Kan min hyresvärd neka en andrahandsuthyrning?

2021-01-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min bror vill hyra ut sin hyresrätt till mig för arbete på annan ort. Helst vill vi att andrahandsuthyrningen ska kunna gälla i 3 års tid. Det är en privat hyresvärd. Kan hyresvärden neka andrahandsuthyrningen? Kommer vi kunna skriva kontrakt för 3 år direkt eller behöver det nytt godkännande på årsbasis?
Ellinor Bäckström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du dels undrar om hyresvärden kan neka andrahandsuthyrningen, dels om ni kan skriva kontrakt för 3 år direkt. För att besvara detta kommer jag att använda mig av 12 kap. jordabalken (JB).Kan hyresvärden neka andrahandsuthyrningen?Utgångspunkten är att hyresvärden måste samtycka till uthyrningen (12 kap. 39 § JB). Det är alltså upp till hyresvärden om den vill godkänna eller inte. Vad kan ni göra om hyresvärden nekar andrahandsuthyrningen?Om hyresvärden skulle säga nej kan din bror ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, då dem kan godkänna uthyrningen istället (12 kap. 40 § JB). Tillstånd ska lämnas om det hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen t.ex. på grund av arbete på annan ort, om hyresvärden inte har en befogad anledning att vägra samtycke och om hyran inte överstiger skälig hyra enligt 55 § 4 st. (12 kap. 40 § JB). Kan ni skriva kontrakt för tre år direkt?Om det är hyresvärden som samtyckerSå länge hyresvärden samtycker till att lägenheten hyrs ut i tre år, kan ni avtala om detta direkt. Skulle hyresvärden begränsa tiden, får ni istället anpassa kontraktet efter det. Din bror får därefter söka om nytt tillstånd. Om det är hyresnämnden som samtyckerOm hyresnämnden samtycker till att lägenheten hyrs ut i tre år, kan ni avtala om detta direkt. Viktigt att nämna är att hyresnämnden oftast begränsar tillståndet till ett år i taget. Din bror får i sådant fall ansöka om nytt tillstånd. SammanfattningHyresvärden har alltså rätt att neka andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden skulle säga nej kan din bror istället vända sig till hyresnämnden. Enligt min bedömning bör det inte bli några problem att få hyresnämndens godkännande, i och med att arbete på annan ort anses vara ett beaktansvärt skäl. Vad gäller hyrestiden får den anpassas efter de villkor som hyresvärden/hyresnämnden ställer. Om hyresvärden/hyresnämnden accepterar 3 år, kan ni avtala om det direkt. Vänligen,

Kan andelsföreningen säga upp mitt hyreskontrakt med några få veckors notis trots mitt tillsvidarekontrakt?

2021-01-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ett fritidshus av husägaren, med tillsvidarekontrakt sedan 1 sept 2020. Huset ligger på arrendetomt och ingår i en andelsförening. Nu har föreningens styrelse beslutat att de inte länge accepterar andrahandsuthyrning och har meddelat husägaren (inte mig) att jag måste flytta ut per sista januari, dvs med ca tre veckors notis. Min hyresvärd har inte sagt upp kontraktet med mig. Kan andelsföreningen tvinga ut mig med några få veckors notis trots mitt tillsvidarekontrakt?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket är fallet här, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid så är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Man kan avtala om längre eller kortare uppsägningstid men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har rätt till en uppsägningstid på minst 3 månader. Eftersom du hyr i andra hand får du besittningsskydd först efter två år, ett skydd som gör det svårare för hyresvärden att säga upp avtalet. Eftersom du saknar besittningsskydd kan ditt hyresavtal sägas upp utan skäl, men då med beaktande av tre månaders uppsägningstid.Ditt hyresavtal kan dock sägas upp i förtid utan uppsägningstid, om du som hyresgäst uppfyller någon av de förverkandegrunder som uppräknas i 12 kap 42 § JB. I detta fall verkar dock orsaken vara ett gemensamt beslut i föreningen. Som svar på din fråga har du alltså rätt till minst 3 månaders uppsägningstid efter som att du har ett tillsvidarekontrakt. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor. Vänliga hälsningar

Vad kan man göra om bostadsrättsföreningen nekar andrahandsuthyrning?

