Har arrendatorn rätt att kräva att jag betalar hans fastighetsskatt?

2021-01-19 i Arrende
FRÅGA |HejJag är ägare till ett sommarhus på arrendetomt och betalar kommunal fastighetsavgift +arrende (28.000 )kr. Ägaren till till tomten betalar statlig fastighetsskatt för denna tomt. Enl faktura vill nu ägaren att jag skall betala hans fastighetsskatt , ca3990 + min arrendeavgift 28000kr. Det blir ganska mycket om man inberäknar min kommunala fastighetsavgift på ca 4000 kr. I Kontraktet om bostadsarrende , står det enbart att jag ska betala 28000 kr i arrende. Ingen annan överenskommelse. Har tomtägare rätt att begära att jag betalar hans skatt.?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår det betalar du f.n. fastighetsavgift för ett sommarhus du äger samt arrendekostnad (28.000 kr) för tomten. Ägaren vill nu att du betalar den kostnad han har i fastighetsskatt (3.990 kronor) och har därför fakturerat dig den. I kontraktet om bostadsarrende står det enbart att du ska betala 28.000 kronor i arrende, inget annat är överenskommet. Du undrar därför om tomtägaren har rätt att kräva betalt av dig.Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt och arrende finns i 7-8 kap. jordabalken (JB). Speciella bestämmelser om bostadsarrende finns i 10 kap. JB. Det är normalt sett ägaren som ska betala fastighetsskatt eller fastighetsavgift. I ditt fall blir det olika taxerade enheter varför du betalar fastighetsavgift för sommarstugan, medan fastighetens ägare betalar fastighetsskatten. Det finns däremot inget lagstöd i jordabalken att du är skyldig att betala fastighetsskatten. När det gäller såväl fastighetsavgift som fastighetsskatt framgår av aktuella lagar att det är ägaren som betalar (jfr 2 § lagen om kommunal fastighetsavgift och 2 § lagen om statlig fastighetsskatt).För att arrendatorn ska ha rätt att ta ut avgiften av dig måste ni ha avtalat om det. Ett avtal om bland annat bostadsarrende ska upprättas skriftligen. I handlingen ska samtliga avtalsvillkor anges. Ändringar eller tillägg som inte införts skriftligen är utan verkan (8 kap. 3 § JB). I ert fall innebär det att det finns en möjlighet att avtala om att du ska betala fastighetsägarens fastighetsskatt. Har ni däremot inte avtalat om det föreligger det inte heller någon betalningsskyldighet. Min rekommendation om ni inte avtalat om att du ska betala arrendatorn/fastighetsägarens fastighetsskatt är att du bestrider fakturan på grunden att ni inte avtalat om att det föreligger betalningsskyldighet.Om du behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Hyreshöjning av parkeringsplatser i en bostadsrättsförening, vad gäller?

