Kan man kräva ett längre avtal för arrende?

2021-04-21 i Arrende
FRÅGA |Har en sommarstuga på arendemark , betalararende varje år, men har inget långt avtal,Kan man kräva att få 25 eller 50 år. Eller är dettills vidare som gäller. Vad kan man kräva?
Felicia Ek |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Allmänt om bostadsarrendeNär man har en bostad på arrendemark kallas detta för bostadsarrende. Ett sådant arrendeavtal ska vara tidsbestämt på minst 5 år eller för arrendatorns (din) livstid. Om avtalet har ingåtts utan tidbestämning, alltså tills vidare, ska det enligt lagen ändå gälla för 5 år, men kan i vissa fall gälla kortare tid om detta har kommit överens om i avtalet och arrendenämnden har godkänt det.(10 kap 2 § Jordabalken) Kan du kräva att avtalet ska gälla i 25 eller 50 år?Eftersom avtalet enligt lagen ska gälla i minst 5 år och kan gälla livstid så kan du avtala med markägaren om att ert avtal ska gälla längre, tex. 25 eller 50 år. Men eftersom det är ett avtal mellan er så måste ni båda komma överens om detta. Markägaren är inte skyldig enligt lagen att ha ett avtal längre än 5 år. Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Har fastighetsägare rätt att kräva ersättning för att arrendator har fällt träd utan medgivande, och hur stor ersättning kan krävas?

2021-04-12 i Arrende
FRÅGA |Hej Jag arrenderar ut en fastighet 1986 Nu har arrendatorn sågat ner 4 stora ekar utan mitt medgivande Har jag rätt att kräva ersättning och Hur mycke
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad tråkigt att arrendatorn har sågat ner ekarna utan ditt medgivande. Jag hoppas att mitt svar bidrar till vägledning i frågan så att du får information om hur du kan hantera problemet. För att besvara din fråga så kommer jag luta mig mot bestämmelser i jordabalken (JB) och skadeståndslagen (SkL). ArrendeArrende betyder att en fastighetsägare upplåter nyttjanderätt till jord mot vederlag, dvs. ersättning i form av pengar, natura eller dagsverke (JB 8 kap. 1 §). En fastighetsägare kan exempelvis hyra ut sin jordbruksfastighet till en person som vill bedriva jordbruk, detta kallas för jordbruksarrende. Om det istället handlar om att fastighetsägaren hyr ut ett markområde för att arrendatorn får upprätta ett eget bostadshus där så heter det bostadsarrende.Det handlar alltså om upplåtande av nyttjanderätt, och detta innebär att du som fastighetsägare fortfarande är ägare till fastigheten. På rot stående träd och andra växter tillhör även fastigheten (JB 2 kap. 1 § tredje stycket). Detta innebär att du som fastighetsägare även äger träden som står på den mark som du arrenderar ut. Arrendatorn behöver därmed ditt medgivande för att ta ner träden, eftersom du är ägare till träden. Detta gäller under förutsättning att ni inte har kommit överens i arrendeavtalet att arrendatorn får ta ner träd utan att be om ditt medgivande innan. Ersättning I och med att arrendatorn har sågat ner ekarna som stod på din fastighet utan ditt samtycke så kan du begära ersättning för detta. Arrendatorn har uppsåtligen eller av oaktsamhet orsakat en skada och kan bli skadeståndsskyldig eftersom träden är fällda (SkL 2 kap. 1 §). Eftersom det rör sig om fällande av träd så är det en sakskada. Ersättningsskyldigheten med anledning av en sådan skada omfattar sakens (trädets) värde eller reparationskostnad och värdeminskning samt annan kostnad till följd av den uppkomna skadan (SkL 5 kap. 7 §).Högsta domstolen har uttalat att skadeståndet vid sakskada när det gäller träd ska fastställas utifrån en uppskattning av trädets värde, eftersom ett skadat träd inte direkt går att reparera (NJA 2015 s. 199).Hur stor ersättning som du kan kräva kan därmed baseras på återanskaffningsvärdet, kostnaderna för att skaffa likvärdig egendom och med hänsyn till vilken typ av träd som har sågats ned, t.ex. om det rör sig om självsådda eller planerade träd. Om det inte skulle vara möjligt att återanskaffa likvärdiga träd, exempelvis för att det rörde sig om gamla ekar som växte naturligt på fastigheten, så har HD anfört att skadeståndet istället ska bestämmas utifrån värdet på veden jämte en uppskattning av fastighetens minskade försäljningsvärde.Dessa omständigheter kan beaktas vid bedömningen av storleken på skadeståndet, men jag har inte möjlighet att ge exakt belopp då det krävs fler omständigheter för att bedöma detta.Det kan även poängteras att arrendatorn kan ha gjort sig skyldig till skadegörelsebrott och du hade därmed även kunnat polisanmäla händelsen (brottsbalken 12 kap. 1 §).SammanfattningArrendatorn måste få ditt medgivande för att fälla träd. Detta eftersom du fortfarande är ägare av träden då de hör till fastigheten. Genom arrende upplåter du endast nyttjanderätten, inte äganderätten. I och med att arrendatorn inte har fått ditt medgivande för att fälla träden, så kan du begära ersättning för den skada som har uppstått. Storleken på ersättningen kan grundas på återanskaffningsvärdet, kostnader för att anskaffa den likvärdiga egendomen och andra övriga omständigheter. Om det inte är möjligt att återanskaffa liknande träd, så kan storleken på skadeståndet bedömas utifrån en minskning på fastighetens försäljningsvärde. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Har jordägare rätt att säga upp arrendeavtal?

