Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En bostadsrätt är s.k. lös egendom. Vid köp av lös egendom (bostadsrätt) gäller bestämmelserna i köplagen (1 § KöpL). Silverfiskar är att betrakta som skadedjur. Om en bostadsrätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig (17 § KöpL). Som köpare finns det anledning att anta att bostadsrätten inte kommer att ha skadedjur (t.ex. silverfiskar). I ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1998 s. 792) var det fråga om fel i bostadsrätt när det fanns ohyra (kackerlackor) i lägenheten vid tillträdet.
Köparen får inte hänvisa till fel som köparen måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen inte undersökt lägenheten trots att han uppmanats av säljaren att göra det så kan han inte åberopa felet, såvida han skulle ha upptäckt felet vid undersökningen. Därmed kan dolda fel göras gällande trots att en undersökning skett. Avgörande blir då om köparen borde ha upptäckt felet vid undersökningen (20 § KöpL). Om det fanns skadedjur, som köparen borde ha upptäckt kan felet inte åberopas om en undersökning har skett eller om köparen struntade i att undersöka lägenheten efter uppmaning av säljaren. Felet kan däremot åberopas om skadedjuren inte borde ha upptäckts vid en undersökning. Eftersom det kan vara svårt att upptäcka små silverfiskar vid en undersökning, är det troligt att en köpare inte borde ha upptäckt felet. Det är dock en bedömning som får göras i varje enskilt fall.
Frågan om bostadsrätten är felaktig ska bedömas med hänsyn till lägenhetens beskaffenhet när risken för varan går över på köparen (21 § KöpL). Risken för bostadsrätten går över på köparen när varan avlämnats enligt avtalet (13 § KöpL). Säljaren svarar för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare (21 § KöpL). Därmed är säljaren fortfarande ansvarig om silverfiskar funnits vid tidpunkten för avlämnandet, men som visar sig efter att köparen fått bostadsrätten, s.k. dolda fel. Det kan därför vara möjligt att skadedjur, såsom silverfiskar, utgör ett dolt felt.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
