Kan man bygga ett attefallshus på annans tomt om det är överenskommet?
Lawline svarar
Hej och tack för du vänder dig med din fråga till Lawline!
För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalken (JB), lite köplagen/konsumentköplagen (KöpL/KöpL), Plan- och bygglagen (PBL) och Plan- och byggförordningen (PBF).
Jag kommer vid bevarandet av din fråga först direkt besvara om det är möjligt att göra det du vill göra. Sedan gå in lite på hur det påverkar dig rättsligt och slutligen om det krävs bygglov för att bygga ett attefallshus.
Är det möjligt att sätta upp attefallshus på annans tomt?
Det är möjligt att bygga ett attefallshus på annans tomt. Jag kommer förklara lite om reglerna som ligger bakom och vad som krävs för att bygga ett attefallshus.
Föremål som annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till fastighetsägaren, då den inte kommit till samma ägares hand, 2:4 JB. Med andra ord, om du bygger ett attefallshus på någon annans tomt så tillhör den dig. Detta betyder också att, då det inte tillhör fastigheten (jämfört med 2:1, 2:2 och 2:3 JB), att det är lös egendom. Eftersom det är lös egendom blir avtalslagen tillämplig. Detta betyder att ni kan ingå avtal/överenskommelser kring att du ska få rätt att bygga attefallshus på tomten, 1§ AvtL.
Vad är lös egendom och vad är fast egendom?
Fast egendom är jord, 1:1 JB och med jord menas jordytan. Så tomten är fast egendom. Om man bygger ett hus på en fast egendom så blir det ett fastighetstillbehör, 2:1 JB. Fast egendom regleras främst i JB. Lös egendom är allt som inte är fast egendom. Lös egendom regleras inte i JB.
Vad du bör veta när du bygger ett attefallshus - exemplet med att sälja
Det som kan vara viktigt kring det är att du inte skyddas av de reglerna som gäller i JB. Istället gäller då köplagen (KöpL) eller konsumentköplagen (KköpL) (om du är näringsidkare och säljer till konsument) om du ska sälja attefallshuset. Även andra regler som förhåller sig till lös egendom kan bli tillämpliga.
Exempelvis om du skulle sälja attefallshuset i framtiden så behöver det inte ske enligt samma former som i 4 kap JB. I 4:1 JB framgår det att det måste upprättas en köpehandling vid köp av fastighet som både säljaren och köparen signerar. Det finns krav på att det ska stå köpeskilling. När köpet är gjort ska ett köpebrev upprättas, 4:2 JB. Det finns massa skyddsregler i 4:3 JB om vad som kan ogiltigförklara ett köp, exempelvis köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes,
Det finns dessutom en undersökningsplikt som skyddar dig som säljare i JB, det vill säga ett krav på köparen att undersöka fastigheten och om den inte gör det så kan den inte åberopa felen, 4:19 2st JB.
Detta är bara några exempel på när JB kan skydda säljare och köpare. Det finns mer bestämmelser i JB som reglerar relationen. Sammanfattat så är det mer ordnade former i JB än i KöpL eller KköpL. Detta kan påverka om andra personer är villiga att köpa attefallshuset då det kan vara skrämmande att göra ett köp inom mindre säkra former.
Krävs det bygglov?
Utgångspunkten är att det krävs bygglov för nybyggnad, tillbyggnad eller annan ändring (9 kap. 2 § PBL). Ett attefallshus är en komplementbyggnad/komplementbostadshus. Följande kraven ska vara uppfyllda för att du inte ska behöva bygglov för att bygga ett attefallshus, se 9:2 PBL, 9:4a PBL, 6:5 PBF och 6:6 PBF.
- Om den inte ska ha en större byggnadsarea än 30 kvadratmeter
- Har en taknockshöjd som inte överstiger 4,0 meter
- Inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter
- I förhållande till en järnväg inte placeras närmare spårets mitt än 30,0 meter
- Är i omedelbar närhet till en till en- eller tvåbostadshus
- Inte uppförs vid byggnader eller inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla
- Att det inte är utökad bygglovsplikt för attefallshus i den detaljplan som gäller för området
- Om det är ett komplementbostadshus, inte placeras inom eller i anslutning till vissa områden som är av riksintresse för totalförsvaret
Hoppas du har fått svar på din fråga och stort lycka till!