2021-03-06 i Arrende
FRÅGA |Hej, Är i tankarna att köpa en tomt utanför idre, på denna tomt finns en timmerstuga som uppfördes i mitten av 70talet av ett par som sedan dess arrenderat den biten av tomten där stugan står. Dom kommer från Tyskland och har inte varit där senaste åren, dom har inte heller betalat arrende under minst 3år tillbaka. Vad gäller om vi köper marken och inte vill ha kvar dom där? Måste dom flytta stugan eller har dom nån slags besittningsrätt? Tanken är att lägga ett bud på stugan för att få ha kvar den, men kommer vi inte överens ang pris vad har dom då som dom kan göra för att få vara kvar? Kan man sätta nån tidsgräns på när dom ska ha tagit med sina saker därifrån? Kan dom sälja stugan till nån annan utan att ha ett betalt arrendekontrakt? Kan tilläggas att nuvarande markägare har försökt få fram nått slags kontrakt från tyskarna men inte lyckats.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min utgångspunkt är att arrendet paret innehar är ett s.k. bostadsarrende. Ett bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (paret) har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § Jordabalk (JB)).Kan du säga upp arrendet?Om arrenderätten är förverkad har jordägaren rätt att säga upp arrendeavtalet direkt. Arrenderätten är enligt 8 kap. 23 § JB förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen av arrendeavgiften i mer än en månad efter förfallodagen. Du skriver att paret inte betalat arrendeavgift de senaste tre åren. Detta innebär att arrenderätten är förverkad och jordägaren kan alltså säga upp arrendeavtalet. Trots att ett arrende sägs upp har dock arrendatorn enligt huvudregeln rätt till förlängning av arrendet på grund av det så kallade besittningsskyddet. I vissa fall kan dock besittningsskyddet brytas och någon rätt till förlängning finns då inte. Det finns ett antal olika besittningsbrytande grunder som regleras i 10 kap. 5 § JB. I ditt fall är framför allt punkt 1 intressant eftersom denna stadgar att arrendatorn inte har besittningsrätt om arrenderätten är förverkad. Paret har alltså ingen besittningsrätt eftersom arrenderätten är förverkad.Om arrendet sägs upp eftersom arrendet är förverkat på grund av dröjsmål med betalning kan vräkning ske fjorton vardagar efter uppsägningen (8 kap. 25 § JB). Om arrendet sägs upp av annan orsak upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardag är den 14 mars (8 kap. 4 § JB).Kan paret undvika uppsägning?Enligt 8 kap. 25 § JB kan avtalet inte sägas upp på grund av dröjsmål med betalning om arrendatorn betalar arrendeavgiften inom tolv vardagar från uppsägningen. Skulle paret betala arrendeavgiften för att undvika uppsägning kan ändå arrendet sägas upp. En uppsägning måste dock som huvudregel ske senast ett år före arrendetidens utgång annars anses det förlängt på fem år (10 kap. 3 § JB). Här kommer även besittningsskyddet i 10 kap. 5 § JB in och du måste visa att arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet (p. 2) eller att du har befogad anledning att säga upp avtalet (p. 6). Hur ska uppsägning ske?En uppsägning ska vara skriftlig och ska delges den som ska sägas upp. Eftersom den som du ska delge inte har en känd hemvist i Sverige ska delgivning ske antingen genom ett känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för