Rätten att säga upp ett hyresavtal av anledningen att man önskar sälja sin bostad
Hej!
Frågan gäller besittningsskydd.
Jag och min fru hyr ut 3 hus och har gjort detta i många år till samma hyresgäster.
Nu vill vi sälja husen och köparen vill få tillgång till husen vid tillträdet.
Vi inser naturligtvis att en kort enkel uppsägning inte är möjlig.
Finns det möjlighet att säga upp hyresgästerna överhuvudtaget?
Är det möjligt med en väl tilltagen uppsägningstid 1-2 år?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Enligt 12 kap. 3§ Jordabalken (JB) ska hyresavtal som gäller för obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla. När det gäller bostadslägenheter har hyresgästen ett s.k. direkt besittningsskydd som återfinns i 12 kap. 46§ JB och som stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse. Med andra ord måste punkterna analyseras för att avgöra om det är möjligt att säga upp hyresgästerna.
Jag funderar över ifall punkt 6 hade kunnat bli aktuellt i ert fall. Punkten anger att förlängning av hyresavtalet inte behöver göras ifall avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren (ni) har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Bestämmelsen verkar enligt förarbetena till lagen, gälla när hyresvärden har ett befogat intresse att av t.ex. sälja huset/husen, vilket ni har. Hänsyn ska här tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende men däremot ska det inte göras någon intresseavvägning eftersom hyresvärden alltid anses ha störst intresse av att kunna nyttja lägenheten för egen räkning. Ifall eran uthyrning däremot ingår i en affärsmässig verksamhet skulle eventuellt punkt 10 kunna angripas, generalklausulen, där en intresseavvägning normalt ska ske.
Vad gäller uppsägningstiden måste ni som hyresvärd iaktta uppsägningstiderna som följder av 12 kap. 4§ JB. Enligt denna bestämmelse har hyresgästen en uppsägningstid på minst tre månader om inte annat följer av avtalet.
Ifall ni sagt upp hyresavtalet och det föreligger tvist om förlängning (besittningsskyddet), är uppsägningen utan verkan om inte ni senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden, 12 kap. 49§ JB
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänliga hälsningar,
