Nyttjanderätten vid arrende och förbehåll

Question

Vi har köpt en sjöbod och brygga på en arrendetomt. Säljarna ärvde detta av sin mamma efter hennes bortgång. Mamman hade tidigare fått det i gåva av sin sambo (X.X). I gåvobrevet till mamman finns ett förbehåll ”Bryggan som tillhör arrendet kommer även fortsättningen att användas av X.Xs barn och barnbarn”.

Barnen och barnbarnen påstår att förbehållet ska gälla för evigt, även om sjöbod & brygga har nya ägare.
Vi själva tolkar dock att förbehållet i gåvobrevet ej gäller längre, efter mammans bortgång. Det gällde bara så länge gåvomottagaren levde och ägde sjöboden. Stämmer det?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag kommer i mitt svar utgå från två olika scenarion. 1. Att säljaren är fastighetsägaren till arrendet och 2. Att säljaren var den tidigare nyttjaren av arrendet men inte ägaren av fastigheten.

Att arrendera ett båthus faller in under den arrendeformen som kallas för “lägenhetsarrende”. Vad som avses med lägenhetsarrende är arrende som inte huvudsakligen är till för: att bruka jorden (jordbruksarrende), att användas för förvärvsverksamhet (anläggningsarrende) eller för att bo på (bostadsarrende) (8kap. 1 § JB). Lägenhetsarrende är en så kallad “total nyttjanderätt” vilket innebär att du som arrendator har tagit den fasta egendomen i besittning och fastighetsägaren får själv inte längre nyttja området eller upplåta en sådan rätt till någon annan. Det innebär att även om det fanns ett förbehåll innan från den tidigare ägaren att barn och barnbarn till X ska få vistas på platsen så har det inga verkningar mot dig som arrendator, förutsatt att inget sådant förbehåll finns med i ert avtal.

Generellt om förbehåll

Förbehåll som ingår i ett gåvobrev eller dylikt gäller enbart för den som får gåvan. Skulle gåvotagaren i ett senare skede sälja gåvan vidare måste förbehållet på nytt skrivas in i avtalet för att det ska få några rättsliga verkningar gentemot den nya ägaren. Det kan också vara av relevans huruvida gåvogivaren är vid livet eller inte, men det gäller främst under tiden som gåvotagaren fortfarande äger egendomen. Exempelvis kan gåvogivaren ha ett förbehåll som säger att hen ska få nyttja egendomen tills dess att hen avlider,eller något annat förbehåll som bara har betydelse så länge gåvogivaren är vid liv. I sådana fall slutar förbehållet att ha några rättsliga verkningar när gåvogivaren avlider, men annars består de. Med det sagt så kommer inte förbehållet hänga med vid en överlåtelse av arrendet så länge inte det framgår av ditt avtal med den tidigare arrendatorn.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Vänligen,