paret eller, om sådant inte finns, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. Om du har parets vanliga adress kan även uppsägningen skickas dit (8 kap. 8-8a §§ JB).Vad händer med stugan? Om jordägaren säger upp arrendet reglerar 8 kap. 21 § JB vad som händer med stugan. Först och främst ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen. Om jordägaren inte inom en månad har förklarat sig villig till detta måste arrendatorn föra bort egendomen inom tre månader eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Vid bortförande ska marken återställas i tjänligt skick. Om arrendatorn inte bortför sin egendom eller överför den på ny arrendator inom tre månader från det att arrendet avträddes tillfaller egendomen jordägaren utan inlösen. Även andra saker som arrendatorn har på platsen tillfaller markägaren om det inte bortförs inom tre månader från och med uppmaning om att bortföra egendomen.En arrendator kan i regel inte sälja sin egendom som står på arrenderad mark utan samtycke från jordägaren. Vid bostadsarrende är nämligen huvudregeln att man för att överlåta arrende måste ha markägarens godkännande (10 kap. 7 § JB). Om arrendatorn erbjuder markägaren att lösa in arrendet och huset (mot skälig ersättning då), och markägaren nekar erbjudandet så kan arrendatorn efter att fått nekande besked ändå överlåta arrendet om markägaren skäligen borde låta sig nöjas med den nya arrendatorn. I praktiken kan alltså arrendatorn inte sälja huset utan markägarens samtycke om det ska stå kvar på arrendet, men arrendatorn kan försöka få till en överlåtelse av hela arrendet. Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis kan du säga upp arrendeavtalet antingen på grund av förverkande av arrenderätten eller minst ett år innan arrendetidens slut. Jag rekommenderar att ni i första hand säger upp arrenderätten på grund av förverkande eftersom paret inte betalat sin arrendeavgift på tre år. Om paret betalar arrendeavgiften inom tolv vardagar får ni istället säga upp arrendeavtalet ett år innan avtalets slut. Observera att om tvist om uppsägning uppstår (alltså om paret motsätter sig uppsägningen) måste markägaren (du) hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom två månader, annars är uppsägningen utan verkan.Om arrendeavtalet sägs upp på grund av förverkande har paret ingen besittningsrätt. Om avtalet sägs upp på det vanliga sättet måste ni visa att paret åsidosatt sina skyldigheter enligt avtalet för att paret inte ska ha besittningsrätt. Om du säger upp avtalet är paret skyldiga att erbjuda dig att lösa in stugan. Endast om du nekar kan paret bortföra stugan eller överlåta den på en ny arrendator. Paret har ingen rätt att sälja stugan utan ditt samtycke om stugan ska stå kvar på den arrenderade marken.Angående tidsgräns så gäller fjorton vardagar från och med uppsägning på grund av förverkande innan vräkning kan ske. Om avtalet sägs upp på annan grund sker uppsägningen på den fardag som inträffar närmast efter sex månader. När arrendet är avträtt har paret tre månader på säg att föra bort sin egendom, och om paret inte gör detta tillfaller egendomen dig som jordägare. Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Har arrendatorn rätt att kräva att jag betalar hans fastighetsskatt?