2020-12-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag äger just nu en hyresrätt i Stockholm och håller på att genomföra ett köp av en bostadsrätt i Stockholm. Jag studerar just nu också på annan ort.Jag vill hyra ut bostadsrätten under perioden jag studerar och fortfarande stå skriven på min hyresrätt fram tills studiernas slut då jag vill flytta in i bostadsrätten och säga upp min hyresrätt. Jag har som anledning att hyra ut min bostadsrätt "studier på annan ort". Och jag vill stå kvar på min hyresrätt för att kunna ha någonstans att bo när jag är i Stockholm då jag kommer vistas där ibland.Och boende på annan ort är ordnat av skolan men där kan jag inte stå skriven.Min bostadsrättsförening vill just nu inte att jag hyr ut min bostadsrätt. Har dom rätt att neka mig? Vad kan jag göra?
Erik Asp |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du har nekats samtycke från bostadsrättsföreningen att hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Detta regleras i bostadsrättslagen (BRL). Utgångspunkten är att det krävs samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand (7 kap. 10 § BRL).Vad du kan göra om du nekas samtycke från styrelsen är att vända dig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd (7 kap. 11 § BRL). Hyresnämnden ska ge tillstånd till att hyra ut i andra hand om du som bostadsrättshavare har skäl för att upplåta och styrelsen inte har någon befogad anledning att neka samtycke. Att du har studier på annan ort är oftast ett giltigt skäl för att upplåta i andra hand. Befogade anledningar för bostadsrättsföreningen att vägra samtycke tar sikte på den nya hyresgästens personliga kvalifikationer, såsom att denne tidigare blivit vräkt eller liknande. Den nya hyresgästens betalningsförmåga saknar betydelse eftersom att det är du som står på förstahandskontraktet som svarar för att betalning sker. I din ansökan om tillstånd hos hyresnämnden krävs det att du har med uthyrningstiden, anledningen samt vem du vill hyra ut till. Du ska även bifoga styrelsens beslut. Här kan du läsa mer om hur du ansöker. Om du vill ha mer rådgivning eller hjälp med att skriva din ansökan kan du boka tid med någon av våra jurister här.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Beräkning av ränta på återbetalning av oskälig hyra vid andrahandsuthyrning

2020-12-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag ska ansöka om återbetalning av överhyra för en hyresrätt jag hyrt i andra hand, och undrar vilken ränta jag bör räkna på? Säg att jag betalat 10 000 kr i överhyra, hur mycket bör jag få tillbaka inklusive ränta?Tack!
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyrestvist vid en andrahandsuthyrningNär en förstahandshyresgäst hyr ut sin lägenhet i andra hand till dig så blir denne hyresvärd till dig. I ditt fall tolkar jag det som att det har uppstått en hyrestvist mellan er. När en sådan tvist uppstår så ska hyran fastställas till ett skäligt belopp (12 kap. 55 § första stycket Jordabalken). Hyran anses aldrig som skälig om den överstiger vad förstahandshyresgästen själv betalar i hyra med ett maximalt tillägg på 15% för möbler och annan utrustning (12 kap. 55 § fjärde stycket Jordabalken).Återbetalning av oskälig hyraDin ansökan bör lämnas till hyresnämnden. Om hyresnämnden därefter kommer fram till att du har betalat en oskälig hyra så kan hyresnämnden besluta att du ska få återbetalat det belopp som har överstigit den enligt hyresnämnden skäliga hyran. Detta belopp ska du även få tillsammans med ränta. Denna ränta beräknas från den dag då hyresvärden tog emot beloppet tills ett slutgiltigt beslut har fattats gällande hyresvärdens återbetalningsskyldighet. Räntan beräknas även på tiden som belöper efter detta slutgiltiga beslutet (12 kap. 55 f § andra stycket Jordabalken).RäntanFör att räkna ut räntan för den tid som belöper från den dag då hyresvärden tog emot beloppet tills ett slutgiltigt beslut om återbetalning har fattats så beräknas räntan för år enligt en räntefot som motsvarar den gällande referensräntan med ett tillägg på två procent (5 § Räntelagen).För att räkna ut räntan för den tid som belöper efter att ett slutgiltigt beslut om återbetalning har fattats så beräknas räntan för år enligt en räntefot som motsvarar gällande referensräntan med ett tillägg på åtta procentenheter (6 § Räntelagen). Den gällande referensräntan bestäms av Riksbanken för varje kalenderhalvår (9 § Räntelagen). Den just nu gällande referensräntan är 0,00 procent, detta framgår av Riksbankens hemsida (https://www.riksbank.se/sv/statistik/sok-rantor--valutakurser/referensranta). Vad du kan göra nuFör att du ska kunna räkna ut räntan krävs därmed att ett slutgiltigt beslut har fattats först! Du kommer därmed behöva avvakta tills du har fått återkoppling på din ansökan. Jag hoppas att detta svarade på din fråga!Vänliga hälsningar,

