Vad är det värsta som kan hända om jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand utan lov?

2020-02-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Kan ni vänligen låt mig veta vad det är som värsta som kan hända om jag hyr ut min bostadsrätt i andrahand utan tillstånd förutom att föreningen tvingar mig att sälja min lägenhet?Tack så mycket!Hälsningar
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det värsta (och onödigaste) som kan hända om du hyr ut din bostadsrätt i andra hand utan tillstånd från föreningen är utan tvekan att du riskerar att bli av med din bostadsrätt genom förverkande (Bostadsrättslagen 7:10 och 7:18). Förutom förverkande på den grunden så finns det ju andra grunder du kan förlora din bostadsrätt på (vilket får anses vara minst lika illa). Andrahandshyresgästen kanske inte sköter sig. Du som bostadsrättsinnehavare är till exempel fortfarande ansvarig för att avgiften till föreningen betalas i tid och att inga störningar i boendet förekommer (Bostadsrättslagen 7:18). Med undantag för de grunderna så är det ju också relativt allvarligt om din andrahandshyresgäst är så pass stökig att hen inte håller bostaden i ett gott skick. Andrahandshyresgästen kanske är en vårdslös vilde som förstör delar av bostaden. I sådant fall blir du ansvarig för skadorna (Bostadsrättslagen 7:12).Om du går och kuckelurar på att hyra ut din bostadsrätt i andra hand så rekommenderar jag dig starkt att be om styrelsens samtycke. Du som bostadsrättsinnehavare ska nämligen som utgångspunkt ha stor frihet att upplåta bostadsrätten i andra hand. Ha ett vettigt skäl bara så kommer styrelsen sannolikt bevilja andrahandsuthyrningen.Hoppas du fick svar på din fråga om vad som är det värsta som kan hända!Mvh

Gemensamt eller separat hyresavtal?

