Förlängning av uthyrning av bostadsrätt i andra hand

2020-11-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har ut min bostadsrätt just nu med anledning att jag flyttat ihop med min sambo. Bostadsrättsföreningen har godkänt uthyrningen med en giltighetstid på 1 år. Vad finns det för regler ifall jag skulle vilja fortsätta uthyrningen? Måste jag ha en annan anledning nästa gång, anses provsamboendet som ett förbrukat skäl?
Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall blir bostadsrättslagen (BRL) tillämplig eftersom det är en bostadsrätt du hyr ut. Du har rätt att hyra ut din bostadsrätt i andra hand om bostadsrättsföreningens styrelse ger sitt samtycke (7:10 BRL). Om bostadsrättsföreningen inte tillåter att du hyr ut din lägenhet i andra hand har du rätt att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden (7:11 BRL). Hyresnämnden kommer då att pröva om du har godtagbara skäl att hyra ut. Provboende med sambo är ett godtagbart skäl i de allra flesta fall och det vanligaste är att tillstånd ges för ett år i taget.Det du kan göra är alltså att börja att kolla med din bostadsrättsförening om de tillåter att du fortsätter hyra ut din lägenhet i andra hand. Eftersom förutsättningarna är liknande som vid den ursprungliga ansökan kan det finnas möjlighet att förlänga tillståndet ytterligare ett år. Vidare kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Det kommer då att ske en prövning om dina skäl fortfarande kan anses vara godtagbara för att tillåta fortsatt uthyrning. Hyresnämnden brukar dock vara ganska stränga med att det är ett år som gäller vid provboende med sambo.Sammanfattningsvis skulle jag alltså rekommendera dig att prata med din bostadsrättsförening och om de inte går med på förlängning så kan du alltid ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Att ha annan boende i sin bostadsrättslägenhet - när krävs godkännande från styrelsen?

2020-11-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag äger en bostadsrättslägenhet själv och en annan tillsammans med min syster och min mamma. Jag är sambo och vi bor tillsammans i min lägenhet. Kan min sambo bo i "mammas" lägenhet utan styrelsens godkännande?
Mimmi Östling |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om din sambo kan bo i din mammas lägenhet eller inte beror på om han ska bo där själv eller tillsammans med dig eller/och din mamma/syster. Utan styrelsens godkännande får man nämligen ha personer inneboende hos sig så länge det inte innebär men för bostadsrättsföreningen eller någon annan föreningsmedlem (7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Däremot om din nuvarande sambo ska bo själv i lägenheten, d.v.s. självständigt bruka den, krävs det godkännande från styrelsens sida eftersom det då kommer att vara fråga om en andrahandsupplåtelse (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Vänligen,

Bostadsrätt och uppskov samt några ekonomiska frågor.

2020-11-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej !vi har sålt vår bostadsrätt där x har satt in 715000 kr samt en reavinst av tidigare försäljning av bostad på 160000 kr, för att få mindre boendekostnad. X har betalat för hela lånet på 160000 kr eftersom y har skulder sedan tidigare samt sätter in 0 kr i insats. x och y skriver på bostadsrättsöverlåtelsen x 66% o y 34%. 6 år senare tycker y att andelarna är fel, y vill ha hälften av vinsten på 410000- 58000=352000 kr. x anser att eftersom x har haft med sig en skuld 160000 kr som ska betalas av, blir det inte mycket vinstpengar kvar om det ska delas på hälften, med tanke på att y satt in 0kr. Utöver det har ny bostadsrätt köpts in, då y tycker att x ska fortsätta ha kvar sin reavinst samt den nya reavinsten, så om det blir försäljning av den nya inköpta, har x 3 st reavinst skulder vilket inte känns ok. Y vill 1. ha hälften av försäljningen och 2. vill y att x ska fortsätta skjuta upp reavinst O reavinst, för att få mindre boendekostnad, man vet aldrig om lagen ändras och det blir höga räntor istället på reavinster., tänker x. Y o X har lagt in 50 000kr var i bokningsavgift, dessa pengar vill Y plocka ut, när vi fått banklån, eftersom y har skulder sedan tidigare. har X/Y rätt / fel ? det nya köpet är tanken att skriva avtal med sambo o skuldbrev . Tack på förhand /mvh Pepparkakan
Binh Tran |Hejhej pepparkakan! Angående hälftendelningRent juridiskt så ser det ut på följande sätt. Eftersom ni har en ägandeandel på 33% och 66% så kan X åberopa att vinsten även ska delas på detta sättet. Att Y vill ha 50% av vinsten ändrar inte denna bedömningen. Det enda sättet Y kan få 50% av vinsten är om X medger detta - X behöver inte medge det. Uppskov Jag rekommenderar att man skjuter upp reavinstbeskattningen (uppskov). Att kunna investera hela reavinstbeloppet in i den nya bostaden innebär också att man behöver betala mindre ränta för det bostadslån som man tar. Räntor på bostadslån är betydligt mer växlande än reglerna om uppskovsränta. I nuläget finns det även ett förslag från riksdagen att helt och hållet slopa uppskovsräntan (se här). Eftersom bostadslånsräntor är mer instabila än vad uppskovsräntan är så rekommenderar jag därför att ni använder reavinstuppskovet. Kan ni dock få ett lån som är under uppskovsräntan (den är i nuläget på 0.5%) som ni använder för att betala av vinstskatten, så kan detta vara ett bra alternativ. Bokningsavgiften Här finns det inget rätt eller fler. Här får ni helt enkelt räkna vad som kostar mest och vad ni ska använda bokningsavgiften till. Om du har skulder som har höga räntor som måste betalas så fort som möjligt så är det nog bäst att du tar ut bokningsavgiften och betalar lånen. Om ni istället investerar pengarna till att t.ex betala av lånet så får ni mindre ränta på lånet. Här finns det många olika alternativ och jag kan tyvärr inte svara ja/nej på denna fråga utan det är upp till er att räkna ut vad som är mest ekonomiskt fördelaktigt för er att göra. Har du några följdfrågor är du varmt välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se. Vänligen,