2021-01-19 i Arrende
FRÅGA |HejJag är ägare till ett sommarhus på arrendetomt och betalar kommunal fastighetsavgift +arrende (28.000 )kr. Ägaren till till tomten betalar statlig fastighetsskatt för denna tomt. Enl faktura vill nu ägaren att jag skall betala hans fastighetsskatt , ca3990 + min arrendeavgift 28000kr. Det blir ganska mycket om man inberäknar min kommunala fastighetsavgift på ca 4000 kr. I Kontraktet om bostadsarrende , står det enbart att jag ska betala 28000 kr i arrende. Ingen annan överenskommelse. Har tomtägare rätt att begära att jag betalar hans skatt.?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår det betalar du f.n. fastighetsavgift för ett sommarhus du äger samt arrendekostnad (28.000 kr) för tomten. Ägaren vill nu att du betalar den kostnad han har i fastighetsskatt (3.990 kronor) och har därför fakturerat dig den. I kontraktet om bostadsarrende står det enbart att du ska betala 28.000 kronor i arrende, inget annat är överenskommet. Du undrar därför om tomtägaren har rätt att kräva betalt av dig.Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt och arrende finns i 7-8 kap. jordabalken (JB). Speciella bestämmelser om bostadsarrende finns i 10 kap. JB. Det är normalt sett ägaren som ska betala fastighetsskatt eller fastighetsavgift. I ditt fall blir det olika taxerade enheter varför du betalar fastighetsavgift för sommarstugan, medan fastighetens ägare betalar fastighetsskatten. Det finns däremot inget lagstöd i jordabalken att du är skyldig att betala fastighetsskatten. När det gäller såväl fastighetsavgift som fastighetsskatt framgår av aktuella lagar att det är ägaren som betalar (jfr 2 § lagen om kommunal fastighetsavgift och 2 § lagen om statlig fastighetsskatt).För att arrendatorn ska ha rätt att ta ut avgiften av dig måste ni ha avtalat om det. Ett avtal om bland annat bostadsarrende ska upprättas skriftligen. I handlingen ska samtliga avtalsvillkor anges. Ändringar eller tillägg som inte införts skriftligen är utan verkan (8 kap. 3 § JB). I ert fall innebär det att det finns en möjlighet att avtala om att du ska betala fastighetsägarens fastighetsskatt. Har ni däremot inte avtalat om det föreligger det inte heller någon betalningsskyldighet. Min rekommendation om ni inte avtalat om att du ska betala arrendatorn/fastighetsägarens fastighetsskatt är att du bestrider fakturan på grunden att ni inte avtalat om att det föreligger betalningsskyldighet.Om du behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Förlängs ett bostadsarrende automatiskt om ingen uppsägning sker?

2021-04-20 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag och min bror har efter vår far ärvt en sommarstuga som står på mark med Nyttjanderättskontrakt (49 år). Detta kontrakt löper ut 2021-07-23. Vi har köpekontraktet på själva stugan som vår far och mor upprättade med dåvarande ägare (49 år sedan). Vi undrar om nyttjanderättskontraktet förnyas automatiskt 5 år till eftersom ingen sagt upp kontraktet? Har läst att detta gäller för vanliga arrendekontrakt. Vår far hade vid sin bortgång en skuld till markägaren (vägavgifter och arrendet till markägaren under de senaste åren). Vi har erbjudit oss att betala in skulden (ca 8000 kr) vid ett flertal tillfällen men markägaren har hela tiden svarat "att det löser sig". Eftersom markägaren inte verkar vilja ge en lösning på förnyande av kontrakt, skulle vi vilja ge honom ett förslag på: 1) ny arrendekostnad (nuvarande kostnad 50kr /året) och 2) kontraktslängd. Kan ni hjälpa oss med att föreslå en rimlig ny arrendekostnad samt kontraktets längd? Sommarstugan är belägen i nordvästra Värmland, ligger på en skogsfastighet intill en sjö. Närmast anslutande väg är ca 500 meter från stugan.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du och din bror har ärvt ett arrende efter era föräldrar. Avtalet löper ut i sommar och du undrar därför vad som gäller för det fall ingen av parterna väljer att säga upp avtalet. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).I 10 kap. 1 § 1 st. JB sägs att ett bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt när arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Utifrån den nyss nämnda lydelsen kan det konstateras att det verkar handla om ett bostadsarrende. I det här sammanhanget ska det noteras att arrendatorn egentligen inte får sätta annan i sitt ställ utan fastighetsägarens samtycke, 10 kap. 7 § 1 st. JB. Men i det sistnämnda lagrummets tredje stycke uttalas samtidigt att arrenderätten kan övergå till annan med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas och då exempelvis genom arv. Jag utgår därför ifrån att den här delen är oproblematisk, det vill säga att du och din bror är betrakta som rättmätiga arrendatorer.När det sedan gäller din första fråga kan följande anföras. Vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras ska meddela motparten detta skriftligen. