Vad är skälig tid för reklamation vid fel i fastighet?

Question

Hej.

Scenariot är ett fall rörande två olika dolda fel i en fastighet. Säljaren har gjort gällande att det ena felet, det som denna frågan i huvudsak handlar om, reklamerades för sent.

Avtalsförhållandena mellan två privatpersoner som ingår avtal om köp av fastighet regleras, enligt min uppfattning i Jordabalken (för dolda fel, 4 kap.). De uppgifter som där finns är tydliga.

Ponera att att säljaren av fastigheten var en näringsidkare. Detta eftersom säljaren i köpekontraktet står som ett aktiebolag. Jag vet att man, i många lägen, gör skillnad på köp mellan privatpersoner och privatperson-näringsidkare.

Jag har läst en del domar rörande samma typ av fall (mål rörande om dolda byggfel har reklamerats inom skälig tid), och där sett att omständigheter, såsom om man är en privatperson eller näringsidkare, gör skillnad på bedömningen kring tidsfristen. Detta har dock endast varit aktuellt om köparen av en fastighet är det eller inte, alltså inte om säljaren är näringsidkare eller inte.

Min fråga lyder:
Kan det faktum att säljaren av huset var en näringsidkare (att det var ett aktiebolag som sålde huset) påverka tidsfristen för reklamation av dolda byggfel (Jordabalken 4 kap. 19a §), och i sådana fall på vilket sätt?

Tack på förhand.

Answer 1

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som jag förstår det undrar du vad som är skälig tid för reklamation när säljaren är näringsidkare och köparen är konsument. Jag kommer försöka besvara frågan så konkret som möjligt och förklara vilka omständigheter som är av betydelse för bedömningen.

Vad är skälig tid för reklamation?

Om köparen vill göra ett fel i fastighet gällande måste han meddela säljaren om det i skälig tid från det att han märkte eller borde ha märkt felet (jordabalken 4 kap. 19 § a). Tidsfristen börjar alltså löpa vid den tidpunkt då felet upptäcks eller borde upptäckas. Det har beskrivits som när felet blir påtagligt, t.ex. när en fuktskada gett upphov till lukt i huset. Det går inte att ge ett definitivt svar på vad som är skälig tid för reklamationen därefter eftersom det beror helt och hållet på den enskilda situationen. Maxgränsen är däremot 10 år från tillträdet, efter det preskriberas felet (jordabalken 4 kap. 19 § b). Syftet med tidsfristen är att köparen ska kunna se över sin situation och när han saknar sakkunskap om fastigheter ha tid att anlita professionell hjälp för att bedöma situationen. Tanken är inte att man ska ha tid att dra benen efter sig eller spekulera på säljarens bekostnad. Man har en lojalitetsplikt mot sin motpart i ett avtalsförhållande vilket är grunden för skyldigheten att lämna meddelande om fel inom skälig tid.

Vilka omständigheter spelar roll för bedömningen?

Två betydelsefulla omständigheter är när köparen är en vanlig privatperson och säljaren är näringsidkare vilket leder till längre reklamationstid. Köparens okunskap är i sig en omständighet som berättigar en längre tidsfrist även när motparten inte är näringsidkare eftersom köparen då måste ges tid att anlita hjälp med bedömningen av felen. Tidsfristen blir också längre när säljaren är näringsidkare inom fastighetsbranschen eftersom köparen då ska kunna lita på att fastigheten är av viss kvalitet. I undantagsfall kan personliga omständigheter som sjukdom och liknande beaktas.

I praxis har 4,5 månader ansetts vara inom skälig tid i ett ”vanligt” förhållande där ingen av parterna var näringsidkare (NJA 2008 s 1158). Köparna var där okunniga om fastighetsfrågor och möjligheten att reklamera fel. När de förstod att de hade möjlighet att reklamera gick tiden under tidsfristen åt till att anlita både byggnadsteknisk och juridisk hjälp. Det gjorde att HD ansåg att 4,5 månader var inom skälig tid i det fallet.

Om säljaren är en näringsidkare kommer tidsfristen för reklamation förmodligen vara längre än så.

Vem är näringsidkare?

Endast den omständigheten att säljaren är ett aktiebolag innebär inte att säljaren kommer anses vara en näringsidkare som berättigar till längre reklamationstid. Det framgår inte i din fråga om säljaren sysslar med fastigheter professionellt men det är vad som menas med näringsidkare. Om säljaren inte sysslar med försäljning eller förvaltning av fastigheter kommer du inte kunna hävda att det är en näringsidkare.

Sammanfattning

Det är svårt att säga vad som är skälig tid för reklamation eftersom det beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Vid bedömningen av skälig tid tittar man på omständigheter som köparens sakkunskap, säljarens ställning och vad köparen har gjort under reklamationstiden. I praxis har 4,5 månader ansetts vara godtagbar reklamationstid förutsatt att köparna använt tiden till att anlita nödvändig hjälp för bedömning av felet. Reklamationstiden skulle sannolikt vara längre än 4,5 månader i en situation där säljaren är näringsidkare. Säljaren anses däremot inte automatiskt vara näringsidkare bara för att den är ett aktiebolag. Det som spelar roll är om säljaren sysslar med fastigheter professionellt.

Jag hoppas du fått svar på dina frågor! Om du undrar något mer eller behöver ytterligare juridisk hjälp kan du höra av dig till [e-mail] så hjälper någon av våra jurister dig.

Vänliga Hälsningar,