Hyra hyresrätt samtidigt som man står på en bostadsrätt

2020-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag har en bostadsrätt som jag står för 100%. Får jag hyra en hyresrätt och hyra ut min bostadsrätt till en vän?
Sandra Rust |Hej!Den finns inget uttryckligt förbud i Svensk lag om att ha en bostadsrätt och samtidigt hyra en hyresrätt. Men det kan finnas andra regler som påverkar möjligheten till detta. Exempelvis så finns det bostadsrättsföreningar som i sina stadgar inte tillåter att man äger en lägenhet man inte själv bor i osv. Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst enligt de förutsättningar som anges i jordabalken 12 kap 42 § (Länk hittar du här här ). Där anges inte att hyresgästen inte får äga en bostadsrätt, vilket betyder att hyresvärden inte rätt att säga upp hyresavtalet med anledning av att hyresgästen äger en bostadsrätt.För att få hyra ut din bostadsrätt behöver du dessutom tillåtelse av din Brf.Så för att få ett svar på din fråga hänvisar jag dig till att kolla i din Brf:s stadgar.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Vad kan jag göra åt störande grannar i min bostadsrättsförening?

2020-05-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej vad kan jag göra åt störande grannar sedan 16 år. Och en styrelse som inte sköter sitt jobb! Måste gå vidare på ngt sätt , Med vänlig hälsning,
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar det som att du bor i en bostadsrätt och har problem med störande grannar. Att "styrelsen inte sköter sitt jobb" tolkar jag som att du inte har fått någon hjälp av styrelsen i bostadsrättsföreningen att komma till rätta med problemet. Bestämmelser om vad man kan göra när man upplever störande grannar finns i bostadsrättslagen.En bostadsrättshavare får inte störa sina grannarEn bostadsrättshavare får inte störa sina grannar på ett sätt som kan vara skadligt för hälsan eller i annat fall försämrar deras bostadsmiljö som inte skäligen bör tålas (7:9 första stycket BRL). Det är inte alla störande ljud eller beteenden som räknas som störningar enligt lagen. Alla har rätt att leva ett normalt liv och vissa störningar, som t.ex. lekande barn eller att en granne har fest någon enstaka gång, kan man behöva acceptera. Att en granne ofta spelar musik eller gör annat oväsen nattetid är däremot sådana störningar som typiskt sett omfattas av lagen.Styrelsen måste agera vid störningsfallOm man upplever störande grannar ska man vända sig till styrelsen. Styrelsen ska då göra en bedömning av om det rör sig om en störning eller inte. Om det är en störning ska styrelsen ge grannen en tillsägelse att omedelbart upphöra med störningen och underrätta socialnämnden (7:9 andra stycket BRL). Om störningarna inte upphör efter tillsägelsen kan den störande grannen bli uppsagd för förverkande och behöva flytta från föreningen (7:18 p. 5 BRL).Om det rör sig om särskilt allvarliga störningar, som t.ex. misshandel eller ofredande, kan föreningen direkt säga upp den störande grannen för förverkande. Styrelsen behöver i så fall inte ge någon tillsägelse innan uppsägningen och inte heller underrätta socialnämnden (7:9 tredje stycket BRL).Om styrelsen inte gör någotStyrelsen är skyldig att agera om det förekommer störningar. Den bostadsrättshavare som upplever störningarna kan ha rätt till nedsatt årsavgift eller skadestånd om styrelsen inte gör något för att få den störande grannen att sluta med sitt beteende. För att ha rätt till skadestånd krävs att styrelsen varit försumlig. Om det är väldigt allvarliga störningar kan bostadsrättshavaren ha rätt att frånträda sin bostadsrätt (7:4 BRL).Vad du kan göraOm du upplever störande grannar ska du vända dig till styrelsen. Jag uppfattar det dock som att du har varit i kontakt med styrelsen men att de inte hjälper dig att komma till rätta med dina grannar som stör. Det krävs att det är en störning som omfattas av lagen för att styrelsen ska vara skyldig att agera. Det framgår inte av din fråga vad det är för störningar du upplever och jag kan därför inte göra någon bedömning av om styrelsen måste agera i ditt fall eller inte. Om det är så att det rör sig om en störning i lagens mening och din styrelse inte gör något så kan du dock hävda att du har rätt till nedsatt årsavgift eller skadestånd. Om du behöver hjälp med att ta ditt ärende med styrelsen vidare rekommenderar jag att du tar kontakt med juristbyrån här på Lawline. Vänliga hälsningar

Blir en medlåntagare automatiskt delägare i bostadsrätt?

