Vad kan vi göra när vår andrahandshyresgäst vägrar betala hyra och deposition?
Hej! Vi hyr ut vår bostadsrätt i andra hand under tre månader med en avgift på 15 000 kr per månad och en deposition på 15 000 kr. Avtal finns och pengarna skulle sättas över på vårt bankkonto dagen då avtalet skrev och nycklarna lämnades över. Det var den 20:e oktober. Vi har fortfarande inte fått några pengar och hyresgästen har konstant ljugit om att pengar förts över, genom att skicka kvitto på registrerade betalningar som inte utförts. Hur går vi tillväga för att bli av med hyresgästen och få våra pengar? Vi har bett hyresgästen flytta men hon blir då arg och hotar med stämning och att vi inte har rätt att vräka henne.
Lawline svarar
Inledning
Hej!
Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill ha kompletterande information, eller önskar att jag förtydligar någonting, kan ni publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.
Vad säger lagen om utebliven betalning?
Vid uthyrning av en bostadsrätt aktualiseras två lagar, "hyreslagen" (egentligen 12 kap. jordabalken) och "privatuthyrningslagen". Regler om konsekvenser av utebliven betalning återfinns i hyreslagen. Om ingenting annat anges är det den lagen jag syftar på med lagrumshänvisningarna under denna rubrik.
Ett hyresavtal "förverkas" (d.v.s. upphör omedelbart) om en hyresgäst dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen (42 §). Hyresvärden kan då säga upp hyresavtalet (enligt 8 § ska det ske skriftligen när hyresavtalet, inklusive uppsägningstid, varat längre tid än tre månader). Det är naturligtvis alltid att rekommendera att, ur bevissynpunkt, uppsägningen sker i skrift.
Enligt 44 § har dock den hyresgäst som avstår från att betala hyran rätt att bo kvar ytterligare tre veckor efter det att hen fått en underrättelse om att hyresavtalet fortsätter gälla under förutsättning att betalningen sker under denna tid. Hyresvärden är också skyldig att meddela socialnämnden i den aktuella kommunen att avtalet sagts upp och anledningen till uppsägningen.
Efter att denna tidsperiod har löpt ut kan avhysning ske med hjälp av kronofogden. Grundförutsättningen för att hyresgästen, om nödvändigt med våld, ska kunna flyttas ut ur lägenheten är dock att det finns en dom från tingsrätten som säger att så ska ske (3 kap. 1 § utsökningsbalken). Det är således, åtminstone sett i tid, väldigt krångligt att tvinga en person att lämna en bostad.
Som tur är finns en undantagsbestämmelse i 44 § (femte stycket) som säger att avhysning kan ske direkt, och utan underrättelser, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta ut inom en månad (vilket kan vara fallet när bostaden hyrs ut tidsbegränsat). En tingsrättsdom behövs dock fortfarande om hyresgästen protesterar, vilket gör att det i praktiken ändå kan ta förhållandevis lång tid.
Finns några särskilda bestämmelser vid uthyrning av bostadsrätter?
Vid uthyrning av en egen bostadsrätt upphör hyresförhållandet automatiskt vid utgången av den tidsperiod som står angiven i avtalet (3 § privatuthyrningslagen). Någon uppsägning behöver således inte göras.
Vilka åtgärder kan ni vidta?
Ni har onekligen hamnat i en besvärlig situation och jag förstår att det måste kännas oerhört frustrerande. Som jag ser det har ni två alternativ.
Alternativ 1
1. Meddela hyresgästen att hyresavtalet är förverkat p.g.a. utebliven betalning. Skicka ett brev (rekommenderat) med samma sakliga innehåll till socialnämnden i den kommun er bostadsrätt ligger i. I meddelandet till hyresgästen ska det framgå att hon får bo kvar om hyran betalas inom tre veckor.
2. Skicka in en ansökan om betalningsföreläggande/avhysning till kronofogden (mallen hittar ni här). Bifoga de meddelanden ni skickat till hyresgästen och socialnämnden enligt föregående punkt. Ange tydligt vilka belopp som förfallit till betalning.
3. Om hyresgästen, efter att ha blivit kontaktad av kronofogden, accepterar att betala är allt "frid och fröjd". Fortsätter hon att bråka kommer kronofogden fråga er om saken ska överlämnas till tingsrätten, vilket jag tycker ni ska tacka ja till.
4. Tingsrätten inleder handläggning av målet och kontaktar er. Så småningom utsätts en tid för muntlig förhandling. Efter att en för er positiv dom levererats kan kronofogden avlägsna kvinnan från er lägenhet.
Alternativ 2
Ni gör ingenting förrän hyrestiden är till ända och hyresgästen, förhoppningsvis, flyttat ut självmant. Därefter stämmer ni henne på samtliga hyror som inte blivit betalda, samt eventuellt skadestånd för saker som blivit förstörda. Meddela henne redan nu att detta kommer att ske om hon inte gör rätt för sig och att det då tillkommer ränte- och rättegångskostnader som hon är skyldig att betala.
Av de ovanstående alternativen är nummer 2 onekligen det enklaste. Alternativ 1 kommer sannolikt ändå ta så pass lång tid att kvinnan hunnit flytta ut innan saken är slutgiltigt avgjord. Oavsett vad ni väljer tror jag det är klokt att ha juridisk uppbackning under processens gång. Ni kan ta hjälp av mina duktiga och färdigutbildade kollegor på Lawline eller ha fortsatt dialog med mig.
Med vänlig hälsning,
