Vilken rätt har jag att höja avgift för arrende?

2021-09-06 i Arrende
FRÅGA |Jag har personer som arrenderar mark av mig för att ha en bod där för en låg summa som jag vill höja. Vad har jag för laglig rätt att göra det och har jag någon möjlighet att få dom att flytta boden om de inte betalar en ny avgift?
Frida Källhage |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!LagrumDet finns fyra olika arrendeformer, av din fråga framgår att det rör sig om en bod men inte vad denna används till. Detta kan få betydelse på svaret och därför kommer jag besvara din fråga utifrån de tre olika arrendeformerna jag tror är relevant för din frågeställning och förklara vad som är skillnaden mellan dessa utifrån 8-11 kapitlet i jordabalken (JB).BostadsarrendeNär mark arrenderas på grund av att den som arrenderar ska bo på platsen är det en form av bostadsarrende. Detta kan antingen vara i form av en permanentbostad eller ett fritidshus. Är det så att arrendatorn (den som arrenderar) nyttjar boden som någon slags bostad så föreligger ett bostadsarrende, 10 kap 1§ JB.Villkorsändring vid bostadsarrendeAtt ändra avgiften för arrendet är en villkorsändring av arrendeavtalet. För att kunna genomföra en villkorsändring skickar du ett meddelande till arrendatorn genom rekommenderat brev. Detta måste göras senast ett år innan arrendetiden tar slut, 10 kap 3§ 1 st JB. Tanken med begäran om villkorsändring är att det är ett första steg till att nå en överenskommelse om den nya avgiften. Skulle ni inte komma överens finns en möjlighet att vända sig till arrendenämnden. De kan fatta beslut om vilken arrendeavgift som ska gälla med utgångspunkt i vad som är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, 10 kap 6§ 1 st JB. Både du som är markägare och arrendatorn har också möjlighet att lämna in jämförelsematerial som ligger till grund för arrendenämndens beslut. Uppsägning vid bostadsarrendeVid bostadsarrende finns något som kallas för direkt besittningsskydd, vilket betyder att arrendatorn har rätt till förlängning av arrendeavtalet trots att markägaren har sagt upp avtalet. Det finns däremot en del undantag till detta, det kan exempelvis vara om arrendatorn misskött sig eller på annat sätt åsidosatt sina förpliktelser. Det kan också vara om boden exempelvis är upprättad utan bygglov, se 10 kap 5§ JB. Tänk på att även uppsägningen ska göras senast ett år innan arrendetidens slut. Gör du inte detta så förlängs avtalet automatiskt till en ny arrendeperiod, 10 kap 3§ JB. AnläggningsarrendeÄr det istället så att arrendatorn använder boden för någon form av verksamhet så kan det istället röra sig om anläggningsarrende. Ett anläggningsarrende innebär att den som arrenderar har rätt att ha byggnader på marken som används till att driva någon form av verksamhet 11 kap 1§ JB.Villkorsändring vid anläggningsarrendeFör att ändra villkoren vid anläggningsarrende görs en