2020-11-27 i Arrende
FRÅGA |Hyr parkerinsruta av Brf och undrar hur man kan handha en hyreshöjning som är beslutad av Brf redan?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du undrar hur en redan beslutad hyreshöjning avseende en parkeringsplats i en bostadsrättsförening ska hanteras och med den valda formuleringen utgår jag dels ifrån att det rör sig om en parkeringsplats utomhus (det har nämligen betydelse för vilka regler som blir tillämpliga) och dels att du inte samtycker till den justerade hyran. Din ärendebeskrivning är tämligen kortfattad och avsaknaden av annan relevant information bereder naturligtvis en del svårigheter. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer i vart fall enligt nedan:Jordabalken (JB).Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Några inledande hållpunkterEtt avtal kan ingås muntligt, skriftligt eller konkludent. Den sistnämnda varianten betyder "underförstått" eller "genom parternas ageranden". Bindande avtal kommer sedan till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Utifrån din information är det dock av förklarliga skäl svårt att bedöma om en tydlig anbuds- och acceptutväxling har skett vid någon given tidpunkt och det är vidare svårt att avgöra om det föreligger något slags muntligt eller skriftligt nyttjanderättsavtal mellan dig och bostadsrättsföreningen och vad som i så fall har manifesterats i detta. Oaktat formen för avtalet och mot bakgrund av hur din fråga är ställd torde sannolikt ganska mycket ha lämnats oreglerat.Ett kortare avtalsrättsligt resonemangUnder förutsättning att du och styrelsen har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket av parkeringsplatsen talar detta för att det ligger något sorts konkludent ingånget avtal i botten för den nu uppkomna situationen. Avtalsinnehållet kan jag då av förklarliga skäl inte närmare uttala mig om eftersom den praxis (sedvänja, partsbruk) som eventuellt har utbildats mellan dig och bostadsrättsföreningen (styrelsen) inte är någon allmänt känd materia. Men så länge ni inte har accepterat att en part ensamt äger rätt att justera ett avtalsvillkor kan detta eventuellt komma att utgöra ett avtalsbrott. Vid konkludent ingångna avtal saknas emellertid inte sällan uttryckliga bestämmelser om påföljder vid brott mot avtalet varför allmänna skadeståndsrättsliga principer i förekommande fall istället kan aktualiseras. Men det mesta framstår fortfarande som mycket osäkert och det ska härutöver noteras att just konkludent ingångna avtal generellt sett ofta är mycket svårhanterliga varför det i praktiken brukar bli en ren förhandling parterna emellan.Den rättsliga etiketten på den förevarande situationen - Vad är det egentligen för typ av avtal?Om ingenting uttryckligen har föreskrivits i stadgarna ankommer det på styrelsen i varje bostadsrättsförening att utarbeta egna regler och rutiner för uthyrning av parkeringsplatser. Ett tydligt regelverk bör därför aviseras i föreningen och under sådana omständigheter gäller också den föreningsrättsliga likabehandlingsprincipen, vilken i mångt och mycket innebär att samtliga andelsägare (medlemmar) ska behandlas lika i det här avseendet. Genom styrelsens försorg kan bostadsrättsföreningen sedan upplåta parkeringsytor till medlemmarna via slutna nyttjanderättsavtal, vilka i juridisk-teknisk mening blir att betrakta som lägenhetsarrenden, 8 kap. 1 § JB. Och till skillnad från vad som gäller vid andra arrendeformer föreligger det inga formkrav för lägenhetsarrenden, vilket betyder att dessa kan ingås helt formlöst (exempelvis muntligt).Märk väl att du som nyttjanderättshavare inte heller har något besittningsskydd vid ett avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat har överenskommits (och innehållet i ett eventuellt muntligt/konkludent ingånget avtal inte alls går att fastställa) kan en uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl. En avtalad uppsägningstid gäller naturligtvis, men om en sådan skulle saknas i arrendeavtalet kan det sägas upp till fardagen varje år, det vill säga den 14 mars, dock under förutsättning att meddelande härom lämnas senast sex månader i förväg, 8 kap. 4 § JB. Det korta svaret på din faktiska fråga torde därför lyda att ditt ärende varsamt behöver hänskjutas till en förhandling med styrelsen eftersom denna i princip godtyckligt och ensidigt, med iakttagande av ovannämnda tidsfrister, kan säga upp ditt nyttjanderättsavtal alternativt säga upp det för omförhandling (villkorsändring). Men detta givetvis endast om ingenting annat framgår av det aktuella nyttjanderättsavtalet (lägenhetsarrendet). Det förtjänas även här att förtydliga att du vid en uppsägning för omförhandling från styrelsens sida, vilket den justering av hyran som numera har skett kan likställas med, under hela den lagstadgade sexmånadersperioden inte behöver betala mer än den tidigare avtalade hyran. Om styrelsen inte skulle ha hållit sig till gränsen om sex månader löper avtalet med oförändrade villkor fram till nästkommande fardag. Men det förutsätter återigen att ingenting annat har reglerats någonstans. Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Får jag sätta upp en grind på mark som jag arrenderar?

