När får hyresvärd tillträda hyresgästs lokal?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!
Som jag tolkar din fråga undrar du om din hyresvärd får tillträda ditt förråd utan ditt tillstånd. För att besvara din fråga kommer utgångspunkt att tas i 12 kap. jordabalken (1979:994, JB).
Hyresvärdens tillträdesrätt generellt
Att hyresvärden har rätt att tillträda lokalen stadgas i 12 kap. 26 § JB. Hyresvärdens rätt att tillträda sin hyresgästs lokal har samband med hyresvärdens underhållningsplikt (se 12 kap. 9 § JB). Alltså hyresvärden har en skyldighet att säkerställa att hyreslokalen är i beständigt skick, vilket kräver av hyresvärden att denna kan tillträda lokalen.
Hyresvärden har enligt stadgandet rätt att utan lov från dig som hyresgäst tillträda lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Om förbättringsarbetet inte är brådskande, ska hyresvärden låta dig som hyresgäst veta att hen tänker utföra arbete åtminstone en månad i förhand.
Oavsett om arbetet är brådskande eller inte är det dock hyresvärdens skyldighet att säkerställa att arbetet sker med minsta möjliga olägenhet för dig som hyresgäst. I förhållande har du som hyresgäst en skyldighet att bereda hyresvärden tillträde till din lokal om hyresvärdens syfte med tillträdandet är legitimt, alltså om det är ett sådan förbättringsarbete på lokalen.
Hyresvärdens tillträdesrätt i ditt fall
Avseende din situation skulle alltså hyresvärden ta bort ett eluttag. För att hyresvärden ska ha haft rätt att utan ditt tillstånd tillträda lokalen krävs att ärendet var brådskande, vanligtvis ska det då röra sig om reparationer. Om eluttaget suttit där i nu två års tid, finns utrymme att diskutera huruvida ärendet verkligen var brådskande. Dock har ansetts att just elinstallationer, ska anses utgöra sådan nödvändig tillsyn som rättfärdigar att hyresvärd tillträder din lokal utan ditt tillstånd (se Svea hovrätts beslut 2011-02-16 i mål nr ÖH 10282-08)
Bovärdens tillträdesrätt generellt
Enligt 7 kap. 13 § lag (1991:614) om bostadsrätt har företrädare för bostadsrättsföreningen rätt att komma in i din lägenhet, således även förråd, om så behövs för att utföra arbete eller tillsyn som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 7 kap. 12 a § bostadsrättslagen. Enligt 7 kap. 12 a § bostadsrättslagen får föreningen avhjälpa brister i lägenheten om bostadsrättshavare, alltså du som hyresgäst, försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Enligt det stadgandet har du som hyresgäst ett ansvar att hålla lägenheten (förrådet) i gott skick. Den tillsyn föreningen själva ansvarar för är enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen att säkerställa att huset och marken är i gott skick.
Bovärdens tillträdesrätt i ditt fall
För att bovärden ska ha haft rätt att tillträda din lokal krävs alltså att hens ärende rört sådant arbete som föreningen ansvarar för eller att du som hyresgäst brustit i din skyldighet att hålla delen i gott skick. Om detta kan föras som argument för bovärdens tillträde till förrådet, har alltså hen agerat enligt lagen.
Sammanfattningsvis
Både din hyresvärd och din bovärd har alltså under särskilda omständigheter rätt att tillträda din lägenhet/ lokal utan ditt tillstånd. Om sådana omständigheter som rättfärdigar tillträdandet inte är för handen, finns utrymme att argumentera för att värdarna olovligen har tagit sig in i din lägenhet (lokal), vilket kan grunda en brottslig handling.
Jag hoppas du fick svar på din fråga! Tveka inte att höra av dig med fler frågor, eller direkt till våra jurister vid ytterligare funderingar!
