den uppsägningstid som ni har avtalat. Har ni inte avtalat någon uppsägningstid gäller tre månader (12 kap 4 § första stycket andra punkten).
Hyresgästen ska därefter flytta ut ur lägenheten vid hyrestidens slut, om hyresgästen inte har hunnit bättrat sig innan dess (JB 12 kap 43 första stycket). En sådan förbättring skulle t.ex. kunna bestå i att hyresgästen ersatt fuktskadorna och börjat stänga fönstret. Isåfall kan hyresgästen ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Vill du trots det att hyresgästen ska flytta ut ska du inom en månad hänskjuta tvisten till hyresnämnden, annars är uppsägningen utan verkan och hyresgästen får bo kvar (12 kap 49 § första stycket). Skulle hyresnämnden i en hänskjuten tvist bekräfta att hyresrätten är förverkad ska hyresgästen genast flytta därifrån, om du inte samtycker till visst uppskov med avflyttningen (JB 12 kap 52 § första stycket).
Vill du inte vänta till hyresavtalets slut innebär förverkandet även att du kan säga upp hyresavtalet i förtid (JB 12 kap 42 § första stycket nionde punkten). Du behöver isåfall inte vänta till hyrestidens slut utan hyresavtalet sägs upp med omedelbar verkan (JB 12 kap 6 § första stycket). Är ni i detta fall oense om huruvida hyresgästen har rätt att bo kvar måste du hänskjuta tvisten till antingen kronofogden eller tingsrätten.
Inte rätt till förlängning på grund av annan misskötsel
Om hyresgästens vanvård inte är så pass allvarlig att hyresrätten anses förverkad, kan han eller hon ändå förlora sitt besittningsskydd och sin rätt till förlängning. Isåfall krävs det att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (JB 12 kap 46 § andra punkten). De förpliktelser vi talar om här är de som följer av hyresavtalet men även de som följer av lagen och bl.a. framgår under rubriken "Hyresgästens skyldigheter och skadeståndsansvar".
Säger du upp hyresavtalet och nekar hyresgästen förlängning på denna grund är det hyresnämnden som handlägger en eventuell tvist.I en tvist tittar hyresnämnden på en helhetsbild av hyresgästen samt väger hyresvärdens intresse mot hyresgästens intresse. Att hyresgästen inte orsakar fuktskador på bjälklagen är ett av hyresvärdens intressen som beaktas. Om hyresgästen inte har fått en tillsägelse om rättelse talar det för att hyresgästen har rätt till förlängning (se JB 12 kap 46 § andra stycketoch stycket "Vad en hyresvärd kan göra åt en hyresgäst som inte tar sitt ansvar"). Hyresgästens personliga förhållanden beaktas också.
Hur en uppsägning ska gå till
En uppsägning ska vara skriftlig och bör innehålla anledningen till uppsägningen (JB 12 kap 8 § första och andra stycket). Den ska även vara tydlig och klargöra när hyresgästen förväntas vara utflyttad. Du bör även skicka uppsägningen via rekommenderat brev med mottagarbekräftelse eller överlämna den tillsammans med ett vittne.
Sammanfattning
Som utgångspunkt bör du se till att ge hyresgästen skriftliga tillsägelser, helst per daterat och rekommenderat brev. På så sätt försätter du dig själv i ett bra bevisläge om en tvist skulle uppstå. Du bör så gott det går även dokumentera de gånger fönstret har stått öppet när det regnar. Dagboksanteckningar, bild och videobevis, vittnesmål m.m. borde vara tillräckligt. Detta för att med goda förutsättningar kunna kräva ersättning i en eventuell skadeståndstvist. Beslutar du att säga upp hyresgästen ska uppsägningen ske i enlighet med föregående stycke.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga.