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång, vilket stadgas i 10 kap. 3 § 1 st. JB. Vidare sägs i lagrummets andra stycke att om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, det vill säga ett år före arrendetidens utgång, anses det förlängt med fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, med den tid och på de villkor i övrigt som bestäms. Det korta svaret lyder således att du har rätt. Avtalet kommer att förlängas automatiskt. Men mot bakgrund av ettårsfristen betyder det också att du och din bror liksom fastighetsägaren själv egentligen har försuttit möjligheten att säga upp arrendet och/eller begära en villkorsändring. I praktiken innebär detta att det befintliga avtalet kommer att löpa oförändrat fram till 2026-07-23. Senfärdigheten hos fastighetsägaren utgör med andra ord inga problem, under förutsättning att ni inte finner de nuvarande villkoren ofördelaktiga.Avslutande ord och ytterligare rådgivningDin andra fråga är dessvärre tämligen svårbesvarad. Den fordrar ingående kunskap om de faktiska lokala förutsättningarna på orten och vad som där vid liknande arrendeupplåtelser brukar betraktas som skäliga arrendeavgifter. Beträffande längden kan jag inte säga så mycket mer än att det torde bli en ren förhandlingsfråga med fastighetsägaren. Om sommarstugan är viktig för er och inte har ett obetydligt affektionsvärde bör ni naturligtvis försöka få till en så lång löptid som möjligt nästa gång det är dags att kalla till förhandling. Men att kunna säga någonting generellt i det här fallet blir besvärligt, spörsmålet måste som sagt hänskjutas till en formell villkorsförhandling.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vem kan ta över arrendet när arrendatorn avlider?

2021-04-02 i Arrende
FRÅGA |Vår farbror gick bort för ett tag sedan. Enda arvingen är vår pappa. Vår pappa vill att jag och min bror ärver och tar över vår farbrors sommarställe. Han har haft stället sedan 1967-68. Enda kruxet är att det är en arrendetomt. Hur fungerar det när arrendetagaren avlider? Tar dödsboet/min pappa över arrendet eller hur fungerar det? Om jordägaren vill sälja tomten har arvtagarna i så fall någon form av förtur för att köpa loss tomten?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att det rör sig om ett bostadsarrende (10 kap. 1 § jordabalken). Arrendet kan övergå till din pappa genom arv Huvudregeln är att arrendatorn inte kan överlåta arrendet till någon annan utan jordägarens samtycke (10 kap. 7 § första stycket). Ett undantag är dock om arrendet övergår till någon annan genom exempelvis arv eller testamente. För detta krävs att den som ska överta arrendet är någon som objektivt sett är lämplig och jordägaren därför kan nöjas med som ny arrendator (10 kap. 7 § tredje stycket). Vad som menas med objektivt lämplig är huruvida denne kan antas uppfylla avtalsvillkoren, i synnerhet betalningen av arrendeavgiften. Förutsättningar för att detta ska vara möjligt är att arrendeavtalet är ingått på bestämd tid (10 kap. 7 § andra stycket) samt att arrendeavtalet inte innehåller avtalsvillkor som uteslutit denna möjlighet och som dessutom godkänts av arrendenämnden (10 kap. 7 § fjärde stycket). Eftersom er pappa är er farbrors enda arvinge, kan arrendet således övergå till honom om tre förutsättningar alla är uppfyllda:1) er pappa är objektivt sett en lämplig person som jordägaren borde godta 2) arrendeavtalet löper på bestämd tid3) något annat inte följer av avtalet Ett avtal om bostadsarrende ska löpa antingen på bestämd tid, eller gälla för arrendatorns livstid (10 kap. 2 §). Förutsatt att arrendet inte slutade löpa i och med er farbrors bortgång löper avtalet därmed på bestämd tid, och den förutsättningen för arv är uppfylld. Under vissa förutsättningar kan arrenderätten överlåtas till dig och din brorPå samma vis som er pappa kunde ärva arrendet kan du och din bror ärva arrendet av er far vid hans bortgång, om förutsättningarna enligt ovan är uppfyllda. Om er önskan däremot är att ni ska överta arrendet redan nu kan er pappa under vissa förutsättningar överlåta arrenderätten, genom exempelvis köp eller gåva. Samma förutsättningar som ovan behövde vara uppfyllda för att han som arvinge skulle kunna överta arrendet behöver även här vara uppfyllda, men utöver det behöver först jordägaren erbjudas att återta arrendestället mot skälig ersättning (10 kap. 7 § andra stycket). Om jordägaren inte antar erbjudandet inom en månad har denne inte längre något att säga till om, och