Uthyrning i andra hand - tillstånd

2021-01-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej ! Jag ville hyra ut min lägenhet i andra hand pga min sambo jobbar i Tyskland och även om företaget sagt att han skulle förflyttas till sverige så blev det inte av pga pandemin, samt andra förutsättningar! Jag skrev till föreningen om att jag ville hyra ut min lägenhet för att vi vill vara tillsammans men vår 2 årige son, samt att andra barnet är på väg!Jag skrev också att det är svårt att betala dubbla boende men svaret jag fick , min sambo äger inte lägenheten och han måste jobba, så då kan inte jag hyra ut lägenheten! Stämmer det?
Minela Kurjakovic |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Bestämmelser om andrahandsuthyrning finner vi i hyreslagen (= 12 kap. Jordabalken (JB)). I det följande kommer jag att presentera generellt vad som gäller för uthyrning i andra hand. Vad säger lagen om andrahandsuthyrning?Enligt 12 kap. 39 § JB krävs samtycke av hyresvärden för att hyresgästen (dvs. du) ska få hyra ut lägenheten i andra hand. Detta är således huvudregeln. Av samma bestämmelse (dvs. 12 kap. 39 § JB) framgår emellertid att det finns undantag från denna huvudregel. Dessa undantag finner vi i 12 kap. 40 § JB. Här stadgas det att hyresgästen får hyra ut i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd lämnas enligt bestämmelsen i två fall; för det första om hyresgästen vill hyra ut i andra hand på grund särskilda familjeförhållanden, tillfälligt arbete, studier på annan ort m.m. Värt att notera är att det ska finnas "beaktansvärda skäl för upplåtelsen". Detta betyder att det måste finnas ganska stark anledning bakom önskemålet att få hyra ut i andra hand. För det andra ska hyresnämnden tillåta andrahandsuthyrning om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Ett exempel på en befogad anledning för hyresvärden att vägra hyra ut i andra hand är om han eller hon kan anta att andrahandshyresgästen kommer missköta sig och skada lägenheten.SammanfattningJag uppfattar det du skriver som att din hyresvärd nekade dig rätten att hyra ut i andra hand p.g.a. att din sambo inte är hyresgäst i lägenheten, och för att han arbetar och bor i ett annat land. Till bakgrund av dessa omständigheter har jag svårt att se att detta är en befogad anledning att vägra samtycke. Därutöver förefaller dina skäl för andrahandsuthyrning vara beaktansvärda p.g.a. särskilda familjeförhållanden, d.v.s. det finns en viss styrka bakom skälen. Det är fortfarande svårt för mig att säga vad exakt som gäller i ditt fall, då jag inte vet exakt vad din hyresvärd har skrivit till dig. Jag har endast kunnat utgå ifrån de omständigheterna du angett i din fråga.Huvudregeln är som sagt att det för andrahandsuthyrning krävs att hyresvärden samtycker. Om vi däremot utgår från att hyresvärden saknar befogad anledning att neka dig rätten att hyra ut i andra hand så finns möjligheten för dig att få tillstånd till detta även om hyresvärden skulle säga nej, genom att vända dig till hyresnämnden. Min rekommendation är därför att du vänder dig till hyresnämnden och anger dina skäl till varför tillstånd ska lämnas. Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga. Om du har några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänliga hälsningar,

Kan man hyra ut sin bostadsrätt på grund av återkommande arbete på annan ort?