Följer garageplatsen med vid försäljning av bostadsrättslägenhet?

2020-11-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Vi har precise köpt en lägenhet där en garageplats ska tillkomma med lägenheten enligt avtal som skrivits 30 november 2005 och är giltigt till och med 30 november 2030. "Detta avtal ska utan särskild åtgärd överföras till part, som därmed inträder fullt som ny hyresgäst". Avtalet är skrivet mellan säljaren och bostadsföreningens styrelse. Den nuvarande styrelsen motsätter sig avtalet och menar att det är orättvist för de andra boende och att garageplatserna ska tilldelas enligt kösystem. Men det finns ett avtal upprättat som tydligt säger att garageplatsen övertas av ny köpare. För att komma vidare i ärendet skulle vi vilja få lite juridisk rådgivning och assistans.Tacksam för råd, Vänliga hälsningar
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Garageplats kan ingå i bostadsrätten eller överlåtas genom separat avtal:Om det finns ett separat avtal för parkeringsplatsen kan den vara att ses som ett sådant nyttjanderättsavtal som betraktas som ett lägenhetsarrende enligt reglerna i 7-8 kap. jordabalken (JB). Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende (8 kap. 1 § JB). Huvudregeln är att det är inte möjligt att upplåta lägenhetsarrende utan jordägarens samtycke enligt 8 kap. 19 § JB. Om garageplatsen överlåts genom separat avtal räknas alltså detta som ett lägenhetsarrende. Vid överlåtelse av bostadsrätten överlåts i sådana fall inte garageplatsen automatiskt. Detta eftersom garageplatsen då är ett hyresavtal, ett så kallat "sidoavtal", som inte följer med nyttjandet av bostadsrätten. Bilplatsen återlämnas därmed till bostadsrättsföreningen vid avflyttning från föreningen.En parkeringsplats kan däremot även vara upplåten med bostadsrätten. Vid upplåtelse med bostadsrätt ska det ske skriftligen och upplåtelsehandlingen måste bland annat innehålla uppgift om den lägenheten upplåtelsen avser. Om garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och hör till lägenheten utgör den en del av bostadsrätten och följer med lägenheten vid en försäljning.Det har i praxis prövats vilka möjligheter det finns att ta bort parkeringsplatser som är upplåtna till bostadsrätt. Enligt en dom i Svea Hovrätt (RH 2014:13) är ett beslut av stämman att parkeringsplatser inte längre ska upplåtas med bostadsrätt inte en sådan förändring som kan åstadkommas med ett beslut av två tredjedelar av majoriteten (jfr 9 kap. 16 § p2 bostadsrättslagen). En förändring att ta bort en med bostadsrätten upplåten parkering kan alltså inte ske på annat sätt än genom en ändring av eller ett tillägg till upplåtelseavtalet och efter godkännande av bostadsrättshavaren.Vad gäller i ert fall?Vad som gäller i ert fall beror alltså delvis på vad som står i det ursprungliga upplåtelseavtalet (avtalet mellan bostadsrättsföreningen och första ägaren). Om upplåtelseavtalet stadgar att garageplatsen ingår i bostadsrätten eller dylik formulering innebär detta att garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och att den därmed följer med vid försäljning. Är garageplatsen däremot upplåten genom ett separat avtal följer inte garageplatsen med bostadsrätten automatiskt. Som huvudregel krävs nämligen att jordägarens samtycke krävs för överlåtelse av arrende.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis kan upplåtelse av garageplats ske på två sätt. Antingen genom ett sidoavtal, ett så kallat lägenhetsarrende, eller genom upplåtelse med bostadsrätten. Vilken av dessa som gäller i ditt fall beror på vad som står i det ursprungliga upplåtelseavtalet. Om upplåtelseavtalet stadgar att garageplatsen ingår i bostadsrätten eller dylik formulering innebär detta att garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och att den därmed följer med vid försäljning. Är garageplatsen däremot upplåten genom ett separat avtal följer inte garageplatsen med bostadsrätten automatiskt.Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Om ni inte kan komma överens med bostadsrättsföreningen och behöver vidare hjälp av en av våra jurister på Lawline juristbyrå är ni varmt välkomna att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.seHoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Störande grannar

