Överlåtande av hyreskontrakt
Hej, Jag ska ta över ett hyreskontrakt utav min syster. Vi har bott tillsammans i mer än 4år. (Jag står inte på kontraktet idag) Vid överlåtande utav kontrakt/hyreslägenhet från min syster till mig vill hyresvärden renovera lägenheten. Efter renovering säger de att jag får ta över kontraktet/hyreslägenheten. Mitt problem/fråga är: - Har de rätt att renovera lägenheten? (standard renovering enligt "Hyresvärdens" renoveringsplan) Eller kan jag Neka till renovering? - Har jag rätt till ersättning/ersättningsbostad då jag inte kan bo i lägenheten under renoveringstiden? Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om:
1. Din hyresvärd rätt att renovera lägenheten
2. Du eller din syster kan neka till renoveringen
3. Du har rätt till ersättning eller en ersättningsbostad under tiden lägenheten renoveras
Innan jag går igenom frågorna ska jag nämna några relevanta lagrum.
Regler kring renovering och överlåtelse av hyresrätt
Regler kring överlåtelser av hyresrätter finns i Jordabalkens (1970:994, hädanefter JB) 12 kapitel mellan 32–38 §§.
Enligt 12 kap 34 § 1 stycket JB får en hyresgäst som inte tänker bo i sin lägenhet överlåta lägenheten till en närstående (t.ex. ett syskon) som varaktigt bott i lägenheten om hyresnämnden ger tillstånd till överlåtelsen. Ett tillstånd från hyresnämnden ska lämnas om hyresvärden kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.
Regler kring renovering av hyresrätter finns i Jordabalkens 12 kap mellan 18 a – 18 h §§.
Enligt 12 kap 18 d § 2 stycket JB får hyresvärden bara genomföra renoveringar om de har godkänts av hyresgästerna eller av att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Detta kräver dock att det är en renovering som kommer öka kostnader för hyresgästen eller är en ”inte oväsentlig ändring” vilket finns att hitta i 12 kap 18 d § 1 stycket JB. Om renoveringen inte ökar kostnaderna eller är en mindre renovering krävs dock inte hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd enligt 12 kap 18 d § 2 stycket JB.
En hyresvärd behöver inte heller godkännande eller tillstånd om renoveringen görs för att upprätthålla den lägsta godkända standarden enligt 12 kap 18 d § 2 stycket JB. Kraven för dessa finns i 12 kap 18 a 6-7 stycket JB och är följande:
- kontinuerlig uppvärmning,
- kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
- avlopp för spillvatten,
- personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
- försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
- matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor
- att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
- att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.
Enligt 12 kap 16 § JB och 12 kap 11 § 1st 3p JB har hyresgästen rätt till en skälig nedsättning av hyran om den inte kan användas. Om lägenheten inte alls kan användas har hyresgästen rätt till en 100% nedsättning och behöver inte betala hyra under den tiden.
Hur detta tillämpas i ditt fall
Din hyresvärd har alltid rätt att renovera om det är för att upprätthålla den lägsta godkända standarden. Om din hyresvärd inte vill säga varför denna vill utföra renoveringen så får du dock neka till renoveringen.
För er blir dock fallet annorlunda om inte din syster väljer att bo kvar. För att ni ska få överlåta kontraktet till dig har din hyresvärd rätt att ställa upp villkor, så länge dessa inte är helt orimliga, för att du ska få ta över hyresavtalet. I erat fall verkar det som att hyresvärden har ställt upp krav på renovering för att ni ska få överlåta avtalet.
Slutsats
Om ni väljer att överlåta lägenheten till dig och din hyresvärd då säger att ni får göra det om denne får renovera först innebär alltså att ni gått med på hyresvärdens villkor. Om din syster skulle bo kvar och stå på kontraktet hade ni potentiellt kunnat neka till renoveringen med hänvisning till 12 kap 18 d § JB. Om detta inte är ett alternativ blir det emellertid svårt att neka till renoveringen. Det ska nämnas att även om din syster nekar till renoveringen finns det en risk att hyresnämnden ger tillstånd till den och då gör det ingen skillnad ändå.
När det kommer till rätt för ersättning har ni rätt att få en full nedsättning av hyran under tiden renoveringen sker enligt 12 kap 16 § JB. Ni har dock ingen rätt till någon ytterligare ersättning.
Ledsen att jag inte kunde komma med ett mer gynnsamt svar. Jag hoppas åtminstone du fått svar på din fråga och om du har ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig till oss igen!
Med vänliga hälsningar,
