Vad gäller vid muntliga hyresavtal?
Hej! Vi har hyrt ut vår möblerade lägenhet från 1 september. Vi skrev inget kontrakt men har muntligt kommit överens om att uthyrningen var tidsbegränsad (1 september - 31 maj) med 1 månads uppsägningstid. Igår (31 mars) berättade hyresgästen att han fått en annan lägenhet och ville då säga upp vår lägenhet omgående. Han ville dock bo kvar några dagar plus ha ett par dagar på sig att städa lägenheten. Jag upplös honom om att han hade 1 månads uppsägningstid och att vi ville hålla oss till detta. Då refererade han till att vi inte hade någon skriftligt avtal som reglerade detta. Nu har han flyttat ut men lämnat lägenheten ostädad. Dessutom visar det sig att han rökt inomhus så lägenheten har blivit rökskadad. Vi hade inte pratat om rökningen när han flyttade in. Vad kan jag, enligt lag, nu kräva av honom?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I din fråga framgår inte om det gäller uthyrning av en bostadsrätt eller hyresrätt. Om det är en bostadsrätt gäller lagen om uthyrning av egen bostad i första hand (om det är första gången ni hyr ut lägenheten) och hyreslagen (12 kap. jordabalken) i andra hand. Om det är en hyresrätt gäller hyreslagen.
Det finns inga formkrav för hyresavtal, dvs. gäller även muntliga avtal. Problemet är dock att muntliga avtal kan vara svårare att bevisa. Normalt är det den som påstår att det finns ett avtal som måste bevisa det, så här handlar det om ni kan bevisa att det finns ett avtal.
Uppsägning
Vid uppsägning enligt lagen om uthyrning av egen bostad gäller att hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla när hyrestiden löpt ut, men det får också sägas upp innan detta. Uppsägningstiden är 1 månad för hyresgästen och 3 månader för hyresvärden, vilket inte kan avtalas bort till nackdel för hyresgästen (3 § lagen om uthyrning av egen bostad).
Vid uppsägning enligt hyreslagen gäller att hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla när hyrestiden har löpt ut, om inte annat har avtalats (12 kap. 3 §, andra stycket, jordabalken). Ska hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla ska uppsägning ske senast 3 månader i förväg om hyrestiden är längre än 3 månader och det är fråga om en bostadslägenhet (12 kap. 4 §, andra stycket, tredje punkten, jordabalken). Det går även att avtala om kortare uppsägningstid än 3 månader, men det ska isåfall endast gälla hyresgästens uppsägningstid och inte hyresvärdens uppsägningstid, eftersom att hyreslagen inte får avtalas bort till nackdel för hyresgästen.
Ni har avtalat om 1 månads uppsägningstid, vilket gäller, men även om er hyresgäst skulle hävda att ni inte avtalat om någon uppsägningstid skriftligt så finns ändå en lagstadgad uppsägningstid som inte får avtalas bort. Er hyresgäst har alltså uppsägningstid och är skyldig att betala hyra för den perioden, även om han inte bor kvar i lägenheten.
Hyresgästen är skyldig att ersätta skador
När det gäller skador som en hyresgäst orsakat gäller att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som denne orsakar, dock inte skador som sker pga. olyckshändelser. Hyresvärden har bevisbördan för att hyresgästen orsakat skadan. Alltså om er lägenhet har blivit rökskadat är er hyresgäst skyldig att ersätta den skadan och det är ni som måste bevisa att han har orsakat skadan (12 kap. 24 § jordabalken).
Vad gäller flyttstädningen är det inget som regleras i lag, utan något som hyresvärden och hyresgästen får avtala om i hyresavtalet. En hyresgäst är dock skyldig att vårda och sköta lägenheten under hyrestiden (12 kap. 24 § jordabalken). Om ni har avtalat om att hyresgästen ska flyttstäda gäller det, annars kan ni inte på någon rättslig grund kräva att han ska städa eller ersätta kostnaden för det.
Slutsats
Sammanfattningsvis gäller även muntliga hyresavtal, men du måste bevisa att det finns ett avtal.
Du kan sedan enligt lag kräva att han betalar hyran för den perioden han har uppsägningstid. Om ni har avtalat om flyttstädning kan du även kräva detta av honom, då avtal ska hållas. Om inte kan du inte på någon rättslig grund kräva detta. Till sist kan du även kräva att han ska ersätta rökskadan som han orsakat, men det är du som måste bevisa att det är han som orsakat skadan. Detta förutsätter dock att du kan bevisa att det finns ett avtal.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