2020-05-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Blir man per automatik delägare i en bostadsrätt för att man blir medlåntagare och undertecknar ett pantbrev i bank på ett redan befintligt bolån där ägaren sedan innan ensam köpt bostadsrätten från början.Det finns även ett samboavtal om att bostaden ej ska tillfalla medlåntagare utan ägs av den person som först köpt bostaden.?mvh
Sabrina Curan |Hej! Först och främst, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Nej, en person blir inte per automatik delägare i en bostadsrätt när personen blir medlåntagare. För att bli delägare krävs att ett överlåtelseavtal, som stipulerar vilken procentuell andel som du äger, lämnas in till bostadsrättsföreningen i samband med en ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen. När godkännandet av medlemskapet sker noterar bostadsrättsföreningen ägarskapet i sina dokument. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Hyresgästs uppsägningstid vid uthyrning av bostadsrätt

2020-05-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Har hyrt ut en bostadsrätt i 2:a. I kontraktet står det att den är uthyrd i ett år med en uppsägning fr. båda parter på 3 mån. Nu vill hyresgästerna flytta och hävdar att enl. Hyresgästföreningen så är det bara en mån uppsägning som gäller för hyresgästen. Detta trots att det står 3 mån. i kontraket. Kan detta stämma?
Mohamed Mustapha |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När man hyr ut en bostadsrätt blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Lagen är ett minimiskydd för hyresgästen. Detta innebär att hyresgästen inte är bunden till villkor i avtalet som avviker från lagen och är till nackdel för hyresgästen (2 §). I fall där lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig har hyresgästen en uppsägningstid om en (1) månad, om inte kortare uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket). Det din hyresgäst påstår stämmer alltså.Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,

