Hyresgästens skyldigheter och hyresvärdens rättigheter
Jag har en hyresgäst som inte vårdar sin lägenhet. Deras hund har åsamkat stora skador i lägenheten och de har försökt att reparera det själva men då gjort skadan värre. De har fullt med saker framför element så vi inte upptäckte en vattenskada i tid. De håller inte sin lägenhet i städat och fräsch skick. Deras hund smutsar ner i trappuppgång och den skäller alla tider på dygnet. Nu har de också tagit in en boende till och säger att de kan göra som de vill för de har lagen på sin sida. Vi har ett dokument som de tagit del av och där det står vissa saker som de ska göra men de har helt struntat i det också. Vad kan jag som hyresvärd göra? Vad jag än säger hänvisar de till att de har rätt och jag har fel. Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga aktualiserar reglerna i 12 kap jordabalken (JB). I 12 kap 23 – 27 § JB finns bestämmelser om hyresgästens användning av lägenheten.
Hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Till denna vårdnadsplikt hör till exempel att iaktta viss aktsamhet och rengöring. Hyresgästen är vidare skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till dennes hushåll eller av annan som hyresgästen inrymt i lägenheten (12 kap 24 § första stycket JB).
Uppkommer skada som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte ska uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan (12 kap 24 § andra stycket JB). Skador som hyresgästen genast måste underrätta värden om kan vara till exempel läckor på vatten- eller avloppsledningar. Försummar hyresgästen att på detta sätt meddela hyresvärden, är hyresgästen ansvarig för skada som föranleddes av hans eller hennes försummelse. Detta gäller också om det finns ohyra i lägenheten (12 kap 24 § tredje stycket JB). Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nya innehavaren skulle ha ersatt enligt de första två styckena, om lägenheten hade varit hyrd av honom eller henne (12 kap 24 § fjärde stycket JB).
När hyresgästen använder lägenheten ska denne se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara så pass skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö, att de inte rimligen bör tålas (störningar i boendet) (12 kap 25 § första stycket JB). Hyresgästen är skyldig att undvika störande beteende när denne använder lägenheten. När man bedömer vilka störningar som bör accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Kravet på en god bostadsmiljö skulle kunna medföra att till exempel buller om natten anses som en störning, eftersom en god boendemiljö förutsätter att ett någorlunda normalt sömnmönster kan upprätthållas. Några ytterligare vanliga exempel på störningar är nedskräpning, störande i form av musik eller skrik, vanskötsel av djur, hot eller aggressivt beteende. Att musik eller skrik förekommer på nattetid är mer besvärande än att så sker på dagtid. Om störningarna pågår i tillräckligt stor utsträckning kan de leda till hyresavtalets upphörande.
Hyresgästen ska vidare vid sin användning av lägenheten i övrigt iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Om det förekommer störningar i boendet, ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse att denne ska se till att störningarna omedelbart upphör samt underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Hyresvärden har rätt att utan fördröjning få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada (12 kap 26 § JB). Inträffar exempelvis en vattenskada har hyresvärden rätt att omedelbart komma in i lägenheten.
Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 12 kap 25 § jordabalken vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf, och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse (12 kap 42 § punkt 9 JB). Ett hyresavtal för en bostadslägenhet får dock inte sägas upp på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 12 kap 25 § jordabalken. Om hyresrätten är förverkad på grund av 12 kap 42 § punkt 9 jordabalken men en rättelse görs innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av allvarliga störningar i boendet (12 kap 43 § JB).
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