uppsägning av avtalet med ett krav om att avgiften som en förutsättning för att avtalet ska förlängas. Det du behöver göra för att få till en giltig villkorsändring är att skicka ett meddelande till arrendatorn med en beskrivning av de nya villkoren samt informera om att han eller hon måste ansöka om medling i arrendenämnden om de inte godtar de nya villkoren. Kommer ni inte överens om en villkorsändring så leder detta till uppsägning av avtalet, 11 kap 6§. Uppsägning vid anläggningsarrendeVid anläggningsarrende finns ett indirekt besittningsskydd så länge det inte framgår något annat av ert avtal. Det betyder att arrendatorn inte har rätt att förlänga avtalet, däremot kan det i vissa bli så att markägaren blir ersättningsskyldig för kostnader som arrendatorn får på grund av uppsägningen, 11 kap 5§. Uppsägningen måste ske senast 6 månader innan arrendetiden tar slut, annars förlängs avtalet, 11 kap 3§ 2 st. LägenhetsarrendeDen sista arrendeformen som kan vara aktuell i ditt fall är lägenhetsarrende. Om inte bodens användningsområde passar in på något av de former jag skrivit ovan så kan det röra sig om ett lägenhetsarrende. Det kan exempelvis vara om en förening använder boden som klubbstuga, då rör det sig om ett lägenhetsarrende, 8 kap 1§ 2st. Villkorsändring vid lägenhetsarrendeRör det sig om ett lägenhetsarrende så är arrendatorns skydd begränsat. För dig hade detta inneburit att du meddelar den nya avgiften, sedan får arrendatorn antingen välja att godta den nya avgiften eller så får de säga upp avtalet. Uppsägning vid lägenhetsarrendeVid lägenhetsarrende finns inget besittningsskydd överhuvudtaget. Om det inte finns något besittningsskydd kan du alltså säga upp avtalet av vilken anledning du vill utan att arrendatorn har rätt till någon förläggning av avtalet. Om avtalet inte är tidsbestämt är uppsägningstiden 6 månader, är avtalet tidsbestämt beror uppsägningstiden på vad ni kommit överens om, 8 kap 5 § JB.Mitt råd till digFör att sammanfatta mitt svar råder jag dig att först och främst undersöka arrendeavtalet för att ta reda på vilken form av arrende din fråga avser och hur länge arrendeavtalet varar. Beroende på vilken arrendeform det gäller är reglerna för villkorsändring olika. Eftersom att ett arrendeavtal är tidsbestämt är det bra att redan nu kolla när perioden går ut för att inte gå miste om möjligheten att genomföra en villkorsändring eller få till en uppsägning. Det är först om avtalet sägs upp som du kan få dem att flytta boden. Jag råder dig också till att både meddela en eventuell villkorsändring samt uppsägning skriftligt eftersom att detta oftast är ett krav. Du kan alltid återkomma med en ny fråga till oss om det är något mer du undrar över eller så kan du vända dig till Lawlines juristbyrå för att få hjälp med ditt arrendeavtal av erfarna jurister. Boka tid direkt på: http://lawline.se/boka.Med vänliga hälsningar,