arrendatorn har rätt att överlåta arrendet. Vid bestämmandet av vad som vore skälig ersättning tas hänsyn bl.a. till kostnader arrendatorn haft på exempelvis uppförandet av byggnad på stället. Har arvtagarna rätt till förtur vid eventuell försäljning?När det rör sig om ett bostadsarrende har arrendatorn rätt att göra en intresseanmälan om rätt att förvärva arrendestället vid eventuellt försäljning (1 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, hädanefter kallad förvärvslagen). Sådan intresseanmälan kan göras först om bostaden åsatts ett taxeringsvärde, vilket innebär att värdet inte får understiga 50 000 kr (2 § första stycket förvärvslagen, och 7 kap. 16 § första punkten fastighetstaxeringslagen). Anmälan ska skickas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (2 § första stycket förvärvslagen), och till anmälan ska arrendeavtalet bifogas i original eller bestyrkt kopia, samt bevis om åsatt taxeringsvärde (2 § andra stycket). Intresseanmälan gäller därefter i tio år som huvudregel, innan en ny anmälan behöver göras (4 § första stycket). Om arrendatorn avlider medan intresseanmälan fortfarande gäller, upphör den dock att gälla ungefär sex månader från den dag då arrendatorn avled (4 § andra stycket). Medan en intresseanmälan gäller får arrendestället i fråga som huvudregel inte överlåtas utan att arrendatorn som gjorde intresseanmälan erbjudits att förvärva arrendestället (5 § första stycket). Undantag görs bl.a. om överlåtelsen sker till en närstående till överlåtaren eller till en kommun (5 § fjärde stycket) eller om det på vissa sätt vore orimligt för arrendatorn att ha förvärvsrätt (6 §). Sammanfattningsvis kan arrendet under vissa förutsättningar övergå till er pappa och även till er, och ni kan därefter eventuellt förvärva förtursrätt vid försäljning genom att göra en intresseanmälan. Lycka till, och tveka inte att återkomma med en ny fråga om ni har fler funderingar! Med vänlig hälsning,

Olika frågor med anknytning till bostadsarrende

2021-02-10 i Arrende
FRÅGA |1.Har jag som markägare rätt att beträda en arrendetomt med bostadsarrende utan medgivande från arrendatorn? 2. Vem har ansvar för avloppet på en bostadsarrendetomt när det inte finns inskrivet om detta i kontraktet? 3. Kan jag som markägare kräva att arrendatorn tar bort eller åtgärdar sitt avlopp som denne har släppt ut i marken i alla år? Det är ett BDT avlopp. 4. Har arrendatorn rätt att upplåta arrendetomten som upplagsplats för bil och husvagn som dessutom står närmare än 4,5 m från gräns? 5. Arrendatorn flyttar på gränser så det överskrider de 1000 kvm som är upplåtna, dessutom blockerar denne min väg för att ta mig upp i min skog och för att kunna utföra åtgärder på den å som rinner förbi där. Har jag som markägare rätt att sätta ut de riktiga gränserna utan medgivande från arrendatorn?Med vänlig hälsning
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger mark som idag utarrenderas för bostadsändamål. Mot bakgrund av diverse uppkomna situationer på fastigheten har nu flertalet frågor infunnit sig, vilka framgår av din ärendebeskrivning enligt ovan, och du undrar därför vad som gäller. Jag kommer nedan att besvara frågorna i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas, det vill säga i den mån det föreligger några entydiga svar, vilket i och för sig dessvärre sällan är fallet. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av ditt ärende är jordabalken (JB).Har du som fastighetsägare rätt att beträda marken utan arrendatorns medgivande?Som fastighetsägare har du rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning och ska arrendestället avträdas är arrendatorn naturligtvis skyldig att låta det visas på lämplig tid. Du måste dock att i god tid underrätta arrendatorn om dagen för den inplanerade besiktningen och/eller visningen (8 kap. 13 § JB). Men någon konkret misstanke behöver inte påvisas varför du, med iakttagande av ovanstående, i princip när som helst kan varsla arrendatorn om en kommande besiktning. I övrigt ska det emellertid noteras att arrende likställs med en total nyttjanderätt, vilket innebär arrendatorn i förhållande till dig som markägare har en självständig besittning till arrendestället.Vem ansvarar för avloppen? Du eller arrendatorn?Den här frågan är av förklarliga skäl ganska svår att besvara eftersom arrenden vid tidpunkten för ett avtalsslut är underkastade avtalsfrihet. Det partsbruk (den lokala sedvänja) som eventuellt har utbildats mellan dig och grannen är naturligtvis ingen känd materia för utomstående, men under förutsättning att ni har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket och förvaltningen av fastigheten talar det för att det kan ligga något