2020-12-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur möjligheterna till andrahandsuthyrning av en svensk bostadsrätt ser ut vid återkommande arbete utomlands? Säg exempelvis att jag är borta sex månader per år och vill hyra ut en bostadsrätt under den tiden, skulle det gå enligt hyresnämndens praxis? Skulle svaret bli annorlunda om jag var borta fyra månader istället för sex? Eller åtta månader istället för sex?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen reglerar andrahandsuthyrningenDå din bostad är en bostadsrätt är det bostadsrättslagen som reglerar andrahandsuthyrningen, med vissa kompletterande bestämmelser i Jordabalken. Som du säkert har koll på måste styrelsen ge sitt samtycke för att andrahandsuthyrningen ska vara tillåten, vilket följer av 7 kap 10 § bostadsrättslagen. Om styrelsen nekar en andrahandsuthyrning kan du istället vända sig till Hyresnämnden för att få frågan prövad, vilket följer av 7 kap 11 § bostadsrättslagen. Tillstånd av Hyresnämnden ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Arbete på annan ort är giltigt skäl för andrahandsuthyrningI förarbetena till lagen anges att utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. Kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten kan sättas lågt. I allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Exempel på vanliga situationer där ett tillstånd kan ges är när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov (Prop. 2013/14:142 s. 21-22). Att du ska arbeta på annan ort är alltså ett sådant skäl för upplåtelse som innebär att Hyresnämnden kan lämna tillstånd till andrahandsuthyrning. Detta framgår även av 12 kap. 40 § Jordabalk. Bostadsrättshavarens skäl väger dock normalt lättare med tiden. När du som bostadsrättshavare bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste dock tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten (Prop. 2013/14:142 s. 21-22).När kan andrahandsuthyrning vägras?Mot bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. I vissa fall väger bostadsrättshavarens skäl tyngre än i andra fall. Exempel på sådana situationer är att lägenheten ska upplåtas på grund av anställning på annan ort. När sådana mer vägande skäl framförs, krävs det att upplåtelsen orsakar föreningen en större olägenhet än annars för att tillstånd inte ska ges (Prop. 2013/14:142 s. 21-22). Föreningens invändningar kan till exempel avse hyresgästens personliga kvalifikationer. Vidare kan viss hänsyn tas till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen. Ett exempel är att en bostadsrättsförening erbjuder medlemskap endast till dem som har nått en viss ålder. Slutligen kan det utgöra befogad anledning att vägra samtycke om en uthyrning av en lägenhet kan väntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden. Så kan vara fallet om andrahandsupplåtelser sker i sådan omfattning att det är svårt att få till stånd en väl fungerande förvaltning i föreningen. Detta får särskild betydelse i mindre föreningar. Föreningens olägenheter kan med tiden väga tyngre i bedömningen av om det finns befogad anledning att motsätta sig en upplåtelse.Går det att hyra ut bostadsrätten återkommande?För att besvara denna fråga kan man kolla på förarbetena till utlandsvistelse som skäl för andrahandsuthyrning. Regeringen har i förarbetena uttalat att Hyresnämndens tillstånd ska begränsas till viss tid och att i de fall då en person vill hyra ut sin lägenhet, till exempel under vinterhalvåret, torde tillståndet regelmässigt begränsas till just den tiden. En person som vill hyra ut sin lägenhet nästa vinter får då ansöka på nytt hos hyresnämnden. Skulle hyresnämnden då finna att personen inte längre har skäl för upplåtelsen eller att bostadsrättsföreningen har befogad anledning att vägra samtycke, ska ansökan avslås. Regeringen kom dock fram till att det inte bör vara uteslutet för en person att vid upprepade tillfällen få Hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning för vistelse utomlands (prop. 2008/09:27 s. 10-11).Detta innebär att återkommande uthyrning av lägenheter inte är uteslutet. Dessutom är arbete på annan ort ett starkare skäl än utlandsvistelse vilket innebär att återkommande uthyrning torde vara ännu mer acceptabelt i sådana situationer.Sammanfattning och handlingsplan: Sammanfattningsvis är huvudregeln att samtycke från styrelsen krävs för att andrahandsuthyrning ska tillåtas. Om styrelsen inte samtycker kan dock ändå tillstånd ges av Hyresnämnden. För att få ett sådant tillstånd krävs att du som bostadsrättshavare har skäl för upplåtelsen och att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.Arbete på annan ort är utan tvekan ett sådant skäl som godtas för andrahandsuthyrning. Det är till och med ett sådant tungt vägande skäl att det krävs att upplåtelsen orsakar föreningen en större olägenhet än annars för att tillstånd inte ska ges. Utgångspunkten är alltså att du som bostadsrättshavare har stor frihet att upplåta din lägenhet i andra hand. Ett krav för att få hyra ut lägenheten är dock att du som bostadsrättshavare kan visa att du har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten. Detta krav kan dock sättas lågt och i allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. I ditt fall har du utan tvekan behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten eftersom du endast kommer arbeta utomlands ett visst antal månader per år. Min bedömning är alltså att du har goda möjligheter att få tillstånd för andrahandsuthyrning oavsett hur många månader per år du planerar att arbeta utomlands. Att tänka på är att dina skäl för andrahandsuthyrning kan förlora styrka med tiden och att Hyresnämnden efter några år kan lägga större vikt vid bostadsrättsföreningens synpunkter. Detta gäller dock framförallt när en person permanent bor någon annanstans än i lägenheten. Eftersom du regelbundet kommer återvända till lägenheten bör ditt skäl för andrahandsuthyrning inte tappa styrka med tiden. Om styrelsen inte godkänner andrahandsuthyrning rekommenderar jag att du ansöker om tillstånd från Hyresnämnden. Tillståndet kommer då vara tidsbegränsat och du kommer behöva ansöka om nytt tillstånd nästa gång du ska arbeta utomlands.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Får styrelsen säga upp mig pga. en andrahandsupplåtelse?