2020-02-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Ska hyra ut lägenhet till två personer som är kompisar och av samma kön, bör de ha var sitt kontrakt eller ett gemensamt? Den ena jobbar den andra går på skolan och är ensamkommande flykting. Den ensamkommande ska söka om försörjningsstöd och bostadsbidrag.
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det framgår inte av din beskrivning om uthyrningen avser en hyresrättslägenhet eller en bostadsrättslägenhet. Om uthyrningen rör en hyresrätt gäller 12 kap jordabalken (JB), men om det är fråga om en bostadsrätt gäller utöver 12 kap JB, även bostadsrättslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Oavsett om du avser hyra ut en hyresrätt eller en bostadsrätt, krävs att förutsättningarna i lagen är uppfyllda och att du därmed får hyra ut lägenheten.HyresrättslägenhetEn hyresgäst får som utgångspunkt inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande (12 kap 39 § JB). Hyresgästen får dock hyra ut lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det (12 kap 40 § JB). Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden (12 kap 41 § JB). För att du ska få hyra ut en hyresrättslägenhet i andra hand krävs sammanfattningsvis antingen att du har hyresvärdens samtycke eller att hyresnämnden lämnat tillstånd till upplåtelsen.BostadsrättslägenhetEn bostadsrättshavare får som utgångspunkt upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen i bostadsrättsföreningen ger sitt samtycke (7 kap 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen inte lämnar samtycke får upplåtelse i andra hand ändå ske om hyresnämnden lämnar sitt tillstånd (7 kap 11 § bostadsrättslagen). För att du ska få hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand krävs sammanfattningsvis antingen att du har styrelsens samtycke eller att hyresnämnden lämnat tillstånd till upplåtelsen.HyresavtaletEtt andrahandshyreskontrakt kan som utgångspunkt ingås mellan hyresvärden och en eller flera hyresgäster. Hur kontraktet utformas är frivilligt och det är således parterna som själva bestämmer vad som ska regleras. Det är centralt att i kontraktet ange vilka parterna är. Om det är flera hyresgäster som ska hyra en bostad, och dessa inte är makar eller sambor, kan hyresavtalet konstrueras på olika sätt. Nedan följer två alternativ:- Båda personerna kan upptas som hyresgäster (hyresgäst 1 och hyresgäst 2) i samma andrahandshyreskontrakt. Detta innebär som utgångspunkt att båda är ansvariga för förpliktelserna i hyreskontraktet, såsom betalning av hyran, ända tills kontraktet sägs upp för någon av dem. När uppsägningstiden har löpt ut, är den hyresgästen inte längre ansvarig för förpliktelserna i hyreskontraktet.- Hyresvärden kan upprätta två separata kontrakt för var och en av hyresgästerna. I ditt fallOm du vill ha samma förpliktelser och villkor för båda hyresgästerna, och dessa känner varandra, kan upprättande av ett gemensamt hyreskontrakt lämpa sig. Vid ett gemensamt hyreskontrakt ansvarar båda hyresgästerna för förpliktelserna i avtalet och det är därför fördelaktigt om hyresgästerna känner varandra och kan kommunicera ifråga om exempelvis hyresbetalning eller användning av lägenheten. Det är dock möjligt att upprätta två separata hyreskontrakt, ett för respektive hyresgäst. Detta alternativ är passande om du exempelvis vill ha olika villkor för hyresgästerna eller om hyresgästerna inte känner varandra väl. Vid upprättande av separata hyreskontrakt ansvarar respektive hyresgäst för åtagandena i sitt egna hyreskontrakt. Då jag inte mer specifikt vet vad du vill reglera för respektive hyresgäst kan jag inte närmre svara på om du bör upprätta ett gemensamt eller två separata hyreskontrakt. Jag hoppas du kan ta ställning till det själv efter att ha läst igenom mitt svar.När det gäller hyresgästerna är det centralt att du kontrollerar vilka personerna är och försäkrar dig om att de är ansvarsfulla samt kommer kunna betala hyran. Du har i beskrivningen angett att den ensamkommande flyktingen ska ansöka om försörjningsstöd och bostadsbidrag. Dessa bidrag lämnas endast om vissa förutsättningar är uppfyllda. Detta är något du bör ha i beaktande.Tänk på att det är viktigt att både du och respektive hyresgäst signerar hyreskontraktet. Om du väljer att upprätta ett gemensamt hyreskontrakt med de två hyresgästerna rekommenderar jag att tre kopior av avtalet signeras av alla parter så att alla kan få med sig kontraktet hem. Om du väljer att upprätta separata hyreskontrakt rekommenderar jag att du och respektive hyresgäst signerar två kopior av avtalet, så att båda kan få med sig kontraktet hem.När det gäller hyrestiden vill jag uppmärksamma dig på reglerna om besittningsskydd vid andrahandsuthyrning.Hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något du undrar är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline.Med vänliga hälsningar,

Andrahandshyresgästen kräver tillbaka hyra retroaktivt - är det ett kontraktsbrott?