Avtalsvillkor vid bostadsarrende

2021-08-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! Äger ett fritidshus på ofri mark. Är skriven där. Vill nu riva det gamla huset och bygga nytt på samma ställe. Kontraktet för bostadsarrende gäller 4 år till. Kan jordägaren förbjuda att jag bygger nytt hus? Med vänlig hälsning.
Gustav Ottebo |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Enligt 10 kap. 1 § jordabalken (JB) föreligger bostadsarrende när jord (mark) upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt upplåtelsen har rätt att på marken uppföra eller bibehålla bostadshus. Så som du beskriver den aktuella fastigheten förstår jag det som att detta handlar om ett bostadsarrende. Att det rör sig om ett fritidshus och inte en permanentbostad spelar ingen roll. Det finns inget som hindrar att arrendatorn ska ha rätten att både bibehålla och uppföra ett nytt hus på fastigheten, huruvida det är tillåtet eller ej är något som regleras i parternas avtal. Enligt 8 kap. 3 § JB måste ett arrendeavtal finnas skriftligt och allt som arrendator och markägare kommer överens om gäller bara med förutsättningen att det skrivs ned. Alla tillägg eller ändringar som görs i avtalet är utan verkan om de inte tas upp i skrift. Det innebär att huruvida du nu har rätt att riva ditt nuvarande hus och sedan bygga ett nytt eller om du enbart har rätt att bo i det nuvarande huset regleras i ditt och markägarens avtal vilken ska finnas nedtecknat. Om någon bestämmelse inte finns upptagen i avtalet som ger dig rätten att riva/bygga nytt så innebär det att du inte har den rätten men önskar du tillskansa dig sådan rätt kan du omförhandla avtalet med markägaren och göra ett tillägg i avtalet angående rivning och nybyggnation.Med vänlig hälsning,