Fel i bostadsrätt

2020-05-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min mamma har köpt en bostadsrätt och vid tillträdet var lägenheten inte städad (inget undantag för städning finns i köpeavtalet). Säljaren har även bytt ut vissa vitvaror mot äldre modeller efter det att köpekontrakt upprättats! Mäklaren vill inte ha något med situationen att göra och hänvisar endast till säljaren, som vägrar göra något. Vilket ansvar har mäklaren i det hela och hur skall man gå vidare härifrån?
Ebba Meyer-Lie |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Gällande rätt:Bostadsrätter är att betrakta som lös egendom vilket gör köplagen (KöpL) tillämplig, se 1 §. I vilket skick bostadsrätten ska vara på tillträdesdagen regleras främst av ert köpekontrakt . Avviker lägenheten från det avtalade skicket på tillträdesdagen har köparna rätt att begära att säljaren åtgärdar felet. Bostadsrätten ska även vara i det skick köparna "haft fog att förvänta sig" (17 § 3 st. KöpL). Vad köparna kunnat förvänta sig för standard på lägenheten, vid tillträde, beror dels – som ovan sagt – på villkoren i köpekontraktet men också på vad köparna borde ha uppmärksammat gällande lägenhetens standard vid visningen av bostadsrätten (20 § KöpL).Städningen:Det finns inga lagregler som reglerar om eller hur en bostadsrätt ska flyttstädas i samband med försäljning, men om ni och säljaren har kommit överens om villkor kring städningen så är det den överenskommelsen som gäller som standard för flyttstädningen. Om det inte finns någon sådan överenskommelse kan det vara svårt att avgöra vad som är en godtagbar flyttstädning. Det finns dock många vägledande texter på internet där man kan finna ledning för hur standarden ska vara ( ex Mäklarsamfundets text). Jag tolkar det som att ni har avtalat att säljaren ska stå för flyttstädning av bostadsrätten innan tillträdesdagen. I din fråga låter det som att lägenheten inte var dåligt städad utan inte städad alls. Detta bör räknas som ett fel som säljaren har en skyldighet att åtgärda.Vitvarorna:Då vitvarorna är utbytta, till äldre modeller än vad ni avtalat om, skiljer sig bostadsrätten från vad ni avtalat om vid köpet. Detta gör att det föreligger fel i bostadsrätten. Om ni inte avtalat om (muntligt eller skriftligt) att ex en diskmaskin ska ingå i köpet så har din mamma nog ändå med fog kunnat förutsätta att den diskmaskin som fanns där vid köpet också skulle finnas där vid tillträdet. Påföljder och reklamation: Kostnaden för åtgärder pga felen ska säljaren stå för (34 § 1 st. KöpL). Säljaren har en skyldighet att avhjälpa felen utan dröjsmål. När det gäller bostadsförsäljning anses säljaren vara i dröjsmål snabbare än vid andra slags köp. Enligt 34 § kan ni kräva att säljaren avhjälper felet. Om dock säljaren vägrar eller inte gör det inom skälig tid, kan ni kräva prisavdrag, se 37 och 38 § §.Enligt 32 § ska ni reklamera detta fel inom skälig tid från upptäckt för att kunna göra påföljder gällande. Det räcker i princip med att ni påtalar att det föreligger ett fel som ni vill att säljaren ska hållas ansvarig för. Det låter som att ni redan har påtalat båda felen till säljaren, vilket är jättebra. Mäklarens ansvar: Mäklaren är inte part i avtalet och är därför inte ansvarig för fel i bostadsrätten. Vid tvister innan mäklarens uppdrag är slutfört har mäklaren en skyldighet att undersöka hur parterna vill lösa situationen och hjälpa dem att komma överens. Efter avslutat uppdrag har mäklaren dessvärre ingen skyldighet att engagera sig i tvister mellan köpare och säljare.Råd: Enligt min bedömning har din mamma har rätt till avhjälpning av felen, alltså en rätt att få tillbaka de avtalade vitvarorna och få lägenheten flyttstädad, eller rätt till prisavdrag på köpeskillingen. Det är jättebra att ni påtalade felen, reklamerade, tidigt till säljaren. Försök att dokumentera så mycket av felen som möjligt om ni inte redan har gjort det, genom att ex ta bilder på hur lägenheten såg ut vid tillträdet, då detta kan bli en fråga om bevisning. Jag skulle ta hjälp av en jurist, exempelvis hos oss på lawline, för ytterligare rådgivning då det blir en fråga om avtalstolkning och bevisning. Du kan maila info@lawline.se för vidare rådgivning.Hoppas du fick svar på din fråga och hoppas att situationen löser sig!

