Svensk skatt för försäljning av lägenhet i Estland
Hej!
Jag är estnisk medborgare och bor permanent och arbetar i Sverige sedan 2006.
Har fyrarums lägenhet i Estland, Tallinn som köpte jag tillsammans med min ex-make i 1992.
Lägenhetsägare är jag.
Nu bor i lägenheten bara min son och vi bestämde sälja lägenheten och köpa en minde enrumslägenhet för sonen.
Måste jag betala skatt i Sverige för den sålda i Estland lägenhet eller för en del av vinsten?
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Eftersom du är bosatt i Sverige så är du obegränsat skattskyldig (Inkomstskattelag (1999:1229) 3:3 första stycket, punkt 1). Det innebär att du är skattskyldig för alla inkomster från utlandet, inklusive för vinsten av försäljningen av lägenheten i Estland (Inkomstskattelag 3:8). Den vinst som du får genom försäljningen av lägenheten kallas kapitalvinst och beräknas som skillnaden mellan ersättningen vid försäljningen, minskat med exempelvis mäklararvode, och utgiften för ditt köp av lägenheten 1992, ökat med utgift för eventuella förbättringsarbeten (Inkomstskattelag 44:13-14). Oavsett om lägenheten ägs av dig som fastighet eller bostadsrätt så ska endast 22/30 av kapitalvinsten tas upp (Inkomstskattelag 45:33 och 46:18). Om du exempelvis fick 2 miljoner kronor i ersättning vid försäljningen, mäklaren fick betalt med 30.000 kronor, lägenheten köptes år 1992 för 1 miljon kronor och har förbättrats för en kostnad á 200.000 kronor så blir uppställningen följande:
(2 miljoner kronor – 30.000 kronor) – (1 miljon kronor + 200.000 kronor) = 770.000 kronor
770.000 * 22/30 = 564.667 kronor
Eftersom Sverige tar 30 % i skatt på kapitalvinst så får du enligt exemplet betala i svensk skatt följande:
564.667 kronor * 30 % = 169.400 kronor
Sverige har dock ett dubbelbeskattningsavtal med Estland för att minska risken för att du ska beskattas både i Sverige och Estland för samma inkomst, vilket framgår av lag (1993:1163) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Estland. Enligt avtalet artikel 23 punkt 1a) så ska avräkning av skatt tillämpas i enlighet med lag (1986:468) om avräkning av utländsk skatt. Det innebär att den skatt som tas ut i Estland för försäljningsvinsten avräknas från den svenska skatten. Om vi förutsätter att Estland exempelvis tar ut 20 % i skatt för kapitalvinst, och Sverige tar ut 30 %, så blir uppställningen följande:
564.667 kronor * 30 % = 169.400 kronor i svensk skatt
770.000 kronor * 20 % = 154.000 kronor i estländsk skatt
169.400 kronor – 154.000 kronor = 15.400 kronor att betala i svensk skatt
Du kan hos svenska Skatteverket begära avräkning för den estländska skatten i din svenska inkomstdeklaration det år du redovisar inkomsten från försäljningen av lägenheten. Blanketter för detta finns på Skatteverkets hemsida under "Avräkning av utländsk skatt."
Med vänlig hälsning