Ändring av arrendeavgift och besittningsskydd för bostadsarrende

2021-06-29 i Arrende
FRÅGA |Vi har en sommarstuga som ligger på arrenderad mark. Nu ryktas det om att markägaren vill höja arrendet från 5000 kr per år till 12000 kr per år.Avtalet löper ut den 31/12 2021 och har gällt i tio år. På marken finns ytterligare 14 tomter bebyggda med stugor som används sommartid. På marken finns inte tillgång till vatten och avlopp och endast ett fåtal av stugorna har inkopplad el. Dricksvatten hämtas i en borrad brunn som bekostats av stugägarna gemensamt. Allt underhåll av väg sköts och bekostas av stugägarna gemensamt. Avfallshanteringen sköts och bekostas av oss stugägare genom avtal med kommunen.Markägaren har själv en stuga för uthyrning i området som använder väg, brunn och soptunnor men bidrar inte till kostnaden (hyresgästen betalar till sommarstugeföreningan).Många av oss som har stugor i området har inte ekonomi att ha kvar stugorna med en så kraftig höjning av arrendet utan kommer att tvingas lämna området (och alla våra investeringar) av ekonomiska skäl. Blir också svårt att sälja med ett så högt arrende.1 Kan en höjning från 5000 till 12000 kronor anses skälig?2 Vad händer med våra stugor och övriga investeringar om avtalet sägs upp (av oss eller markägaren)?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning Enligt 10 kap. 1 § JB anses bostadsarrende som huvudregel föreligga när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus. Begreppet bostadshus omfattar även fritidshus såsom sommarstugor. I 10 kap. 3 § JB fastslås att en part som vill ändra villkoren för ett bostadsarrende ska meddela sin motpart om detta skriftligen senast ett år före arrendetidens utgång. En begäran om villkorsändring ska ske enligt reglerna i 8 kap. 8 § JB. Ett arrendeavtal som inte sägs upp eller begärs ändras i rätt tid förlängs automatiskt på en tid om fem år enligt samma villkor. Om en part begärt villkorsändring i tid och ändringen rör arrendeavgiftens omfattning ska enligt 10 kap. 6 § JB arrendeavgiften fastställas till ett skäligt belopp, om parterna inte kan enas. Avgiften ska därvid bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Bestämmelsen syftar till att hindra kringgåenden av arrendatorns besittningsskydd enligt 10 kap. 5 § JB, det vill säga rätten till förlängning av arrendet efter uppsägning. Om markägaren kunde begära höjd arrendeavgift helt godtyckligt skulle det kunna användas för att underminera besittningsskyddet genom begärandet av orimligt höga belopp. Utgångspunkten för vad som är skälig arrendeavgift är vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I förarbetena anges att en jämförelse med andra jämförliga arrenden för att fastställa skälig arrendeavgift ska ske i första hand. Om relevanta jämförelseobjekt saknas bör hänsyn tas till exempelvis fastighetens beskaffenhet, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp, el och vägar. Med andra ord är bedömningen av vad som är en skälig arrendeavgift helt beroende av omständigheterna i varje enskilt fall.I ditt nu aktuella fall kan följande konstateras. Enligt min uppfattning har markägaren i ert fall försuttit sin möjlighet till begäran om villkorsändring, eller för den delen uppsägning, eftersom tioårsarrendet löper ut i slutet av året och din formulering om att det "ryktas" om ändringar innebär att ingen begäran om villkorsändring ännu skett. Eftersom det är mindre än ett år kvar till årets slut är det därmed för sent för såväl markägaren som arrendatorerna att säga upp arrendet eller begära villkorsändring. Därmed kommer enligt min uppfattning ert arrende förlängas på samma villkor med fem år vid årsslutet. För det fall att jag missförstått din fråga eller att markägaren om dryga fyra år återkommer och begär höjning av arrendeavgiften enligt vad du beskrivit är det dock även värt att beröra frågan om höjningens skälighet. Såsom berörts ovan kan jag inte ge några säkra svar angående om en höjning från 5 000 till 12 000 kronor per år kan anses skälig i ert nu aktuella fall eftersom jag skulle behöva tillgång till en stor mängd information för att avgöra den frågan med någon säkerhet. Det kan dock konstateras att en höjning om 140 procent spontant framstår som mycket omfattande och typiskt sett knappast kan anses skälig; det kan dock inte uteslutas att det under en tioårsperiod kan uppstå omständigheter som motiverar en sådan höjning. Ett av de främsta syftena med besittningsskyddet är att skydda arrendatorers investeringar i sitt bruk av fastigheten och potentiellt även fastigheten som sådan. Detta blir tydligt även i ert aktuella fall eftersom besittningsskyddet innebär att ni som huvudregel (se undantag i 10 kap. 5 § JB) har rätt till förlängning av ert arrende varje gång det löper ut och att era investeringar därmed skyddas. HandlingsplanJag har svårt att ge en konkret rekommendation till er eftersom jag saknar nödvändig information om omständigheterna i ert fall. Av allt att döma kan ni dock vara trygga i att någon höjning av arrendeavgiften inte kommer ske inom fem år från årsslutet. Dessutom framstår det som mycket osannolikt att en så omfattande höjning som du beskrivit skulle kunna ske, förutsatt att inga radikala förändringar av fastighetens beskaffenhet inträffat eller att den ursprungliga arrendeavgiften av någon anledning sattes mycket lågt. Det framstår som lämpligt för er att samverka med de övriga arrendatorerna i fråga och tillsammans med dem anlita en jurist till att genomföra en mer omfattande utredning om markägaren skulle komma att driva frågan i fortsättningen. Tills vidare kan ni dock enligt min uppfattning avfärda eventuella uppsägningar och förfrågningar om villkorsändringar avseende den aktuella arrendeperioden eftersom tidsfristen för sådana åtgärder löpt ut.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se. Med vänlig hälsning

