Sålde bostadsrätt för tre månader sedan, köparen menar att kyl och frys inte fungerat korrekt sedan inflyttning och hänvisar till dolt fel. Behöver jag som säljare köpa ny kyl och frys?
Hej
Jag har sålt min bostadsrätt med hjälp av mäklar för tre månader sedan. Nu meddelar köparen att kyl och frys inte har fungerat korrekt sedan inflytt.
Köparen vill att jag ska köpa nya vit varor, köparen kallar detta för dolda fel.
Vad är det som gäller?
Tack för hjälp kring detta
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Köp och försäljning av bostadsrätt
Köp av fastigheter regleras av Jordabalken, då detta anses vara fast egendom, se 1 kap. 1 § Jordabalken. Det som är speciellt för köp och försäljning av en lägenhet som utgör en bostadsrätt är att dessa inte anses utgöra fast egendom, utan är i stället lös egendom. All egendom som inte är fast egendom är nämligen lös egendom. Köp och försäljning av lös egendom mellan privat personer regleras av Köplagen, se 1 § Köplagen. Det är därmed Köplagens regler som gäller för din fråga.
För att kunna kräva att säljaren ska stå för en ny kyl och frys, med andra ord att säljaren ska avhjälpa felet, och att detta ska klassas som ett dolt fel, krävs att det föreligger ett fel och att köparen inte kunnat upptäcka detta fel innan köpet genomfördes. Möjligheten att kunna kräva avhjälpande av säljaren kan också bli svårare om säljaren har friskrivit sig från visst ansvar genom att bostadsrätten är såld i befintligt skick. Dessa krav och denna friskrivning innebär bedömningar som är beroende av den aktuella situationen, och för att kunna ge ett exakt svar och göra fullständiga bedömningar behövs fullständiga omständigheter av situationen. Det du nämner i din fråga är tyvärr inte tillräckligt för att jag ska kunna ge ett klart och tydligt svar på vad som gäller för just din situation, men jag kommer gå igenom reglerna och klargöra vad bedömningarna innebär och även försöka göra en bedömning utifrån det du skriver i din fråga.
Dolda fel
Begreppet dolda fel betyder att det har funnits fel som inte gått att upptäcka vid en undersökning av exempelvis en bostadsrätt. För att det ska vara aktuellt med ett sådant fel i din situation, behöver vi se till Köplagens regler kring vad som utgör ett fel vid köp av en bostadsrätt.
Tidpunkt för fel
Avgörande för när ett fel föreligger och vem som ska hållas ansvarig för detta beror på när tidpunkten för risken för varan går över på köparen. Enligt 21 § 1 stycket Köplagen så ska frågan om varan är felaktig bedömas med hänsyn till dess egenskaper när risken för varan övergår på köparen. Säljaren är ansvarig för fel som funnits vid denna tidpunkt även om felet skulle visa sig senare. Det innebär att tidpunkten för att kyl och frys inte fungerar är när köparen av din bostadsrätt övertar denna. Du som säljare kan dock bli ansvarig om det går att visa att felet fanns sedan tidigare, och att det inte är något som uppkommit först när köparen tagit över bostadsrätten. I detta fall verkar det som att köparen menar att kyl och frys inte fungerat korrekt sen dagen köparen flyttade in i lägenheten, vilket innebär att det är vid denna tidpunkt som felbedömningen ska göras.
Fel i köp av bostadsrätt
Ett fel föreligger enligt 17 § första stycket Köplagen om varan i fråga om kvalitet eller andra egenskaper inte stämmer överens med vad som står i avtalet. Denna felbedömning hänvisar till vad som står i köpeavtalet, och innebär att om det enligt avtalet står att kyl och frys är fungerande, så föreligger ett fel om dessa sedan vid köpet inte längre fungerar. Här kan även upplysningar om kylen och frysens ålder vara av betydelse, eftersom äldre vitvaror har en kortare livslängd än vitvaror i nyskick. Det innebär att köparen kan förutsätta att äldre vitvaror kan behöva bytas ut inom en snar framtid.
