Vad är ett dolt fel?
Hej,
Jag har sålt en lägenhet som är nyrenoverad. Köparen har nu hittat flera fel och begär att jag åtgärdar felen eller att han tar det vidare. Jag har sagt att jag kan åtgärda felen som jag anser som dolda fel. Dom flesta av felen han har upptäckt tycker jag är synliga fel som borde synas vid en visning. Exempel på några av felen är att avstängningsventil till tvättmaskin sitter bakom tvättmaskinen så den är inte lätt att komma åt, rören i badrummet är lite böjda,2 eluttag fungerar inte, Kan ni hjälpa mig med att säga vilka av felen är dolda och vilka är synliga.
Jag kan skicka över pdf filen han skickade med bilder på saker som är fel.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag strukturerar mitt svar genom att först ge en generell förklaring gällande köparens undersökningsplikt och vad som är definitionen av dolt fel. Därefter ges en förklaring på de i det här fallet konkreta fel du nämner.
Köparens undersökningsplikt
Bostadsrätt räknas som lös egendom, vilket innebär att köplagen (KöpL) är tillämplig lag. Undersökningsplikt innebär att köparen inte i efterhand kan kräva ersättning för fel som borde ha upptäckts vid en undersökning (20 § första stycket KöpL)
Vid köp av bostadsrätt är undersökningsplikt för köparen endast aktuellt i vissa situationer. Undersökningsplikten uppstår om säljaren begär att köparen ska undersöka objektet innan köpet samt i det fallet att köparen själv väljer att bekanta sig med objektet innan köpet (20 § andra och tredje stycket KöpL). I ditt fall gäller således undersökningsplikt för köparen endast om denne gjort en undersökning eller om du särskilt begärt att hen ska göra en undersökning och denne därefter vägrat att göra detta utan godtagbar orsak.
Begreppet dolda fel
Enligt det nämnda om vad en köpare borde ha upptäckt vid en undersökning gäller detta således fel som borde ha insetts vid en regelrätt undersökning. Dessa fel kan således inte köparen påpeka i ett senare läge. Dolda fel däremot är de fel som inte förväntas upptäckas av köparen vid en undersökning men som redan existerat vid övergången av bostaden. Dessa fel står på säljarens ansvar.
Undersökningspliktens räckvidd
Vid köp av bostad förväntas köparen ta i beaktande flera faktorer. Bland annat bostadens ålder, byggmaterial et cetera. Det är svårt att ge ett heltäckande svar på vad köparen anses förvänta sig av just denna lägenheten på grund av avsaknaden av särskild information i ifrågavarande fall. Du nämner att lägenheten är nyrenoverad. Frågan är emellertid vad som renoverats och vad som således kan antas ha varit i skick samt lägenhetens skick i övrigt. Är det en mycket gammal lägenhet som visserligen renoverats, men det inte skett en grundlig renovering av till exempel golv och väggar kan man som köpare förvänta sig att golvet respektive väggarna byggts som gjordes och med det material man använde vid tidpunkten för bygget.
Dolda fel i ditt fall
Rent generellt ses det att avstängningsventilen sitter bakom tvättmaskinen inte som ett dolt fel. Det är något en köpare ser direkt vid en undersökning. Detsamma med de böjda rören. Huruvida eluttagen fungerar som de ska ses inte med blotta ögat. Emellertid är det fullt möjligt att vid en undersökning upptäcka det genom att pröva om eluttagen de facto fungerar. Frågan uppstår vad som kan förväntas av en köpare i just det här fallet. Är det frågan om en splitterny lägenhet kan man tänka sig att det vore en självklarhet att eluttagen fungerar, det samma om eluttagen nyligen ersatts. Är det tvärtom en mycket gammal lägenhet och ingen renovering gjorts angående eluttagen är det inte lika självklart att en köpare kan förvänta sig att de fungerar. Det är ju inte ovanligt att alla eluttag inte fungerar i en äldre bostad.
Lawlines jurister till din tjänst
För ett mer djupgående svar samt kommentarer kring alla felen, det vill säga även de som du inte nämnt i denna fråga, rekommenderar jag att du tar kontakt med våra jurister här på Lawline.
Hoppas du fick svar på din fråga.
Med vänlig hälsning,