Kan jag som jordägare villkorsjustera och/eller säga upp ett avtal om bostadsarrende?

2021-06-26 i Arrende
FRÅGA |Jag gick med på att förlänga arrendet från 5 till 25 år för att de som arrenderar skulle känna sig trygga och kunna renovera. Nu ska de sälja stugan, utan att ha renoverat särskilt mkt. Har jag rätt att säga upp arrende avtalet eller i alla fall minska det till 5 år igen, även om det är ute för försäljning?Och har jag rätt att säga upp arrendet helt för att själv utnyttja marken?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB) och eftersom du uppger att arrendatorn "ska sälja stugan" utgår jag ifrån att det rör sig om ett bostadsarrende. Bostadsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk samt när arrendatorn enligt upplåtelsen har rätt att på arrendestället, dvs. din mark, uppföra eller bibehålla bostadshus för arrendatorn och honom närstående, 10 kap. 1 § 1 st. JB.Uppsägning och villkorsförändring, vad gäller?När det gäller uppsägningen kan följande anföras. Det finns egentligen ingenting som tyder på att du kan säga upp arrendeavtalet. Om arrenderätten är förverkad har du som jordägare rätt att säga upp avtalet omgående. Enligt 8 kap. 23 § JB är arrenderätten bl.a. förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen av arrendeavgiften i mer än en månad efter förfallodagen. Arrendatorn har dock ett s.k. besittningsskydd, vilket innebär att denne i regel är berättigad till en förlängning. Det finns samtidigt ett antal bestämmelser som bryter besittningsskyddet, vilka följer av 10 kap. 5 § JB. Men min bedömning är att du sannolikt inte kan åberopa några av dessa. Eventuellt skulle dock 6 p. kunna göras gällande. Där sägs att arrendatorn inte har rätt till förlängning av avtalet om du som jordägare har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Vad som utgör befogad anledning har kommit till uttryck i praxis. Högsta domstolen (HD) uttalade i NJA 2011 s. 664 att fastighetsägare som har gjort sannolikt att arrendestället ska bebyggas med åretruntbostäder kan ha ett intresse som påtagligt överväger arrendatorns intresse av en fortsatt markupplåtelse. Men notera att ovanstående gäller först när avtalet har löpt ut och arrendatorn hävdar sin rätt till förlängning, dvs. besittningsskyddet. En villkorsändring är inte heller möjlig att genomföra, alltså att gå tillbaka till en löptid om fem år, om inte arrendatorn lämnar sitt samtycke. Slutsatsen blir helt enkelt att du inte kan säga upp arrendeavtalet som det ser ut nu.Kan köparen överta arrenderätten från den nuvarande arrendatorn?Enligt 10 kap. 7 § 2 st. JB får arrendatorn, om arrendeavtalet är slutet på viss tid, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Det innebär inte att jordägaren måste ha godkänt den nya arrendatorn, utan endast att det utifrån objektiva grunder inte ska finnas något att anmärka på avseende personens förmåga att kunna fullgöra arrendeavtalet (för närmare tolkning av uttrycket "skäligen kan nöjas med", se hovrättsfallet RH 2000:21). Arrendatorn ska dock först erbjuda dig som jordägare möjlighet att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn som i det här fallet uppfört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt lag ner andra kostnader, ska det erbjudas dig. Du ska alltså även ges möjlighet att förvärva den lösa egendomen (hus på ofri grund, dvs. byggnad på annans mark, betraktas som lös egendom) och priset ska i första hand fastställas till det samlade marknadsvärdet av den hembjudna egendomen, se NJA 2005 s. 943.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis är min uppfattning att du varken kan villkorsjustera eller säga upp det nuvarande arrendeavtalet. Att stugan ligger ute till försäljning förändrar inte den bedömningen och du kan också behöva acceptera den nya arrendatorn. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Krav för uppsägning av arrendeavtal

2021-08-31 i Arrende
FRÅGA |Hej!Vi har i bolaget beslutat att inte förlänga det avtal vi har med vår nuvarande arrendator. Avtalet går ut i januari 2022. Räcker det att VD för vårt aktiebolag skriver på uppsägningen eller måste det även göras av arrendatorerna? Som en bekräftelse på att avtalet inte kommer att förlängas?Tacksam för svar
Rebecca Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Långt svar på din frågaUppsägningen är avklarad när du gjort vad du kan för att lämna över uppsägningen till den som arrenderar marken. Med detta innebär att uppsägningen ska ske skriftligen och överlämnat minst åtta månader innan arrendetidens utgång. Det ställs inte något krav på undertecknande från arrendatorn för att uppsägningen ska vara giltig. (8 kap. 8 § Jordabalken) Viktigt att tillföra är att ni måste kunna visa på att ni gjort vad ni kunnat för att nå arrendatorn om uppsägningen inte kan lämnas personligen. Dvs. att ni skickat uppsägningen genom rekommenderat brev till den adress som personen har som stadigvarande bostad. Om ni blir tvungna att skicka med rekommenderat brev så ställer lagen upp ytterligare krav på er i överlämnandet. Om personen som blir uppsagd driver rörelse med fast kontor ska uppsägningen även lämnas in på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon anställd får uppsägningen lämnas i den söktes postlåda, om sådan finns. Om arrendatorn inte driver rörelse ska uppsägningen lämnas i dennes bostad till annan vuxen medlem av det hushållet. Om inte annan vuxen medlem påträffas får uppsägningen lämnas i dennes brevlåda. Om ni fullgör dessa moment är uppsägningen avklarad. Kort svar på din frågaDet finns inte något krav på undertecknande av arrendatorerna. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan en bostadsrättsförening säga upp en medlems parkering?