2020-11-12 i Arrende
FRÅGA |Hej jag arrendera en gård o grannen hyr av samma markägare. Grannen har infart över min gård . Får jag sätta upp grind pga vildsvins problem?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid arrende så enbart hyr du marken och får som huvudregel inte göra några ingrepp eller sätta upp hinder. Det är upp till fastighetsägaren att bevilja dig att sätta upp en grind. Min slutsats i denna frågan är helt enkelt att du måste stämma av med fastighetsägaren. Hoppas du fick svar på din fråga,MVH

Bostadsarrende och rätt till förlängning

2020-11-08 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi ska ev köpa en stuga på arrende tomt, avtalet är på 5 år, löpande. Om dom säljer marken till någon annan, vad händer med oss då, kan den nya köparen skeppa iväg oss när avtalet tagit slut?
Måns Hellberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Din frågeställning går att dela upp i två delar. Första frågan jag tänkte besvara är hur ni kan försäkra er om att arrendet gäller mot en ny ägare. Andra frågan är vilken rätt ni har till förlängning av arrendeavtalet efter femårsfristens utgång. Både mot nuvarande och nästa ägare. I slutet följer en sammanfattning av mitt svar. Första frågan: arrendeavtalets giltighet mot en ny fastighetsägare.Som jag tolkar din frågeställning avser ni att använda stugan som ett fritidshus. Även fast det inte är tal om en åretruntbostad är den aktuella arrendeformen bostadsarrende (se JB 10 kap 1 § för definition av bostadsarrende). För att ert arrendeavtal med den nuvarande fastighetsägaren ska gälla mot en ny ägare krävs det att något av följande kriterier är uppfyllt:1. Säljaren gör i samband med försäljningen förbehåll för ert arrende (JB 7 kap 11 §).2. Ni ansöker och blir beviljade inskrivning av arrendet i fastighetsregistret (JB 7 kap 11 § och 17 kap 1 §).3. Arrendeavtalet är skriftligt och ni tillträder arrendet innan försäljningen (JB 7 kap 13 §).4. Den nya ägaren kände till, eller borde ha känt till, att ni arrenderade marken innan försäljningen (JB 7 kap 14 §).5. Om inget av ovanstående kriterier är uppfyllt gäller ert arrende trots det mot nästa ägare om han eller hon underlåter att säga upp arrendeavtalet inom tre månader från fastighetsköpet (JB 7 kap 14 §).För att sammanfatta det hittills sagda: om något av de fem ovanstående kriterierna är uppfyllt, gäller ert arrendeavtal om en ny ägare av fastigheten.Andra frågan: er rätt till förläning – mot nuvarande och nästa fastighetsägare.Ert bostadsarrende förlängs automatiskt efter femårsfristens utgång om inte någon av parterna säger upp avtalet innan förlängningen (JB 10 kap 3 §). Beslutar den nuvarande, eller nästa ägare, att säga upp arrendeavtalet har ni trots det rätt till förlängning om inte något av följande kriterier är uppfyllt:1. Ni på något sätt som anges i JB 8 kap 23 § vanvårdar eller missköter arrendestället.2. Ni på annat sätt åsidosätter era förpliktelser.3. Ni bygger utan bygglov eller i strid med myndigheters bestämmelser som t.ex. detaljplan.4. Nuvarande eller nästa fastighetsägare ska använda fastigheten för annat ändamål (t.ex. jordbruk, industri eller bebyggelse) och det är oförenligt med ert nyttjande.5. Nuvarande eller nästa fastighetsägare har en befogad anledning att säga upp avtalet (10 kap 5 §).6. Om ni t.ex. har ställt stugan som säkerhet för att ni kommer betala arrendeavgiften men stugan förstörs eller skadas på ett sånt sätt att den blir en dålig säkerhet och ni därutöver misslyckas med att ställa en ny säkerhet (JB 8 kap 14 §).Något kortfattat innebär detta att ni efter femårsfristens utgång har rätt till förlängning av arrendeavtalet, även mot en ny ägare, om inte ni missköter er eller nuvarande eller nästa fastighetsägare ska använda marken till något annat än bostadsarrende.SammanfattningEftersom arrendeavtalet sannolikt kommer vara skriftligt och ni kommer tillträda arrendet innan en eventuell försäljning kommer arrendet gälla även mot en ny fastighetsägare (se tredje kriteriet under första frågan). Er rätt till förlängning är välskyddad och en ny fastighetsägare kan inte helt utan vidare säga upp arrendeavtalet. För att fastighetsägaren ska kunna säga upp arrendeavtalet utan rätt till förlängning krävs det att han eller hon bevisar att åtminstone ett av de sex kriterierna är uppfyllt (se andra frågan). Står det i arrendeavtalet att ni inte ska ha en rätt till förlängning efter femårsfristen gäller den klausulen endast om arrendenämnden har godkänt den (JB 10 kap 4 §).Hoppas du fick svar på din fråga.

