Vad gäller vid dolda fel
Hej. Jag behöver ett råd angående sk. dolda fel.
En vän sålde sitt hus/sommarstuga i juli 2017. Den 7 nov. 2017 fick han ett krav på 40 000 kr. på grund av något som köparen hävdar var ett dolt fel. Då köparen omgående påbörjade en omfattande renovering/ombyggnation av stugan hävdar köparen att det förelåg/konstaterades ett konstruktionsfel i golvet i en mindre del av huset (en tillbyggnad som gjordes ca 1976). Ingen kontakt togs med säljaren innan åtgärder vidtogs, och slutfördes. Säljaren har inte beretts någon som helst möjlighet att ta del av vad som av köparen betraktar som dolt fel annat än i efterhand, och då ombyggnaden slutförts.
Köparen eller köparens ombud (jurist) har inte kontaktat säljaren över huvud taget innan anspråket på ersättning för gjorda åtgärder gjordes den 7 nov 2017 (långt efter att arbetet var slutfört). Några foton som anses styrka "dolda felet" är bifogade kravet på ersättning. Ingen yttrande i övrigt från sakkunnig besiktningsman är redovisat. Kravet på 40 000 kr. är för övrigt helt ospecificerat vad gäller material och kostnader.
Tacksam för råd hur min vän ska förhålla sig till kravet.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan är fastighetsrättslig och felregler vid köp av fast egendom regleras i jordabalken (JB) 4 kap.
Bestämmelsen 4 kap 19 § JB reglerar dolda fel i fast egendom, i andra stycket framgår köparens undersökningsplikt, vilken kan påpekas är långtgående:
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet "
Ett dolt fel är alltså något som en köpare inte rimligen kan förvänta sig med tanke på t.ex. fastighetens ålder och konstruktion, samt något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten. Om konstruktionsfelet hade kunnat upptäckas genom syn eller med hjälp av en besiktningsman eller om man hade kunnat räkna med någon sådan typ av skada med hänsyn till fastighetens ålder och material m.m. kan den inte ses som ett konstruktionsfel. Om felet inte gick att upptäcka med hänsyn till ovanstående och eftersom det inte ingår i undersökningsplikten att riva upp golv m.m. är det möjligt att felet utgör ett dolt fel men det är inte säkert baserat på uppgifterna i din fråga. Det framstår som möjligt att man kan förvänta sig den här typen av fel i en äldre fastighet. Det är högt ställda krav för att fel ska utgöra ett dolt fel enligt praxis. Det är inte säkert att en domstol skulle göra samma bedömning, jag kan tyvärr inte med säkerhet svara på vad som gäller i ert fall, det är en omfattande bedömning som kräver mycket information om omständigheter innan/under köpet, om fastigheten och vad som sagts i samband med försäljningen.
Köparens rättigheter vid dolda fel
Köparen har rätt till nedsättning av köpeskillingen om felet anses vara dolt. Ersättningen ska motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt när huset köptes. Ersättningen kan då eventuellt bli lägre än den verkliga kostnaden för reparationen, eftersom man tar hänsyn till husets skick vid köpet och man får inte ersättning för förbättringskostnader. I fall av mycket allvarliga dolda fel kan köpet eventuellt hävas. Det finns även en preskriptionstid på 10 år efter köpet att göra gällande dolda fel men fel ska reklameras till säljaren senast 4,5 månader efter att man upptäckt dem eller borde ha upptäckt felet enligt 4 kap 19 a – b § JB.
Köparen har bevisbördan för att ett dolt fel föreligger därför måste köparen bevisa att felet är/var dolt vid köptillfället för att kunna kräva ersättning,. Detta innebär att skadorna noga ska dokumenteras med hjälp av foton, utlåtande från besiktningsman och dyl. Säljaren bör även kunna visa upp en skiss över huset och underlag för kostnader för åtgärdande av skadan (offert från hantverkare) m.m. Alltså en mycket detaljerad redovisning.
Svar
Eftersom köparen kräver dig på ersättning måste köparen bevisa att felet är dolt, att det inte hade kunnat upptäckas i samband med köpet och att det inte är ett fel man kan förvänta sig med hänsyn till husets ålder, material och dess skick vid köpet. Bilder kan utgöra bevisning men troligen behövs även ett utlåtande från en fackman och en detaljerad kostnadskalkyl för åtgärdande av felet för att köparen ska kunna kräva ersättning.
När man får ett betalningskrav som man inte anser är korrekt ska man bestrida detta till fordringsägaren med rekommenderat brev. Fordringsägaren kan då skicka kravet till kronofogden eller inkasso och då måste du aktivt bestrida kravet som skickas ut från inkassobolaget eller kronofogden.
Vid en eventuell domstolsprocess är det förlorande part som ersätter rättegångskostnaderna. Det är innebär en risk för er om ni blir indragna i en tvist. Jag föreslår att ni kontaktar ert försäkringsbolag hör med dem vad som gäller och att ni anlitar en jurist för att antingen förhandla med motparten och/eller för biträde vid en domstolsprocess.
Rekommendation
Jag rekommenderar att ni i första hand bestrider betalningskravet eftersom köparen inte har inkommit med tillräckligt bevisning för att dolt fel faktiskt föreligger. Det är också oklart om köparen har reklamerat inom 4,5 månader från att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts men det framstår som möjligt att köparen har reklamerat i tid. Om den typen av fel som påstås ha funnits är typiskt för byggnader byggda på 70-talet är det inte säkert att det är att se som ett dolt fel, utan ett fel som köparen kunnat förvänta sig då denne köpt ett äldre hus. Om köparen inkommer med mer bevisning och har rätt i att felet utgör ett dolt fel är det billigare att förlikas med denne än att tvista om saken.
I andra hand rekommenderar jag att ni anlitar en jurist om ni hamnar i en domstolsprocess eller om ni vill ha hjälp med att förhandla fram en förlikning eller behöver hjälp med att skriva ett bestridande.
Vänligen,