2021-06-30 i Arrende
FRÅGA |Hej!Om en boende hyr och betalar för en parkering men nästintill aldrig nyttjar den än nån timme i veckan och som dessutom inte ens bor eller står skriven på adressen utan har den som övernattningslägenhet. Kan bostadsrättsföreningen säga upp avtalet då, då andra står i kö och den kommer bättre till användning för andra?Med vänlig hälsning
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns tillvägagångssätt för att säga upp ett sådant hyresavtal, med dessa är ganska strama. Parkeringsplatser utomhus är att likställa med lägenhetsarrende, detta framgår av 8 kap 1 § jordabalken (JB). Avtalsfristen för sådana avtal är mycket stor, det beror helt enkelt på vad som har avtalats inom bostadsrättsföreningen, har ni i stadgarna bestämt att avtal avseende parkeringsplatser kan sägas upp utan sakliga skäl med kort uppsägningstid så gäller också detta, men vad som framgår av era stadgar kan inte jag veta. Vad som är viktigt i sådana fall är att alla medlemmar skall behandlas lika. Om det inte har stadgats något särskilt rörande uppsägningsgrunder och uppsägningstid gäller den allmänna uppsägningstiden i 8 kap 4 § JB. Med den menas att avtalet endast kan sägas upp till den s.k. fardagen varje år, fardagen infaller den 14 mars. Isåfall måste uppsägningen ska senast 6 månader innan överstående datum. Parkeringsplatser inomhus regleras som hyra av lokal. Även i dessa fall kan avtalet styra hur och när uppsägning får ske, det beror helt enkelt på vad som har avtalats vid avtalets ingående. Skulle inget särskilt ha avtalats i förväg gäller 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB som huvudregel. Det innebär att lokalen kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor, tveka inte på att höra av dig igen om något dyker upp eller är oklart.Vänligen

Ofullständig fråga

2021-06-27 i Arrende
FRÅGA |Vi (markägare) ska skriva om 25årigt arrendeavtal. Tomten ligger intill kalmarsund ca 30 meter från havet. Hittills har arrendatorn betalat 4000 kr per år.
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Dessvärre kan jag inte utläsa av din fråga exakt vad det är du vill ha hjälp med (huruvida du vill ha hjälp att skriva ett nytt arrendeavtal, om du vill veta vad ni behöver tänka på när ni skriver ett nytt arrendeavtal på egen hand, om du vill veta om arrendeavgiften är skälig etc.). Vänligen försök att ställa din fråga på nytt så att vi, snarast möjligt, kan återkomma med ett svar. I den mån din fråga inte kan ställas på ett kortfattat sätt, och du har möjlighet till det, så kan du även boka en tid med vår juristbyrå eller kontakta oss via telefon.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00Jag beklagar olägenheten men tveka inte att höra av dig igen så att vi kan hjälpa dig med ditt ärende.Vänligen,