Nyproducerad bostadsrätts boarea avviker frånval som står i avtalet

2020-05-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej.Min son köpte en bostadsrätt med inflyttning hösten 2020.Alltså helt ny från en av våra större företag.Nu kom det ett brev från dom och de sa att bostadsrätten var 78 kvm istället för 80 som det står och de skrivit under på.vad kan man göra i ett sådant läge
Ebba Meyer-Lie |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Gällande rätt: Vid en försäljning av en nyproducerad bostadsrätt tillämpas främst avtalslagen och när upplåtelseavtalet saknar överenskommelser tillämpas bostadsrättslagen. Vid fel i en nyproduktion är det alltså bostadsrättslagen och avtalslagen som ska tillämpas. Bostadsrättslagens felregler rör främst bostadens skick. I ditt fall rör det sig istället om ett potentiellt fel gällande boarean, så vi måste titta på vad som är avtalat istället för att gå in i bostadsrättslagen. Felbedömningen görs först och främst enligt vad som står i köpeavtalet. Så som jag tolkar dig så står det i köpeavtalet att bostadsrätten ska vara 80 kvadratmeter och att detta inte stämmer överens med den verkliga storleken. Detta tyder på att ett fel föreligger. Det är dock inte en helt solklar bedömning att en felaktigt angiven boarea alltid är ett sådant fel som kan ligga till grund för kompensation till köparen då det inte finns speciellt mycket praxis på området. För det första är det osäkert hur stor avvikelse i kvadratmeteryta som utgör ett tillräckligt stort fel för att kompensation ska vara möjlig. Detta beror dels på hur stor din bostad är men generellt kan sägas att felmarginalen normalt är +/- 1 kvm. För det andra kan det i avtalet stå exempelvis att bostadsarean är "ca 80 kvm". Detta kan innebära att köparen måste räkna med en viss avvikelse i storlek (Södertörns tingsrätt, mål nr. T 4822-10).Råd: Vad du och din son bör göra är först och främst att skicka en reklamation (skriftligen) till säljaren så snart som möjligt för att vara tydlig med att du kommer att återkomma med exakta ekonomiska krav. Du och din son bör sedan titta på avtalet och se om boarean är preciserad (alltså att det inte står ex "ca 80 kvm"). Om detta är uppfyllt finns det möjlighet att kräva skadestånd av säljaren eller kanske säga upp avtalet. Det är dock tveksamt om det kommer gå att få kompensation från säljaren då det rör sig om en så pass liten avtalsavvikelse på 2 kvadratmeter. Jag skulle råda dig och din son att trots allt ta kontakt med en jurist, exempelvis hos oss på Lawline, för vidare rådgivning då det rör sig om avtalstolkning. Du kan maila oss på info@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!

Allvarlig störning i boendet, vad kan man göra?

2020-05-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min son har köpt en lägenhet och på köpet fick han en granne med psykisk sjukdom som är av digniteten "oacceptabel störning"Han har varit i kontakt med föreningen och styrelsen men får ingen upprättelse, mer än att de känner till problemet, som har pågått under flera år. Han fick detta till svar "Det är inte föreningen som rent praktiskt kastar ut en person när denne är uppsagd, utan det sker en handräckning via kronofogden och att i vissa fall kan även socialnämnden vara inblandad".Han får inte veta något mer pga sekretess, men att dom förstår hans frustration.Han har begärt att få reducering på månadsavgiften under tiden han får lida av störningarna, som pågår under dygnets alla timmar, och oftast till natten, när det skall vara tyst. Där fick han avslag. Han står inte ut längre. Hur ska han gå tillväga, vad ska han göra för att få rätt? Detta är en HSB lägenhet.
Binh Tran |Hejsan,Aktuell lagstiftning: bostadsrättslagenFår grannen störa på detta sätt?I 7 kap 9§ bostadsrättslagen kan vi finna bostadsrättshavares ansvar för omgivningen och dennes grannar. De överensstämmer i allt väsentligt med dem som gäller enligt 12 kap 25§ för hyresrätter. I paragrafen gör man skillnad på störningar i boendet och allvarliga störningar i boendet. Skillnaden är att vid allvarliga störningar så behöver inte bostadsrättsföreningen meddela socialnämnden eller begära rättelse av den boende utan uppsägningen kan göras med omedelbar verkan.Om grannen har en psykisk sjukdom och på grund av detta gör ljud hela tiden, även på natten. så kan det handla om en allvarlig störning där omedelbar uppsägning kan vara aktuell, se 7 kap 9§ 3 st. Stycket är tillämpligt vid två situationer. Den första är om grannen håller på med brottslig verksamhet eller hotar/är våldsam mot de andra grannarna. Den andra situationen är fall där det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar. Det kan vara fråga om en bostadsrättshavare som inte klarar ett eget boende, kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande. se propositionen 2002/03:12 sida 117. Om hans granne gör ljud hela tiden, dygnet runt, på grund av en psykisk störning och HSB har begärt att grannen slutar med oljudet, men om grannen inte har rättat sig efter tillsägelse, så kan HSB säga upp bostadsrätten med omedelbar verkan.Styrelsen har en skyldighet att agera i dessa fall och om de inte gör det så kan en medlem i en bostadsrättsförening begära skadestånd/reducering av månadsavgiften.Rätten till ekonomisk ersättningSom endast en medlem i en bostadsrättsförening så kan din son inte begära att föreningen ska säga upp grannens avtal men han kan begära ersättning i form av nedsatt avgift och eventuell skadestånd i form av sveda och värk ersättning. Skadestånd kan dock endast utfärdas om föreningen har försummat sin skyldighet att försöka få störningarna att sluta. Om de t.ex inte har sagt till din granne och begärt att grannen ska sluta efter att din son har klagat så har de försummat sin skyldighet och din son är berättigad till skadestånd, se fallet NJA 2004 s.840 och 7 kap 2§ och 4§ (HSB:s skyldigheter för omgivningen och deras skadeståndsskyldighet).Vad kan din son göra för att få rätt?Eftersom HSB inte har viljan att göra något åt det så är det enda din son kan göra är att stämma HSB i tingsrätten. Men en tingsrättsprocess kan bli dyr och långvarig. Först bör din son därför prata med andra grannar som möjligtvis kan bli störda av oljuden och att de tillsammans håller en "störningsjournal" där dem antecknar när oljuden sker och vad för sorts ljud det är. Detta kan göras under ett par veckor eller dagar beroende på hur stark bevisning din son vill ha, ju längre ju starkare blir beviset.Under tiden så bör han fortsätta att försöka få HSB att göra något åt störningarna genom att de antingen begär rättelse eller att de säger upp grannen. Även om socialnämnden är inblandande så kan grannen ha en fördel att flyttas till ett boende som är mer anpassad till hans sjukdomstillstånd eftersom han inte verkar kunna bo på ett vanligt boende på ett lämpligt sätt. Om HSB fortfarande är motstridiga så bör din son upplysa om hans intentioner att ta det till tingsrätten, samtidigt bör han hänvisa till de lagrum och rättsfall som jag informerat om. Sist men inte minst bör ni be en juristbyrå kontakta HSB och på det viset visa att ni menar allvar. Det bästa vore om de inser att det är ett fall de inte kan vinna, på det viset kan din son få betalt utan att ta fallet till tingsrätten och samtidigt få grannen vräkt. Om det i slutändan blir en process så kan Lawlines juristbyrå hjälpa er med ärendet. Jag hoppas jag har varit vägledande i mitt svar. Har du några följdfrågor kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se.Med vänliga hälsningar.

