Kan hyresvärden säga upp hyresavtalet om jag inte köper fastigheten?

Question

Hej.
Jag, mitt företag, hyr en fastighet av en privatperson och vi har ett skrifligt hyresavtal på 3 år med uppsägning 12 månader innan den avtala hyrestidens utgång. I fasigheten bedriver jag min verksamhet, bor ej där.
Nu hotar hyresvärden med uppsägning om jag inte köper fastigheten av denne. (!). Vad är det som gäller nu? Kan hyresvärden säga upp hyreskontraktet?

Answer 1

Hej, och tack för din fråga!

Avtalet ska följas. Om det inte finns något undantag i avtalet gäller det du redogör för, en hyrestid på 3 år. Hyresvärden kan inte pressa dig till att antingen köpa fastigheten eller strunta i ert avtal. Det låter som att hyresvärden är i behov av pengar och vill sälja fastigheten. Det är troligtvis ingen grund enligt hyresavtalet för att säga upp i förtid.

Du behöver alltså inte köpa fastigheten om du inte vill. Säger hyresvärden upp avtalet i strid mot avtalet utgör det ett avtalsbrott. Du kan då göra gällande påföljder så som att begära skadestånd.

Det är inte omöjligt att hyresvärden säljer fastigheten till någon annan. Huvudregeln är att köp bryter legostämma (d.v.s. säljs fastigheten försvinner din nyttjanderätt). Enligt 7 kapitlet 13 § första stycket i JB (jordabalken) står sig din rätt att hyra enligt avtalet även mot den nya ägaren om hyresavtalet är skriftligt och du har tillträtt fastigheten. Kriterierna är uppfyllda och du är alltså enligt paragrafen skyddad mot huvudregeln att köp bryter legostämma.

Beakta 7 kapitlet 11-21 §§ i JB för mer detaljer om vad som händer med hyresavtalet om fastigheten säljs.

Sammanfattningsvis ska hyresvärden hålla sig till avtalet för att inte begå avtalsbrott. Säljer hyresvärden fastigheten till annan består avtalet, och den nya ägaren övertar det ansvar den förra ägaren hade.

Med vänliga hälsningar