Hyresvärds / hyresgästs förpliktelse att om- eller påbygga hyreslokal

Question

Jag sitter i styrelsen för en förening som hyr en lokal av kommunen. Vi hyr en övervåning i lokalen men har tidigare hyrt hela huset. Nu, många år senare, har kommunen hyrt ut undervåningen till någon. Entrén till både under - och övervåning är via samma låsta dörr med tagglås. Problemet är att vi inte har något lås upp till vår lokal och därför kan vem som helst som blivit insläppt till undervåningen ta sig upp till vår lokal på övervåningen. Vi har länge försökt driva frågan ang en dörr som går att låsa till vår lokal då vi har mycket av värde, men vi kommer ingenstans med kommunen. Vems ansvar ligger det på att vi ska ha en låst dörr till vår lokal? Ligger det på kommunen? Kommunen har i månader sagt att ”de ska kolla på det och återkomma” men det händer inget

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!

Som jag förstår din fråga har eran förening ingått ett hyresavtal med kommunen. Därvid har ni rätt att utkräva att kommunen uppfyller sin del av avtalet. 

När det gäller hyra av en lokal finns det alltid ett s.k. verksamhetsföremål avtalat mellan parterna, i detta fall mellan er och kommunen. Med verksamhetsföremål förstås vad lokalen ska användas till, så i detta fall är verksamhetsföremålet att lokalen ska brukas som en samlingsplats för er förening. Genom att ni har angett ändamålet med uthyrningen anses underförstått följa att lokalen ska anpassas, till exempel genom om- eller påbyggnationer, så att det blir möjligt att bedriva den avtalade verksamheten. Eftersom det får anses naturligt att en förening kommer att förvara saker i sin lokal får det också anses behövligt med en möjlighet till säker förvaring av dessa saker, varför en låsbar dörr får anses nödvändig. Denna underförstådda princip ger dock ingen ledning kring vem som ska bekosta om- eller påbyggnationen eller vem som ska utföra arbetet. Det är möjligt att ert avtal säger något om denna sak, men om avtalet inte lyfter denna fråga så kan vägledning hämtas från 12 kap. 9 § jordabalken (JB).

Där sägs att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten så att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Hyresvärden ska då bekosta och utföra arbetet. Denna bestämmelse handlar förvisso om bostadslägenheter och inte om lokaler, men regeln har förankring i allmänna regler om att uthyrd egendom ska tillhandahållas så att den kan brukas för det ändamål till vilket det är uthyrt. Det är dock oklart om denna bestämmelse har så långtgående verkningar att den ska anses gälla om inget annat sägs. Redan förekomsten av omständigheter som indikerar att något annat är överenskommet bör kunna tas till intäkt för att er förening och kommunen i ert avtal har avsett en annan ordning. I så fall anses er förening både ha rätten till och eget ansvar för att sätta upp lokalen i behövligt skick, alltså att installera en dörr som avskärmar övervåningen. En sådan omständighet som kan beaktas är hyresnivån. Om den ligger under marknadsmässig hyra för en lokal av det slaget ni hyr kan det tala för att ni, i egenskap av hyresgäster, har ålagts skyldighet att upprusta lägenheten. Vidare kan det beaktas om ni som hyresgäster eller kommunen som hyresvärdar har ålagts underhållsansvaret för lokalen. 

Sammantaget är det lite oklart huruvida er förening eller kommunen har ansvaret för att installera en dörr för att avskilja er lokal från resten av huset. För att avgöra det måste ert avtal studeras. För vidare utredning kring er situation rekommenderar jag att ni tar kontakt med en av våra jurister och låter denne undersöka ert avtal för få ett definitivt svar!

Med vänlig hälsning,