Vad gör jag om jag inte längre vill ha kvar min andel av en samägd fastighet?
Jag skulle behöva er hjälp med en sak. Jag bor i X, och jag och min bror äger tillsammans en fritidsfastighet på Gotland som vi fått i gåva av våra föräldrar, och vi äger hälften var. Nu är det så att jag inte vill ha kvar min del längre, eftersom jag bor långt ifrån, och inte har möjlighet att vistas där någon längre period och inte heller delta i skötseln. Vi har diskuterat den här frågan i snart 1 1/2 år och ännu har inget hänt. Han har låtit positiv, som att han är villig att gå med på det, men som sagt har inget ännu hänt. Hur rekommenderar ni att jag går vidare? Fastigheten har ett taxeringsvärde på X kr. Tacksam för all hjälp jag kan få.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Då du och din bror tillsammans äger fastigheten på Gotland tillsammans så blir samäganderättslagen (SamägL) aktuell. Denna lag är dispositiv vilket innebär att avtal er emellan, om annat än vad som står där, går före. Då du dock inte nämner något om ett avtal er emellan, så utgår jag från att Samäganderättslagen är tillämplig i dess helhet.
Får du sälja din andel?
Utgångspunkten vid samägande är att båda delägarna ska vara överens när det kommer till fastigheten i dess helhet, detta gäller såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (SamägL 2 §). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Med detta sagt så kan man som utgångspunkt göra vad man vill med sin andel av fastigheten, därmed har du rätt att sälja din andel utan din brors samtycke.
Försäljning av hela fastigheten
Ibland kan det dock vara svårt att hitta en person som endast vill köpa en andel av en fastighet, speciellt om dessa personer inte känner varandra. Därmed finns det en möjlighet för dig som delägare att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, om det inte finns synnerliga skäl (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Detta alternativ kan vara bra för att få igenom en försäljning men kan också skapa osämja mellan dig och din bror. Om detta alternativ ändå skulle vara aktuellt så är det bra att veta att en god man utses som ombesörjer auktionen och fördelning av köpeskillingen (8 § SamägL). Detta gör att ni inte måste hantera allt själva, kostanden för detta ska då sedan du och din bror dela på utifrån storleken på er lott i fastigheten (15 § SamägL). Så i ert fall blir det att ni får stå för hälften av kostanden var.
Under auktionen av fastigheten får vem som helst lägg bud, vilken innebär att om din bror vill behålla fastigheten kan han således lägga bud. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten, vilket kan göra att det blir dyrt för honom. Om ni båda skulle vara närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
Fördel med tvångsförsäljning är att det ger dig en möjlighet att sälja hela fastigheten även om ni inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av delägarna lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten, och din bror blir av med den. Det kan då eventuellt förstöra eran relation
Avslutningsvis
Jag skulle rekommendera dig att prata med din bror igen och berätta att du eventuellt kommer sälja din andel till någon annan om han inte vill köpa den, och vilka rättigheter du faktiskt har att göra det. Du kan också berätta att du har rätt att skicka in ansökan till tingsrätten om försäljning av hela fastigheten. Detta för att inte skapa en onödig osämja, då du faktiskt säger att din bror ändå är positiv till att du inte vill äga din andel längre.
Men om försäljning till en tredje part ändå skulle vara aktuell och du inte lyckas sälja endast din andel utan vill sälja hela fastigheten, dvs en tvångsförsäljning. Skulle jag rekommendera dig att anlita en jurist. En jurist på Lawlines Juristbyrå kan hjälpa dig att titta på ärendet och företräda dig för det fall att det behövs. Om det bli aktuell: tryck HÄR.
Med det ovan sagda, hoppas jag det löser sig mellan dig och din bror och att ni kan lösa detta utan tvångsåtgärder. Prata igen och ta er hjälp av en jurist om det är nödvändigt.
Med vänliga hälsningar
