Upprättande av servitut - brunn och nyttjanderätt - väg

Question

Hej. Min fastighet får efter muntlig upplåtelse sin vattentillförsel genom en brunn på min brors fastighet och för att komma till mitt hus måste vi köra över hans väg. För det fall att min bror skulle sälja sin fastighet vill jag upprätta avtalsservitut för att säkra min vattentillförsel och nyttjandet av vägen. Hur är det då bäst att gå tillväga? Kan både vattentillförseln och nyttjandet av vägen skrivas in i samma servitutsavtal?

Answer 1

Hej,

I och med att det rör sig fast egendom aktualiseras jordabalken (JB) 1kap 1§, och närmare bestämt det 14kap JB då det rör sig om ett servitut. För att ett servitut ska beviljas förutsätts att det kommer att: lösa behov som inte kan lösas inom den egna fastigheten, främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande betydelse, se 14kap 1§ JB, samt att det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. En brunn är att anse falla in här.

Ett muntligt avtal om rätt att nyttja brunnen i fråga mellan den tjänande fastigheten (dvs. den som låter annan ägare viss rätt till fastigheten) och den härskande fastigheten (dvs. den fastighet som får rätt till servitutet) är endast giltigt mellan avtalsparterna. Definitionen av begreppen härskande/tjänande fastighet finns i 14kap 1§ JB. Det betyder att om din bror säljer fastigheten har den nya ägaren ingen skyldighet att avtala om detta igen.
För att få ett servitut att gälla även mot en ny förvärvare av din brors fastighet krävs att det avtalas om skriftligt. Servitutupplåtelsen i form av ett avtalsservitut upprättas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare, dvs. din bror. Formkraven och kravet på innehållet i denna typ av upplåtelse finns i 14kap 5§ JB. Det som ska finnas med är vilken som är den tjänande fastigheten och vilken som är den härskande fastigheten. Denna upplåtelse får därefter inskrivas enligt 7kap 10§ 1st JB och 23kap 1§ JB. Inskrivningsärenden ska sändas in till inskrivningsmyndigheten, vilket enligt 19kap 3§ JB är lantmäteriet (lantmäterimyndigheten), vilka kommer att handlägga ärendet. Inskrivningen är i sig inte ett måste, men det gör att servitutet blir offentligt och får ett sakrättsligt skydd dvs. att en ny förvärvare inte kan vara omedveten om att det finns ett servitut på fastigheten. 

Ett servitut är inte detsamma som en nyttjanderätt sett ur ett juridiskt perspektiv då servitutet har ett varaktighetskrav, dvs. det är inte tidsbegränsat på samma vis som en nyttjanderätt. Servitut behöver därmed inte har någon tidsbegränsning enligt 7kap 6§ JB. Utan vid formuleringen av upplåtelsen ska ändamålet med upplåtelsen redovisas, detta innebär att man genom den skriftliga upplåtelsen får en någorlunda god uppfattning om vad för typ av belastning det rör sig om för den tjänande fastigheten. Man kan man även specificera var på fastigheten som belastningen är lokaliserad.

Att få nyttja annans väg ses som en partiell nyttjanderätt, då det handlar om att få använda viss del av fastigheten. En nyttjanderätt är tidsbegränsade enligt 7kap 5§ JB. De längsta upplåtelsetiderna innan en förnyelse måste ske är 25år om vägen ligger inom detaljplanerat område och högst 50år om vägen ligger utanför detaljplanerat område, från avtalstillfället. Information om att fastigheten ligger inom detaljplanerat område eller ej finns hos kommunen.
Även här finns om upplåtelsen upprättas skriftligen möjlighet till inskrivning av nyttjanderätten hos lantmäteriet enligt 7kap 10§, 23kap 1§ och 19kap 3§ JB. När det sedan kommer till att förlänga upplåtandet av nyttjanderätten räcker det med en överenskommelse om att förlänga upplåtelsen för att en ny upplåtelsetid ska börja löpa, vänligen se 7kap 7§ JB.   

När det kommer till att teckna de olika upplåtelserna finns inget, vad jag kan se krav på att de ska vara skrivna i olika handlingar. Men ta gärna kontakt med lantmäteriet, www.lantmateriet.se  här finns olika blanketter samt en hel del information rörande just tecknandet av servitut och nyttjanderätt.  

Med Vänliga Hälsningar