Kan bostadsrätt sägas upp om man bryter mot stadgarna?

2020-05-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en bostadsrättsförening säga upp en bostadsrättshavares nyttjanderätt till sin lägenhet, för att bostadsrättshavaren bröt mot någon utav bostadsrättsföreningens stadgar, och ingen varning hade givits? Till exempel: Om en bostadsrättsförening får reda på att en utav deras bostadsrättshavare missköter reglerna för tvättstugan, skulle bostadsrättsföreningen ha rätt att säga upp nyttjanderätten till lägenheten för bostadsrättshavaren som misskötte sig, även om ingen varning hade utfärdats innan, till bostadsrättshavaren?
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uppsägning av en bostadsrätt kallas förverkning. Det finns ett antal grunder som en bostadsrättsförening kan åberopa för att förverka en bostadsrätt. I 7 kap. 18 § bostadsrättslagen radas upp på vilka grunder en bostadsrättsförening har rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.I p. 7 i den bestämmelsen framgår att om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver lagen (vilket exempelvis kan vara en skyldighet som föreskrivs i stadgarna) kan bostadsrätten ha rätt att förverka bostadsrätten om det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs.Angående ditt exempel med tvättstugan skulle det alltså vara avgörande vidare det kan anses vara av synnerligen vikt att reglerna för tvättstugan upprätthålls. Det kan vara tveksamt, då "synnerligen vikt" är ett relativt högt krav.Det framgår också av 7 kap. 19 § 1 st. bostadsrättslagen att om det som ligger bostadsrättshavaren är ringa (av mindre vikt) är inte nyttjanderätten förverkad. Nu framgår inga större detaljer av ditt exempel, men vissa regler för tvättstuga skulle nog med störst sannolikhet kunna anses vara ringa.P. 7 är en av de grunder där bostadsrättshavaren ska ha rätt att rätta sig efter tillsägelse och på sätt undvika förverkande (se 7 kap. 20 § 1 st. bostadsrättslagen).Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,