sorts konkludent ingånget avtal i botten avseende just den här frågan (konkludent avtal = underförstått avtal eller avtal slutet genom parternas ageranden). Men så länge ingen av er har accepterat att någon ensamt ska kunna diktera villkoren blir det här i praktiken en ren förhandlingsfråga vid förekomsten av meningsskiljaktigheter. Möjligen går det att argumentera för att er lokala praxis (förhållningssätt gentemot varandra), om denna ens går att fastställa, kan ha flutit in i arrendeavtalet. Men samtidigt bör det uppmärksammas att det föreligger ett formkrav för den här typen av avtal varför era inbördes förpliktelser alltid måste manifesteras skriftligen (8 kap. 3 § JB). Det korta svaret torde därför lyda att du helt enkelt måste förhandla och eventuellt i förlängningen hänskjuta frågan till hyres- och arrendenämnden.Kan du begära att arrendatorn ombesörjer erforderliga åtgärder på grund av det utsläppta vattnet?Utgångspunkten för den här frågan blir likaledes arrendeavtalets utformning, men utifrån din ärendebeskrivning och framförallt mot bakgrund av hur dina frågor där är ställda misstänker jag att mycket har lämnats oreglerat. Enligt allmänna fastighetsrättsliga principer har arrendatorn en plikt att vårda arrendestället och skulle denna eftersättas (försummas) kan agerandet, om det kan betraktas som vanvård, leda till ett förverkande om inte rättelse vidtas. Det nu sagda innebär då att du som markägare har rätt att säga upp avtalet (8 kap. 23 § 1 st. 2 p. JB). Exakt hur bedömningen skulle bli i en sådan situation har jag i skrivande stund svårt att uttala mig om, vilket du säkert förstår. Men faktorer som torde få betydelse är vattenmängden, markens skick, eventuell åverkan på denna och om någon faktisk skada kan konstateras. Om det nu finns en önskan ifrån din sida om att kunna åberopa jordabalkens förverkanderegler vill säga. Men när det gäller kravet på ett borttagande alternativt ett vidtagande av behövliga reparationsåtgärder får utgången av den tidigare frågan om vem som ansvarar för avloppsrören bäring på den rättsliga bedömningen i det här fallet varför även detta eventuellt måste överlämnas till en förhandling. Men oavsett vilket ska du givetvis försöka att argumentera för att ovanstående faller inom ramen för arrendatorns vårdplikt av arrendestället (jfr 10 kap. 5 § 1 st. 2 p. JB)Har arrendatorn rätt att upplåta en upplagsplats för bilar och husvagnar på din mark?Det korta svaret lyder att det beror på Huvudregeln är att arrendatorn inte utan ditt samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Denne får dock, om inte annat har avtalats, hyra ut ledigt utrymme i en byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, men endast om det kan ske utan olägenhet för dig som markägare (8 kap. 19 § JB). Vad som avses med ouppodlad mark är inte helt klart, men i propositionen till den nuvarande jordabalken angavs som exempel särskilt växtbefrämjande åtgärder, typ viss betesmark (prop. 1970:20 s. B 956). För kravet på frånvaron av olägenhet för dig finns det tyvärr inget generellt svar utan detta blir alltid en bedömning i det enskilda fallet givet samtliga relevanta omständigheter (exempelvis upplåtelsens omfattning, buller och andra störande moment varför markägaren objektivt sett och i förekommande fall skäligen kan behöva tåla vissa aktiviteter på arrendestället).Flytt av gränsmarkeringarna, vad gäller?Gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på marken i laga ordning. Kan utmärkningen inte längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit åsyftad. Om gränsens sträckning inte har utmärkts på marken i laga ordning, har gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar (1 kap. 3 § JB). Skulle gränsen inte ha blivit lagligen bestämd, gäller de rå (råmärke, gränslinje) och rör eller andra märken som av ålder ansetts utmärka gränsen (1 kap. 4 § JB). Svaret på frågan är därför att gränserna egentligen ska, genom en lantmäteriförrättning (en fastighetsbestämning), ombesörjas av lantmätaren och ingen annan. Men gällande åtkomsten till vägen finns det i vart fall ingenting som talar för att arrendatorn på grundval av sin nyttjanderätt skulle ha rätt att avskära dig dispositionsrätten.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammantaget kan det konstateras att mycket i praktiken kommer att bli föremål för förhandling mellan dig och din motpart (arrendatorn). Och om de tvistiga frågorna inte kan lösas på frivillig väg behöver spörsmålen inte sällan och slutligen överlämnas till en nämnd och senare, vid ett överklagande i första instans, till en domstol.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

kan man säga upp arrendeavtal i förtid?

