Vad innefattar undersökningsplikten?
Hej, vi ska sälja våran gård och på en granntomt planerar kommunen att bygga ett bmss boende. Vi undrar om vi måste informera eventuell köpare om detta eller om det faller inom deras undersökningsplikt.
Lawline svarar
Vad roligt att du vänder dig till Lawline!
För att besvara din fråga kommer jag att gå in på hur undersökningsplikten fungerar. Vid köp av fastighet behandlas köparen och säljarens rättigheter och skyldigheter i 4 kap. Jordabalken.
Din ev. köpare har då en undersökningsplikt, då det i ditt fall rör sig om en fastighet gäller reglerna i 4 kap. 19 § Jordabalken.
Vad faller inom köparens undersökningsplikt?
Vid bedömningen är utgångspunkten att fastigheten ska stämma överens med vad som avtalats mellan köpare och säljare, men man utgår även ifrån att fastigheten ska motsvara vad köparen "med fog kunnat förutsätta" vid köpet. Det är med andra ord köparens skyldighet att undersöka den fastighet man avtalat om. Om dessa krav inte är uppfyllda, dvs:
Uppfyller fastigheten inte dessa krav anses ett fel föreligga. Brister som köparen borde ha upptäckt vid undersökning av fastigheten anses inte vara fel.
Vad borde köparen ha insett?
Vid bedömningen av om ett fel anses föreligga ser man till det enskilda fallet, och det går därför inte att mer konkret säga vad som generellt gäller. Ett exempel på vad som ansetts vara ett fel finns i NJA 2007 s. 86;
"köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet."
Här ansåg man att säljaren haft en skyldighet att upplysa om detta bullar då säljaren själv vidtagit åtgärder för att slippa oljudet, och borde därmed ha förstått att bullret kunde vara avgörande för köpbeslutet. I detta fall utnyttjade säljaren köparens okunskap och köparen hade därför rätt att åberopa felet trots att han bort upptäcka det.
Säljaren svarar inte för brister och avvikelser som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålders, pris, skick och användning.
Vad har köparen kunnat förutsätta?
Gällande vad köparen kunnat förutsätta kan till exempel sägas att, skulle det röra sig om ett nybyggt hus har köparen anledning att förvänta sig t.ex. att golven inte är repade och har skador.
Hur långtgående är undersökningsplikten?
Köparens undersökningsplikt är relativt långtgående, men uppgifter som lämnas av säljaren kan göra att kraven på undersökningsplikt sätts ned, t.ex. om säljaren gör en viss utfästelse om något.
I det enskilda fallet
Jag kan dock som sagt inte ge dig ett exakt eller mer konkret svar för just din situation. Bedömningen av undersökningsplikten beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Vid bedömningen talar man om vad säljare och köpare borde insett. Vad en säljare måste inse vara avgörande för köparna, eller vad en köpare själv måste insett om en fastighet.
Skulle det röra sig om en fastighet t.ex. vars läge skulle försämras väsentligt eller vars värde skulle minska drastiskt kan man argumentera för att en upplysningsplikt från säljarens, men återigen så beror detta på din egen situation, vad för typ utav byggnad det rör sig om på grannfastigheten osv. Det är många faktorer som spelar in vid bedömningen.