Ett fel föreligger också enligt 18 § första stycket Köplagen om varan inte överensstämmer med de uppgifter som lämnats av säljaren före köpet vad gäller varans egenskaper och användning, och som kan tänkas ha påverkat köpet. Denna felbedömning hänvisar i stället till vad säljaren faktiskt har sagt vid köpet. Om du exempelvis sagt att kyl och frys fungerar helt korrekt, men köparen upptäcker sen när köpet genomförts att de inte gör det kan det anses vara ett fel. Detta måste dock även ha påverkat köparen att faktiskt köpa bostadsrätten, det ska finnas ett samband mellan det som säljaren sagt och köpet. När det gäller bostadsrätter är det dock flera aspekter som leder till att någon faktiskt köper lägenheten. Vitvaror skulle kunna vara en sådan sak, men har svårt att tänka mig att det har sådan inverkan på köparen till att köpa bostadsrätten eller inte. Även här är kylens och frysens ålder av betydelse, även om säljaren sagt att de fungerar korrekt kan åldern på vitvarorna innebära att de inte är av högre kvalitet eller har någon längre livslängd kvar.
Undersökningsplikt
Något som är viktigt när det gäller köp mellan privatpersoner är att det föreligger en undersökningsplikt för köparen. Köparen får inte hänvisa till fel på en vara som köparen kunnat upptäcka vid en undersökning av denna, se 20 § Köplagen. Detta gäller även om säljaren uppmanat köparen att undersöka en vara, men köparen valt att inte göra detta. Köparen kan inte hänvisa till fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. När det gäller just bostadsrätter brukar det vanligtvis vara en visning av bostadsrätten och vid denna så ska köparen därmed göra en noggrann undersökning för att upptäcka eventuella fel. Här blir det därför en bedömningsfråga om köparen hade kunnat upptäcka felet med kylen och frysen vid en sådan undersökning.
Jag kan inte helt utläsa exakt vad det är för fel med kylen och frysen i bostadsrätten, mer än att de inte fungerar helt korrekt. Om det är att det kommer högre ljud ifrån dem och att exempelvis lampor inte fungerar är detta något som enkelt hade kunnat upptäckas vid en undersökning av dessa. Om felet gäller att de inte håller kylan som de ska, kan detta vara svårare att upptäcka vid en undersökning eftersom sådant kan ändras över längre tid. Skulle det dock handla om att kyl och frys är av äldre art som jag nämnde ovan, bör köparen kunna förutsätta att de inte håller samma kvalitet som kyl och frys i nyskick. Detta betyder att köparen skulle kunna ha upptäckt felet med kylen och frysen vid en undersökning, exempelvis vid visning av bostadsrätten, beroende på vad det är för fel på dessa.
Sammanfattning
Om köparen kan kräva avhjälpande vad gäller kylen och frysen är först och främst beroende av vad som stått i avtalet och vad du som säljare sagt om dessa vitvaror. Om de är av nyare skick och det framgår att dessa fungerar helt korrekt, är det ett fel eftersom det strider mot vad köparen har kunnat förutsätta. Om de däremot är av äldre art, kan köparen inte förutsätta att de ska hålla särskilt länge och att dess funktion inte håller samma kvalitet som kyl och frys i nyare skick. Det beror även på vad det är för typ av fel på kylen och frysen, och om detta fel kunnat upptäckas vid en undersökning av dessa innan köparen valde att köpa bostadsrätten.
Bostadsrätt såld i befintligt skick och fel i bostadsrätt
Ovan nämnda bedömning är om det inte finns någon friskrivningsklausul i ert köpeavtal. Det är nämligen så att som utgångspunkt säljs oftast bostadsrätter i det skick som den befinner sig i på kontraktsdagen. Detta kallas för befintligt skick. När något säljs vid befintligt skick har säljaren gjort en friskrivning från vad köparen kan hänvisa som fel, och som säljaren behöver stå för. Detta är vanligt vid bland annat när begagnade varor som säljs via auktion och begagnade bilar som säljs mellan privatpersoner, men som också kan gälla vid försäljning av bostadsrätter. Köparen behöver dock bli uppmanad att varan säljs i befintligt skick, och detta kan då stå i köpeavtalet. Det blir därmed svårare för en köpare att mena att bostadsrätten är felaktig när denna sålts i befintligt skick. Jag kan inte utläsa om så var fallet när du sålde din bostadsrätt, men om så är fallet så går jag igenom nedan vad som gäller.
Enligt 19 § Köplagen så föreligger ett fel hos en vara som sålts i befintligt skick om:
1. varan inte överensstämmer med de uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha påverkat köparen att köpa varan,
2. säljaren har före köpet underlåtit att meddela köparen om ett avgörande förhållande gällande varans egenskaper eller användning som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha påverkat köpet, eller
3. varan är i betydelsefullt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
Den första punkten syftar till att varan, i ditt fall bostadsrätten, inte stämmer överens med vad du sagt om vitvarorna, och att detta kan antas ha påverkat köparen att köpa bostadsrätten. Detta kan exempelvis vara att du sagt att det inte är något fel alls på vitvarorna trots att de är av sämre skick och äldre än nyare kyl och frys, och att detta varit avgörande för köparen att faktiskt köpa bostadsrätten.