2020-11-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hek. Vi har störande grannar som springer hela dagarna ovh detta har hållt på i snart 4 år.Styrelsen har vi sagt till många gånger och grannatna har vi också sagt till många gånger men inget görs och grannarna anser att barn ska få leka hemma. Vi mår otroligt dåligt och klarar inte av detta längre då även våra barn mår dåligt. Vi mår psykiskt dåligt och kan aldrig ha det lugnt hemma. Vi har fått nog men styrelsen gör inget alls. Vi bor i en bostadsrätt och har bott här i många år.HJÄLP !!!!Mvh
Orysia Sich |Hej och tack att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Du skriver att du har redan kontaktat grannen och styrelsen gällande störningar men det har inte hjälpt och störningarna fortsätter. Jag tolkar det som att du undrar om det finns något annat att göra mot störningarna.Först och främst är det styrelsens ansvar att ha översyn över boendemiljön i föreningen enligt 7 kap. 9 § bostadsrättslagen. Bostadsföreningen kan bli skadeståndsskyldig om den fortsätter vara passiv och inte utreder din anmälan.Finns det möjlighet att ringa störningsjouren? Reda ut om din bostadsrättsförening har ett avtal med störningsjouren. Om ett sådant avtal finns kan du ringa till störningsjouren och anmäla störningar. Störningsjouren ska dokumentera allt och ge en skriftligt förklaring till styrelsen. Det kan vara bra att själv dokumentera störningarna.En sista utväg är att göra en anmälan till polisen. Det ska dock gälla allvarligare fall av hänsynslöst beteende som faller in under ofredande (4 kap. 7 § brottsbalken).Det finns dock en viss ljudnivå som måste tålas. Ett exempel är lekande barn dagtid som stör sömnen för en nattarbetare är något som behöver tålas. Lekande barn kan vara jätte störande men det är tyvärr nånting som måste tålas av de som bor i en bostadsrätt.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Med vänliga hälsningar,

Kan jag köpa en bostadsrätt och samtidigt ha kvar min hyresrätt?

2020-11-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan jag köpa en bostadsrätt och samtidigt ha kvar min hyresrätt IOM att vi vill vara särbos?
Saga Sthen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken (JB). Jag tolkar din fråga som att du kommer bo kvar i din hyresrätt även om det skulle vara så att du köper en bostadsrätt. De grunder som en hyresvärd kan säga upp hyresavtalet på framgår av 12 kap. 42-44 § JB. Det står ingenstans i dessa paragrafer att hyresvärden får säga upp hyresavtalet på grund av att en hyresgäst äger en bostadsrätt. Det finns alltså ingen lagregel som säger att du inte får köpa en bostadsrätt samtidigt som du har kvar och bor i din hyresrätt. Däremot kan det finnas villkor i en bostadsrättsförenings stadgar som kan förhindra dig från att köpa en bostadsrätt samtidigt som du har kvar en hyresrätt. Ett exempel på det kan vara att bostadsrättsföreningens stadgar fastslår att du inte får äga en bostadsrätt i föreningen utan att bo i den. Sammanfattningsvis kan sägas att det inte är olagligt att ha en hyresrätt samtidigt som du köper en bostadsrätt, men att bostadsrättsföreningen kan ställa upp villkor i sina stadgar som gör att du får problem på det viset. Det kommer därför vara viktigt för dig att ha koll på en bostadsrättsförenings stadgar om du vill köpa en bostadsrätt där.Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Undrar du något mer är du självklart varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänlig hälsning,

Överlåtelse av bostadsrätt, hur ska jag göra?