Anlägga brunn på arrenderad mark

2021-06-06 i Arrende
FRÅGA |Hej.Vi är arrendator av ett bostadsarrende där vi har en stuga som endast nyttjas sommartid. Vi har sedan förra året inte längre tillgång till sommarvatten då jordägaren valt att prioritera de året runt-boende som arrenderar av denne. Det står inte i vårt arrendeavtal att jordägaren ska tillhandahålla vatten och vi funderar därför på att borra en egen brunn. I vårt arrendeavtal står det (lite förkortat) "Arrendatorn äger rätt att på tomten uppföra hus & anläggningar såsom brunn". Jag tolkar detta som att vi kan borra en brunn trots att vi inte äger marken.Om vi vill borra en brunn på jordägarens mark:1. Behöver vi tillstånd från jordägaren eller behöver vi skriva någon form av avtal med denne, förutom arrendeavtalet?2. Ska man skriva in något om brunnen i arrendeavtalet?3. Vem äger i så fall brunnen (själva borrhålet) och tillhörande utrustning (pump, slang, pumphus osv)?4. Om vi vill ge arrendatorn av granntomten (arrenderar av samma jordägare) tillgång till vatten, ska man då be jordägaren att skriva in det i våra arrendeavtal eller upprättar man ett avtal mellan oss och grannen?5. Ett eventuellt avtal avseende punkt fyra bör väl gälla själva tomterna (tex: arrendator av tomt 1 äger rätt att nyttja brunnen på tomt 2) och inte vara personligt, så tvist inte uppstår om någon av oss säljer?Punkt 4 & 5 är viktiga då vi och grannen pratat om att dela på kostnaden för att anlägga brunnen men den kommer att borras på den ena eller andra av tomterna.
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Arrende och äganderätt till fastigheter regleras i jordabalken, vilken jag härefter kommer att referera till som JB. Har ni rätt att anlägga brunn? Ett arrende innebär i allmänhet att någon betalar hyra till en jordägare i utbyte mot att få nyttja dennes mark (8 kap. 1 § JB). Vad arrendatorn (den som hyr) får göra på marken beror på vad arrendatorn och jordägaren kommit överens om. I ditt fall framgår det av ert avtal att du har rätt att anlägga en brunn, och det är därför också vad som gäller i just ert fall. Med andra ord måste du inte ha något ytterligare tillstånd från jordägaren för att få anlägga brunnen. Dock kan det, som alltid, vara bra att föra en dialog med jordägaren så att denne informeras om vad som görs på marken. Ni behöver inte tillföra något i avtalet om brunnen eftersom avtalet redan nu ger er rätten att uppföra en brunn. Däremot kan man för sakens skull omformulera avtalet så att det istället framgår att ni har rätt att nyttja den anlagda brunnen. Vem äger brunnen? En brunn som anläggs på en fastighet har i "normala fall" karaktär av fastighetstillbehör, eftersom det är någonting som för stadigvarande bruk anläggs på fastigheten (2 kap. 1 § JB). Eftersom detta är en brunn som du, i egenskap av nyttjanderättshavare, anlägger på fastigheten så fortsätter dock egendomen att vara lös egendom (2 kap. 4 § JB). Detta innebär att det är du som är ägare till brunnen, även om den står på annans mark. Ge arrendatorn av granntomten rätt att nyttja brunnen? Arrendatorn får inte utan samtycke upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller till en del av detta (8 kap. 19 § JB). En otillåten upplåtelse av nyttjanderätt medför att arrenderätten kan förverkas enligt 8 kap. 23-24 § JB. Även om det är din brunn så äger fortfarande markägaren marken, vilket gör att du/ni måste ha dennes samtycke för att låta den andre arrendatorn nyttja brunnen. Ett avtal om detta bör vara bundet till fastigheterna för att undvika framtida konflikter. Ett sätt att lösa detta på är att upprätta ett avtalsservitut som ger den andra fastigheten rätt att nyttja brunnen på den fastighet som du arrenderar (14 kap. 1 § JB). Servitutet blir då bundet till de två fastigheterna och inte till er personligen. Detta gör att det kommer vara giltigt även om fastigheterna byter ägare och/eller arrendatorer. Om ni köper och anlägger brunnen tillsammans kan ni även upprätta ett samäganderättsavtal mellan er för att undvika framtida tvister avseende underhåll etc. (1 § lagen om samäganderätt). Sammanfattning Arrendeavtalet ger dig rätt uppföra en brunn på fastigheten. Eftersom den anläggs av dig som arrendator så förblir brunnen lös egendom och äganderätten kvarstår hos dig. För att ge din granne rätt att nyttja brunnen så måste du få tillåtelse av markägaren, eftersom det annars kan leda till att arrenderätten förverkas. En möjlig lösning är därför att ge grannfastigheten en servitutsrätt till att nyttja brunnen, vilken då är bunden till fastigheterna och inte till er personligen. Om ni upprättar brunnen gemensamt är det även bra att upprätta ett samäganderättsavtal för att förekomma ev. tvister om underhåll och reparationer. Skulle du behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta eller har några frågor kring mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,