Kan man åberopa ett muntligt avtal med förra fastighetsägaren som grund för att bygga ett staket på grannens mark?

Question

Har köpt en fastighet och vid koll med Lantmäteriet finns inga belastningar på fastigheten. Granne har byggt ett 2 m högt plank ca 70 cm in på vår fastighet. Bygglov finns på uppförande av plank på tomtgräns. Grannen hänvisar till ett muntligt löfte av tidigare ägare. Tidigare ägare är död så säljare var dödsbodelägare (enda barnet i liv till tidigare ägaren). Ingen information om ett påstått avtal lämnades vid vårt köp. Vid kontakt med säljaren framkommer att något sådant löfte aldrig givits. Aktuell inmätningskarta utvisar att planket uppförts ca 70 cm från tomtgräns in på vår fastighet och dessutom monterat planket i vårt garage så vi kommer inte åt långsidan på garaget för underhåll.
Var någonstans i lagen kan vi läsa om detta? Kan ett avtal/löfte binda oss som tredje man?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag förstår din fråga som att du undrar om avtal med en tidigare fastighetsägare gäller mot nya fastighetsägare samt i allmänhet vad som gäller för att upprätta anläggningar på grannens mark.

För att besvara din fråga tänker jag redogöra för huruvida fastighetsägare kan ingå bindande avtal som avser fastigheten och om man får bygga ett staket på grannfastigheten.

Din fråga regleras i jordabalken (JB).

Kan fastighetsägare ingå bindande avtal rörande fastigheten?

Avtal som berör fastigheter och framförallt hur dessa nyttjas ska ingås genom s.k servitut. Ett servitut reglerar nyttjandet av en fastighet mellan den härskande samt nyttjande fastigheten. Denna typ av avtal binder fastigheten och dess framtida ägare till ett visst nyttjande av en fastighet. Dessa avtalen ska vara skriftliga (jfr 14 kap. 5 § JB). Muntliga avtal gäller således inte.

I avsaknad av ett skriftligt avtal rörande nyttjandet av en viss fastighet har inte någon annan utöver fastighetsägaren rätt att åberopa ett avtal som denne ingått med förra fastighetsägaren. Din granne kommer dessutom stöta på naturliga bevissvårigheter med att styrka det påstådda avtalet.

Får man bygga ett staket på grannfastigheten?

Nej, det kräver den befintliga fastighetsägarens godkännande. Den som olovligen upprättar ett staket på annans mark kan göra sig skyldig till skadegörelse alternativt ådra sig skadeståndsskyldighet beroende på om agerandet lett till sakskador (jfr 3 kap. 3 § JB). Om grannen inte kan ta bort staketet utan betydande kostand har ni rätt till ersättning för intrånget (3 kap. 12 § JB).

Om ni önskar vidare hjälp med ert ärende genom exempelvis upprättande av kravbrev till er granne för ersättning mot intrånget är ni välkomna att kontakta mig på [e-mail] för en djupare bedömning.

Hoppas ni fick svar på er fråga,