2020-12-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag äger en brf sen 13 år och har dom första 10 åren låtit min dotter bo i den, efter det har jag hyrt ut den i andra hand i väntan på att jag säljer villan bor i nu och flyttar dit.Nu tycker den nya styrelsen att jag hyrt ut olagligen (den gamla styrelsen var fullt medvetna om detta) och anser sig ha rätt att säga upp mig som ägare om jag inte säger ut min hyresgäst.Vad göra, jag vill inte sälja lägenheten men kan inte flytta dit än då vi inte vill sälja villan ännu ?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga berör din bostadsrätt blir den relevanta lagen att studera Bostadsrättslagen (BRL). Vad gäller andrahandsupplåtelser stadgas i 7 kap. 10§ BRL att du i egenskap av bostadsrättshavare har rätt att upplåta din lägenhet till någon annan för självständigt brukande enbart om styrelsen givit sitt samtycke. Däremot kan du fortfarande, trots saknat samtycke, få upplåta din lägenhet i andra hand ifall hyresnämnden lämnar sådant tillstånd. Ett tillstånd ska lämnas ifall du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, 7 kap. 11§ BRL. Av 7 kap. 18§ st. 1 p. 2 BRL följer en förverkande grund som berättigar föreningen att säga upp dig till avflyttning ifall du utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand. Upplåtelse pga. 7 kap. 18 § st. 1 p. 2 BRL får ske om du låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse om dröjsmålet, däremot får uppsägning inte ske om du utan dröjsmål ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad, 7 kap. 20§ BRL. Av din bakgrundsinformation anger du att den tidigare styrelse varit medveten om din andrahandsupplåtelse, men det krävs ett tydligare bevis på att det råder ett faktiskt samtycke. Vidare spelar detta mindre roll i och med att det numera rör sig om en ny styrelse. En ny styrelse har inga förpliktelser att följa tidigare upplåtelser och därför bör du ha begärt samtycke från den nya styrelsen. Då den de inte givit dig samtycke, rekommenderar jag att du tar kontakt med hyresnämnden. Här vill jag påminna dig om att göra det så fort som möjligt i och med att dröjsmål med detta ger hyresvärden större befogenhet att säga upp dig. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Vilka rättigheter har vi när vi hyr en möblerad bostad?