Den andra punkten betyder att om du som säljare vetat om att kyl och frys inte fungerat och medvetet undanhållit denna information från köparen, och att detta kan anses påverkat köparens inställning till köpet av bostadsrätten, kan det anses som fel i detta fall.
Den sista punkten handlar om att kylen och frysen skulle vara i sådant betydande sämre skick än vad köparen kunnat förutse med tanke på bostadsrättens pris och övriga omständigheter. Det kan exempelvis vara att bostadsrätten såldes för ett väldigt högt pris, och att köparen då ansågs kunna förvänta sig att vitvarorna var i toppklass. Det är dock svårt att göra en sådan bedömning på en kyl och frys, då det är som tidigare nämnt många aspekter som påverkar en bostadsrätts pris.
Köparens undersökningsplikt
Även om bostadsrätten har sålts i befintligt skick, krävs att köparen genomför en undersökning av bostadsrätten före köp, se 20 § Köplagen. Det är samma regel som jag hänvisat till ovan, och den har samma betydelse. Det som är skillnaden är att när något säljs i befintligt skick kan det vara ännu viktigare att man gör en noggrann undersökning, eftersom säljaren friskriver sig från en del av felansvaret.
Samma bedömning görs här som jag gjorde ovan, nämligen om köparen kunnat upptäcka felet vid visningen. Detta är som nämnt beroende av vad det är för fel på kyl och frys och hur gamla de är.
Sammanfattning
Om det står i köpeavtalet att bostadsrätten säljs i befintligt skick, ligger det ett större ansvar på köparen om denne ska kunna meddela eventuella fel på en bostadsrätt efter köpet.
Felet behöver först och främst vara av en mer betydande och avgörande art. Vid en sådan bedömning ser man felet i förhållande till bostadsrätten pris, det vill säga marknadsvärde, och bostadsrättens övriga omständigheter. Felet ska även haft en inverkan på att köpet genomfördes. När vi ser till dessa krav har jag svårt att se att en inte helt korrekt fungerande kyl och frys skulle kunna vara av sådan art. Det kan inte rimligen antas att marknadsvärdet skulle påverkas i någon större mån om kylen och frysen hade fungerat korrekt, och det är svårt att tänka att endast detta fel skulle vara så pass avgörande för att köpet genomfördes.
Det krävs även här att köparen genomfört sin undersökningsplikt. Köparen kan inte åberopa sådana fel som köparen borde känt till eller upptäckt vid en undersökning av bostadsrätten.
Svar på din fråga
För att göra en mer exakt bedömning av vad som gäller i ditt fall krävs det mer information. Vitvarornas ålder, mer exakt vad det är för fel på kyl och frys, och vad som sagts före köpet om dessa. På så sätt blir det lättare att bedöma om det faktiskt föreligger ett fel, och om det felet hade kunnat upptäckas vid ett tidigare skede. Detta gör att jag tyvärr inte kan svara på vad som gäller i ditt fall. Men en undersökningsplikt vid köp av bostadsrätter sträcker sig relativt långt, och med tanke på att kyl och frys varit sönder redan vid inflyttningen så tyder det på att felet hade kunnat upptäckas tidigare vid en mer noggrann undersökning.
Rekommendation
Min rekommendation till dig beror därmed på lite hur omständigheterna faktiskt ser ut. Men det bästa är såklart att försöka komma överens med köparen på bästa sätt, för er bådas skull. Mäklaren har egentligen inget ansvar för sådana här fel, men du kan säkert höra av dig till den mäklare du använt för råd om hur du kan gå till väga. Om det är ett fel som hade kunnat upptäckas tidigare är detta en grund till att du inte behöver stå för ny kyl och frys. Detta beror också, som jag skrivit tidigare, på vad som framgått av dig och köpeavtalet av bostadsrätten. Skulle det vara så att du och köparen inte kommer överens, och det blir en större tvist av det hela, kan du alltid vända dig till oss och Lawlines jurister så hjälper vi dig vidare.
Med detta hoppas jag att jag kunnat klargöra lite mer vad som gäller, även om jag inte har kunnat besvara din fråga helt och hållet. Om du behöver att jag förtydligar något i mitt svar, eller har en följdfråga, kan du skicka mig ett mail på adressen: hilma.nilsson@lawline.se.
Vänligen,