2020-11-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejKan jag överlåta hela bostadsrätten till min 20-åriga son?Isf hur gör jag/vi?
Mimmi Östling |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att ge bort bostadsrätten som gåvaJag uppfattar det som att du vill ge bort hela bostadsrätten som gåva till din son. Det som du i sådana fall bör göra är att upprätta ett gåvobrev. Följande krav gäller för att gåvobrevet ska vara giltigt:- Det ska vara skriftligt.- Det ska framgå vilken lägenhet som gåvan avser (gärna så tydligt som möjligt med angivelse av t.ex. adress och lägenhetsnummer).- Båda parter ska skriva under avtalet, d.v.s. både du och din son (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Vidare är det viktigt att det tydligt framgår att det är just en gåva. Om du vill ha hjälp med att upprätta ett gåvobrev så kan du få det via Lawlines avtalstjänst som du hittar under fliken "Avtal". Din son behöver även ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen och bli antagen som medlem för att gåvan ska bli giltig (se 6 kap. 5 § bostadsrättslagen). Att sälja bostadsrättenOm det skulle vara så att du menar att du istället vill sälja bostadsrätten till din son så gäller i stort sett samma krav som för gåvobrevet. Dessutom ska du i köpeavtalet ange bostadsrättens pris. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline! Vänligen,

Skillnaden mellan upplåtelseavtal och överlåtelseavtal vid köp av bostadsrätt

2020-11-03 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag har nyss köpt en lägenhet som jag fått tillträde till. Lägenheten ligger i ett gammalt hus där man nyligen byggde om den gamla råvinden till 3 lägenheter. Som köpeavtal har jag ett undertecknat upplåtelseavtal där jag står som förvärvare och bolaget jag köpte från (som även renoverat vinden) står som upplåtare. Är det korrekt eller bör jag ha ett överlåtelseavtal istället? Vad händer om det är fel, är köper ogiltigt?
Anastasiia Slovak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att det du har köpt är en bostadsrätt varför bostadsrättslagen (BRL) är tillämplig. UpplåtelseavtalUpplåtelse av bostadsrätt sker vid nyproduktion eller ombildning. Upplåtelseavtalet avser således det ursprungliga avtalet med den första bostadsrättshavaren. För att upplåtelse ska få ske måste det finnas en ekonomisk förening som efter upprättande av en ekonomisk plan får ett godkännande från bolagsverket (3 kap. 1 § och 4 kap. 2 § BRL). Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske skriftligen. Upplåtelseavtalet ska innehålla uppgifter om parternas namn, lägenheten samt priset för insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift (4 kap. 5 § BRL).Om upplåtelseavtalet inte uppfyller formkraven Är upplåtelseavtalet i strid med ovan angivna krav är avtalet ogiltigt. Man har även rätt till ersättning för eventuell skada vilket innefattar erlagda insatser, årsavgifter och upplåtelseavgifter. I vissa fall kan man även kräva skadestånd (4 kap. 7 § BRL).Om upplåtelsen sker trots att tillstånd från bolagsverket saknas får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Detta innebär att upplåtelsen i sig inte är ogiltig men att bostadsrättshavaren har rätt att frånträda avtalet. I ett sådant fall ska föreningen betala en skälig ersättning till bostadsrättshavaren, vilket motsvarar dess marknadsvärde (4 kap. 8 § BRL). Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för eventuell skada. ÖverlåtelseMed överlåtelse avses ett köp av "begagnad" lägenhet, det vill säga att det inte är fråga om försäljning vid nybygge. Kraven på överlåtelseavtalet är att det ska upprättas skriftligen och undertecknas av köparen och säljaren. Avtalet ska även innehålla uppgifter om lägenheten och priset (6 kap. 4 § BRL). Om överlåtelseavtalet inte uppfyller formkraven Om formkraven inte uppfylls är överlåtelsen ogiltig. Här krävs det däremot att talan om ogiltighet väcks inom två år från den dag då överlåtelsen sker, annars blir överlåtelsen giltig (6 kap. 5 § BRL). Detta gäller i ditt fall Utifrån frågans formulering tolkar jag det som att upprättandet av upplåtelseavtalet är korrekt eftersom du är den första bostadsrättsinnehavaren. Så länge formkraven är uppfyllda är upplåtelsen giltig. Om kraven för föreningen inte är uppfyllda är upplåtelsen också giltig men du har rätt att frånträda avtalet. Hoppas du fick svar på din fråga! Återkom gärna vid ytterligare frågor. Vänligen,