kan man säga upp arrendeavtal i förtid?

2020-11-30 i Arrende
FRÅGA |Hejsan. Mitt namn är XYZ och söker juridisk hjälp för vår brf- förening, som äger en turistanläggning i X-län. Vi avser att säga upp ett arrendeavtal vi har med en granne som driver jordbruk-fårskötsel. Han struntar fullständigt i dom regelverk som gäller för fårskötsel och ansvar för hundar. Han har 25-30 får och 4 stora hundar. Fåren låter han ströva fritt och beta på vår mark och hundarna får gå lösa även då koppelplikt gäller. Ett antal personer, medlemmar och stugägare på vår anläggning såväl som många invånare i det närliggande samhälle som vår anläggning är belägen i, har blivit stångade av bagge och anfallna av lösa hundar. Med ett antal sjukbesök och polisanmälningar som följd... Han är anmäld till länsstyrelsen då polis och kommun inte agerar........ Vi behöver hjälp av er med att granska ett förslag till uppsägning av arrendeavtalet. Vi vet att det är ganska omfattande regler kring arrendeavtal. Tacksam för återkoppling om det är möjligt att erhålla sådan assistans och hur ni kan hjälpa oss. Tack
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår din fråga som att du önskar att säga upp ett arrendeavtal på grund av arrendatorns misskötsel. Vidare uppfattar jag som att du önskar att komma i kontakt med en jurist, i så fall får du vänligen maila mig: andre.blomquist@lawline.se För att besvara din fråga tänker jag översiktligt redogöra för de allmänna bestämmelserna kring uppsägning av arrendeavtal. Din fråga regleras i jordabalk(JB). Allmänna uppsägning av arrendeavtal Huvudregeln är att ett arrendeavtal ska löpa enligt avtalet och att en skriftlig uppsägning ska äga rum vid arrendetidens utgång (8 kap. 8 § JB). Jordägare som önskar att säga upp ett arrendeavtal i förtid måste härleda sin uppsägning till att arrendeavtalet är förverkat enligt 8 kap. 23 - 25 §§ JB. Enligt 8 kap. 23 § JB är arrenderätten förverkad om: om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen, om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt, om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgöres. I ditt fall verkar 2a punkten vara av högst relevans för dig då det verkar föreligga misskötsel av boskap och husdjur på arrendestället. Däremot så avser endast skötseln jorden och de kreatur som jordägaren lämnat kvar (9 kap. 35 § JB). Det finns även en möjlighet att förverka arrendet om hyrestagaren eftersätter avtalsenliga förpliktelser. I så fall krävs att ni i ert avtal särskilt stadgat förhållningsregler. Att förverka arrenderätten är inte möjligt om arrendatorn vidtar rättelse innan ni sagt upp avtalet (8 kap. 23 § 2 st JB). Jordägaren har rätt till ersättning för skada med anledning av uppsägelsen (8 kap. 23 § 3 st JB). SlutsatsEnligt min bedömning krävs att omständigheterna utreds ytterligare för att kunna fastställa om det kan föreligga en möjlighet att anse att arrenderätten är förverkad, och således kunna säga upp avtalet i förtid. Självklart är ni fria att komma överens med arrendatorn om att säga upp avtalet i förtid, däremot är inte arrendatorn tvungen att gå med på ett sådant förslag. Du har beställt tjänsten med telefonuppföljning och jag kommer således ringa dig imorgon (01/12 - 2020) klockan 13:00. Om inte den tiden fungerar får du gärna kontakta mig på andre.blomquist@lawline.se så bestämmer vi en ny tid. Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Följer ett arrendeavtal med fastigheten vid arv?

