Indirekt besittningsskydd och rätt till ersättning
Hej! Vi är ett företag som hyr en kontorslokal under tre års tid och automatisk förnyelse. Inför förnyelsen så vill hyresvärden säga upp kontraktet. Det står i vårt kontrakt att vi som företag har besittningsskydd till hyresobjektet enligt svensk lag. Vet ni vad det innebär och kan det vara en fördel när vi ska förhandla om ersättningen för uppsägningen? Vi har varit hos Hyresnämnden men inte godkänt förlikningsförslaget.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Besittningsskydd är en slags skyddsbestämmelse för nyttjanderättshavare ifall upplåtaren skulle säga upp avtalet till upphörande. Bestämmelsen innebär att den som hyr en bostad/lokal i första-eller andrahand inte nödvändigtvis behöver flytta trots uppsägning av hyresavtal. Reglerna om besittningsskydd regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB).
Det är av största relevans här att skilja på det s.k. direkta besittningsskyddet och det indirekta besittningsskyddet:
Direkta besittningsskyddet återfinns i 12 kap. 46§ JB och gäller främst för bostadslägenheter. Bestämmelsen stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse och enligt första punkten gäller ej en sådan förlängning om hyresrätten t.ex. blivit förverkad i enlighet med 12 kap. 42§ JB.
Det indirekta besittningsskyddet används i fråga om lokaler och är på ett sätt svagare för hyresgästen då hyresvärden inte kan tvingas förlänga avtalet. Hyresgästen skyddas alltså inte från avtalets upphörande. För att ändå förstärka hyresgästens position har det istället införts en rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden för den förlust som förorsakats pga. upphörandet av hyresförhållandet. De relevanta lagrummen återfinns i 12 kap. 56-60§§ JB.
I ert fall är ni ett förtag som hyr en kontorslokal varför det indirekta besittningsskyddet blir av intresse att analysera. Skyddet får indirekt sitt uttryck i 12 kap. 57§ JB där det anges att ni som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b§ JB om hyresvärden sagt upp avtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet eller om förlängning inte kommer till stånd då ni som hyresgäst inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Däremot ska det erinras om att ersättning inte alltid utgår. Detta är om någon av punkterna i bestämmelsen skulle anses uppfylld.
Av eran bakgrundsinformation framgår inte vilka motiv som legat bakom hyresvärdens val att säga upp avtalet och det blir därför inte lika lätt för mig att besvara er fråga. Det bör däremot nämnas att ersättningsskyldigheten bortfaller om hyresvärden haft befogad anledning att vägra förlängning. Skälen för avflyttningen ska vara av saklig art. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till erat intresse av att behålla lokalen. Det görs alltså en intresseavvägning mellan era motstående intressen. Jag vill även här uppmärksamma om generalklausulen i 12 kap. 57§ p. 4 JB som lämnar bredare utrymme för hyresvärden att komma undan med att betala ersättning.
Sammanfattningsvis stämmer det att ni kan ha rätt till ersättning, men ni bör studera 12 kap. 57§ och se om någon av undantagen som radas upp i punkterna blir aktuella i ert fall, dvs om hyresvärden anger ett sakligt skäl. Vidare bör ni åberopa ett skyddsvärt intresse från er sida eftersom det får betydelse i intresseavvägningen.
Om ni har ytterligare frågor är ni varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänliga hälsningar,