2020-12-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi hyr en möblerad bostad privat på obestämd tid. Efter bara 1 1/2 månad meddelade hyresvärden per telefon att han redan nu sälja lägenheten. Han sedan dess kommunicerat tider för visning etc per SMS. Han har tagit bort en del av sina möbler och en hemstylist har ställt in andra.I avtalet står det att uthyrningen sker tills vidare, att lägenheten är möblerad och att uppsägningstiden är 2 månader från vardera parten.Vi har inte fått någon formell uppsägning vare sig per brev, e-post, SMS eller annat, utan bara genom ett kort telefonsamtal. Inga datum har heller meddelats för uppsägningen. Vi är ännu inte folkbokförda i Sverige.Våra frågor är:1. Kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal per telefon utan att ange datum för uppsägningen och utan något som helst skriftlig bekräftelse eller meddelande?2. Om så kan ske, hur kan man i sådana fall visa att en uppsägning faktiskt har skett?3. Lagen säger att uppsägningstiderna kan vara andra än vad lagen anger att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i lagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan. Vi tolkar detta som att uppsägningstiden från hyresvärdens sida är 3 månader från den månad som börjar efter det datum då uppsägningen skedde. Har vi förstått detta rätt?4. Kan vi begära kompensation om lägenheten inte hyrs ut i samma ändamålsenliga skick som vid inledningen av hyresperioden, efter det att hemstylisten har tagit bort sina möbler och om hyresvärden inte återställer sina egna?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningI ert fall förstår jag det som att ni hyr en möblerad lägenhet varför min utgångspunkt är att lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Lagen tillämpas tillsammans med hyreslagens (12 kap. jordabalken) bestämmelser och ersätter vissa regler i jordabalken. I de fall det finns specialregler i privatuthyrningslagen gäller dessa, är det inte reglerat i privatuthyrningslagen tillämpas 12 kap. JB.Kan hyresvärden säga upp lägenheten per telefon?Privatuthyrningslagen innehåller inga specialregler avseende uppsägningens form varför jordabalkens regler tillämpas. Enligt 12 kap. 8 § JB ska en uppsägning från hyresvärdens sida vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader. Vid kortare tid går det således bra att säga upp lägenheten även per telefon eller direkt muntligen. Det är dock av bevisskäl en god idé att oavsett lämna uppsägningen skriftligt. En skriftlig uppsägning är betydligt enklare att bevisa än en muntlig sådan. I ert fall förstår jag det som att ni endast hade hyrt lägenheten 1,5 månad när hyresvärden meddelade uppsägningen. Det finns därav inget krav om skriftlighet. Däremot kan det vara svårt att bevisa för hyresvärden att uppsägning har skett. Blir det en tvist om huruvida lägenheten sagts upp kan givetvis hyresvärden åberopa bevisning (vittnen, SMS som skickats, inspelade telefonsamtal etc.). Hur lång är uppsägningstiden?Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen saknas den besittningsrätt som normalt tillkommer en hyresgäst. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § privatuthyrningslagen). Det innebär att skulle hyresavtalet sägas upp nu i december upphör avtalet att gälla den 31 mars 2021.Har ni rätt till ersättning för att möblera bytts ut?Det finns inte exakt angivet vad som ska ingå i en möblerad lägenhet. Normalt sett kan man däremot räkna med det som normalt sett används i ett hem; dvs. soffa, säng, köksbord etc. Har ni särskilt avtalat om något kan det argumenteras för att även det ingår. Som jag förstår det utifrån er fråga har en del möbler tagits bort, däremot har dessa ersatts med andra. Det i sig talar för att lägenheten är att anse som möblerad och användbar. Utifrån den information du presenterat är min bedömning att ersättning (i regel i form av hyresnedsättning) inte blir aktuell. Hade hyresvärden däremot hyrt ut en möblerad lägenhet och därefter tömt den på möbler hade det kunnat argumenteras för att hyran skulle sättas ned.Om det uppstår en tvist med hyresvärden och ni önskar juridiskt ombud kan en av våra jurister på Lawline vara behjälpliga. Om så blir aktuellt är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,