Måste säljare upplysa om fel på duschen vid försäljning?
Jag har köpt en lägenhet där inga problem om något nämndes. Vid inflyttningen märker jag att duschen alltså kallvattenkranen ej går att vrida på utan en massa redskap. Detta har ej säljare sagt. Det är väll en skyldighet att säga till om sådana "större" grejer man vrider ju ej på dusch osv på visningar och litar ju på mäklare å säljare att dem uppger sanningen.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Köp av bostadsrätter regleras enligt reglerna i köplagen (KöpL). Lagen är dispositiv, vilket innebär att det ni har avtalat om har företräde framför lagbestämmelserna (3§ KöpL).
Hur fungerar undersökningsplikten?
När man köper en bostadsrätt har man oftast gått på en visning innan köpet eller i alla fall blivit erbjuden att undersöka bostadsrätten. Jag utgår därför att så varit fallet även för dig. Detta spelar roll eftersom du som köpare inte har möjlighet att göra gällande sådana fel du borde ha märkt vid denna eventuella visning (20 § KöpL). Vad du borde ha märkt är däremot en lite komplicerad fråga som beror på flera omständigheter. Det kan bero på t.ex. omfattningen av din undersökning, dina kunskaper och andra erfarenheter. Vidare kan det också ha betydelse vad säljaren sagt. Om säljaren t.ex. uttryckt att duschen är felfri eller liknande så kan din undersökningsplikt begränsas. En utgångspunkt kan vara vad en normalkunnig person borde ha märkt vid en noggrann undersökning av bostadsrätten.
Felet som du beskriver verkar vara ett sådant fel som hade märkts om du hade försökt skruva på duschen. En sådan enkel åtgärd för att uppmärksamma felet kan tala emot att du har rätt att åberopa det. Oavsett om du borde märkt felet eller inte kan du göra gällande dessa mot säljaren om denne handlat i strid mot tro och heder, exempelvis om säljaren aktivt försökt dölja felet.
Köpa lägenhet som är såld i "befintligt skick"
Vidare säljs ofta bostadsrätter med en friskrivning i avtalet om att bostadsrätten säljs i så kallat "befintligt skick" och detta påverkar också om du har rätt till att åberopa felet (19§ KöpL).
Att något säljs i befintligt skick innebär att du som köpare inte kan förvänta dig att varan är helt felfri. Det är alltså en ansvarsbegränsande friskrivning för säljaren. Syftet är dock inte att frånta dig möjligheten att åberopa fel helt. I tre olika fall kan du göra gällande fel i bostadsrätten trots friskrivningen:
1. Om bostadsrätten inte stämmer överens med ev. uppgifter om egenskap eller användning av bostadsrätten som säljaren lämnat innan köpet och kan antas ha påverkat köpet
2. Om säljaren underlåtit att upplysa dig om "ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet" eller
3. Om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du med fog kunnat förvänta dig med tanke på priset på bostadsrätten och andra omständigheter.
Av betydelse i ditt fall blir då om säljaren lämnat uppgifter om duschen och dessa uppgifter inverkade på ditt köp av bostadsrätten. Gällande den andra möjligheten är det högst tveksamt att endast på pga att det är besvärligt att sätta på kallvattnet så utgör det är ett sådant väsentligt förhållande som du borde ha blivit upplyst om. Detta i och med att detta verkar vara ett relativt litet fel som kan åtgärdas.
Sista möjligheten att göra gällande felet är om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick och det är det förmodligen inte i och med att problemet antagligen inte innebär höga kostnader att åtgärda.
Jag vill dock poängtera att det är svårt att göra en mer noggrann bedömning i och med att jag inte vet om alla relevanta omständigheter eller duschens närmare problematik.
Sammanfattning och vad du kan göra nu
Sammanfattningsvis har säljaren ingen generell upplysningsplikt. Utan en sådan plikt aktualiseras bara angående väsentliga fel (se punkt 2 ovan). Vidare är det svårt för mig att avgöra om du kan göra gällande felet och därför ha rätt till exempelvis avhjälpande av felen eller ev. prisavdrag. De givna omständigheterna talar för att det kan vara svårt. Detta dels på grund av din undersökningsplikt, dels pga friskrivningen som ofta används i avtalet. Däremot hindrar detta inte dig från att kontakta säljaren, berätta om felet och se om ni kan komma fram till en lösning. Tips är även att läsa igenom ditt överlåtelseavtal ytterligare en gång för att se om lägenheten sålts i befintligt skick eller inte.
Hoppas detta förtydligat saken lite och tveka inte att kontakta oss på Lawline igen om du har fler funderingar.
Med vänliga hälsningar,