2020-11-19 i Arrende
FRÅGA |hej min far gick precis bort och han stod som ägare av huset som min mor nu ärver i och med att dom var gifta utan äktenskapsförrord. min far hade ett arrendeavtal med kommunen om bryggplats. följer den fastigheten eller måste mamma skriva nytt avtal med kommunen ?
Matilda Hamner |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vad händer med arrendeavtal när fastighet förvärvas som arv?Arrende regleras normalt i 7 kapitlet Jordabalken (1970:994) (JB). Det kapitlet behandlar däremot enbart förvärv av fastighet som sker genom köp, byte eller gåva. I ert fall handlar det om ett arv. Då gäller det enligt allmänna principer att arrendet utan vidare ska bestå mot den nye ägaren. Det innebär att arrendeavtalet kommer bestå och din mor kommer inte behöva skriva ett nytt avtal med kommunen. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Kan man ingå arrendeavtal digitalt?

2020-11-09 i Arrende
FRÅGA |Hej,Om ett avtal om anläggningsarrende signeras digitalt med med Bank-ID, uppfyller det då formkraven enligt Jordabalken?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att ni ingått ett avtal om anläggningsarrende digitalt då ni valt att signera med Bank-ID. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för när ett giltigt arrendeavtal har ingåtts. Din fråga regleras i jordabalken (JB). Enligt 8 kap. 3 § JB ska ett avtal om anläggningsarrende ingås skriftligen. Det är inte helt klarlagt om ett arrendeavtal kan ingås digital men med tanke på de förarbetsuttalande som gjorts borde ett digitalt avtal vara godtagbart. Med det sagt, godtas således även Bank-ID som signeringsmetod. Som avslutande kommentar vill jag poängtera att i och med att rättsläget är osäkert är det säkrast att upprätta en skriftlig kopia som båda signerar. Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Hur lång uppsägningstid har jag till min parkeringsplats?

2020-10-23 i Arrende
FRÅGA |Hej.Jag hyr en parkeringsplats utomhus av Karlskrona kommun och undrar hur lång uppsägningstid man har.Står inget om detta i kontraktet.Marken där parkeringen finns skall troligtvis bli bebyggd med bostäder.
Victor Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyra av parkeringsplatser utomhus klassificeras som lägenhetsarrende (8 kap. 1 § andra stycket jordabalken (JB)).Uppsägningstid vid lägenhetsarrendeOm du och kommunen inte avtalat om någon annan uppsägningstid gäller bestämmelsen i 8 kap. 5 § jordabalken. Då upphör avtalet på den fardag som sker närmast efter sex månader från uppsägningen. Jag uppfattar det som att du och kommunen inte har avtalat om någon särskild fardag. I så fall är fardag den 14 mars (8 kap. 4 § tredje stycket JB).Sammanfattningsvis har du alltid rätt till en uppsägningstid på minst sex månader, om inget annat är avtalat.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,