2020-11-30 i Arrende
FRÅGA |Hejsan. Mitt namn är XYZ och söker juridisk hjälp för vår brf- förening, som äger en turistanläggning i X-län. Vi avser att säga upp ett arrendeavtal vi har med en granne som driver jordbruk-fårskötsel. Han struntar fullständigt i dom regelverk som gäller för fårskötsel och ansvar för hundar. Han har 25-30 får och 4 stora hundar. Fåren låter han ströva fritt och beta på vår mark och hundarna får gå lösa även då koppelplikt gäller. Ett antal personer, medlemmar och stugägare på vår anläggning såväl som många invånare i det närliggande samhälle som vår anläggning är belägen i, har blivit stångade av bagge och anfallna av lösa hundar. Med ett antal sjukbesök och polisanmälningar som följd... Han är anmäld till länsstyrelsen då polis och kommun inte agerar........ Vi behöver hjälp av er med att granska ett förslag till uppsägning av arrendeavtalet. Vi vet att det är ganska omfattande regler kring arrendeavtal. Tacksam för återkoppling om det är möjligt att erhålla sådan assistans och hur ni kan hjälpa oss. Tack
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår din fråga som att du önskar att säga upp ett arrendeavtal på grund av arrendatorns misskötsel. Vidare uppfattar jag som att du önskar att komma i kontakt med en jurist, i så fall får du vänligen maila mig: andre.blomquist@lawline.se För att besvara din fråga tänker jag översiktligt redogöra för de allmänna bestämmelserna kring uppsägning av arrendeavtal. Din fråga regleras i jordabalk(JB). Allmänna uppsägning av arrendeavtal Huvudregeln är att ett arrendeavtal ska löpa enligt avtalet och att en skriftlig uppsägning ska äga rum vid arrendetidens utgång (8 kap. 8 § JB). Jordägare som önskar att säga upp ett arrendeavtal i förtid måste härleda sin uppsägning till att arrendeavtalet är förverkat enligt 8 kap. 23 - 25 §§ JB. Enligt 8 kap. 23 § JB är arrenderätten förverkad om: om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen, om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt, om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgöres. I ditt fall verkar 2a punkten vara av högst relevans för dig då det verkar föreligga misskötsel av boskap och husdjur på arrendestället. Däremot så avser endast skötseln jorden och de kreatur som jordägaren lämnat kvar (9 kap. 35 § JB). Det finns även en möjlighet att förverka arrendet om hyrestagaren eftersätter avtalsenliga förpliktelser. I så fall krävs att ni i ert avtal särskilt stadgat förhållningsregler. Att förverka arrenderätten är inte möjligt om arrendatorn vidtar rättelse innan ni sagt upp avtalet (8 kap. 23 § 2 st JB). Jordägaren har rätt till ersättning för skada med anledning av uppsägelsen (8 kap. 23 § 3 st JB). SlutsatsEnligt min bedömning krävs att omständigheterna utreds ytterligare för att kunna fastställa om det kan föreligga en möjlighet att anse att arrenderätten är förverkad, och således kunna säga upp avtalet i förtid. Självklart är ni fria att komma överens med arrendatorn om att säga upp avtalet i förtid, däremot är inte arrendatorn tvungen att gå med på ett sådant förslag. Du har beställt tjänsten med telefonuppföljning och jag kommer således ringa dig imorgon (01/12 - 2020) klockan 13:00. Om inte den tiden fungerar får du gärna kontakta mig på andre.blomquist@lawline.se så bestämmer vi en ny tid. Hoppas du fick svar på din fråga, MVH