2020-01-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har en fråga angående min son. Han bodde i Göteborg och hyrde en lägenhet. Han fick jobb i Stockholm och valde att hyra ut sin lägenhet i Gbg ( med hyresvärden s gokännande), ifall att han inte skulle trivas i Stockholm. Enligt regler så får man hyra ut i andra hand i ett år och skrev ett kontrakt med en kvinna som hyrde detta år. Enligt deras kontrakt så skulle hon betala en hyra på 4000:- för en fullt möblerad lägenhet. Detta var mer än ordinarie hyra som låg på 2900:- Men de skrev som sagt ett kontrakt som innebär att hon ska betala 4000:-/mån. Nu har kvinnan flyttat och kräver tillbaka mellanskillnaden på hyran. Vad jag förstått så kan man lägga på 10-15% på hyran när man hyr ut i andrahand om lägenheten är möblerad. Så ja, den hyrdes ut för lite mer än så. Men min fråga är ju ändå..De skrev ett kontrakt som båda var nöjda med, men som hon nu brutit. Blir inte det även ett kontraktsbrott?
Kajsa Moss Bjerling |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår det undrar du alltså om det kan anses vara ett kontraktbrott, när hyresgästen i efterhand kräver tillbaka hyra av din son som har hyrt ut en lägenhet i andrahand. Detta ses inte som ett kontraktsbrott. Jag ska försöka förklara varför här nedan! För att svara på din fråga kommer jag att hänvisa till jordabalkens (JB) kapitel 12, vad som brukar kallas hyreslagen.Vad gäller vid andrahandsuthyrningVid andrahandsuthyrning får du inte ta ut en högre hyra än den du själv betalar. Om du hyr ut möblerat gäller max 15% extra. Du får också lägga till el, bredband eller liknande, men inte heller det får gå utöver vad du själv betalar. Detta gäller sedan nya hyreslagen trädde i kraft 1 oktober 2019 (12 kap. 55 § fjärde stycket JB).Tvingande regler går inte att avtala bortJag kan förstå att det här spontant känns som ett kontraktsbrott, då hyresgästen och din son ju faktiskt var överens om avtalet. Men regler i lagen kan ha olika form, på så sätt att de kan vara dispositiva eller tvingande. Dispositiva regler innebär att det står var och en fritt att komma överens om något annat än vad som står i lagen, t.ex. genom ett hyresavtal som det din son och hyresgästen upprättat. Tvingande regler i lagen innebär dock motsatsen, att din son och hyresgästen inte kan avtala bort vad lagen säger. Hyreslagen är tvingande för att skydda hyresgästenHuvudregeln för hyreslagen är att alla regler där är tvingande till hyresgästens fördel (12 kap. 1 § femte stycket JB). Det innebär att det inte går att avtala bort regler som är till förmån för hyresgästen, såsom regeln om att inte ta ut mer än 15% för möbler. Det går däremot att avtala så att hyresgästen får ett fördelaktigare kontrakt än vad lagen säger, t.ex. att avtala om endast 5% för möblerna. Att det blir så här beror på att hyreslagen är tänkt som en skyddslagstiftning för den som hyr. Det är den parten som ses som den svaga i avtalsförhållandet. På en tuff bostadsmarknad blir det lätt att den svaga parten "tar vad den får" och det är därför viktigt att det är den parten som skyddas mot att utnyttjas. Av den anledningen ses det inte som ett kontraktsbrott när kvinnan i det här fallet kräver tillbaka pengar, det ses istället som att hon inte var bunden till kontraktet i den delen.Hoppas mitt svar har hjälp dig!Med vänliga hälsningar,

Kan jag hyra ut min lägenhet fram tills att jag flyttar in?

2020-01-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har fått lite förskott på ett arv som jag behöver investera. Jag är 61 idag och kommer inte kunna bo i min nuvarande bostad på landet ju äldre jag blir. Tänkte därför redan nu köpa en praktisk liten lägenhet i stan istället att kunna flytta till så småningom. Men, tills dess, har jag rätt att antingen hyra ut den i andra hand, alternativt som Airbnb?
Malcolm Hamilton |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Enligt svensk lag är det tillåtet att hyra ut sin lägenhet genom andra företag, d.v.s. i andra hand. Det enda egentliga hindret mot andrahandsuthyrning är styrelsen i bostadsrättsföreningen vilka måste ge sitt godkännande enligt 7 kap. 10 § Bostadsrättslagen. Om styrelsen inte ger sitt godkännande kan hyresnämnden godkänna uthyrningen förutsatt att bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, enligt 7:11 § Bostadsrättslagen. Sammanfattningsvis är det upp till styrelsen om du ska få hyra ut den eller inte. Jag rekommenderar dig att läsa föreningens stadgar eller tala med styrelsen innan köpet. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Vänligen,

Andrahandsuthyrning och inneboende utan hyresvärdens godkännande?

2020-02-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har man som hyresgäst rätt att ta in andra hyresgäster i sin lägenhet och ta betalt av dem till sig själv, utan fastighetsägaren godkännade
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du vill hyra ut din hyresrätt och undrar ifall du måste få ett godkännande av din hyresvärd. Det framgår inte av din fråga om du tänker hyra ut lägenheten fullständigt, alltså utan att du själv bor där, eller om du vill att dina hyresgäster bor med dig i lägenheten, alltså att du har inneboende hos dig. Jag kommer att behandla båda fallen, då svaren på din fråga blir olika.Om du vill hyra ut lägenheten fullständigt, och inte bo där själv, behöver du ha godkännande av din hyresvärd. Detta reglernas i jordabalkens (JB) tolfte kapitel som brukar kallas hyreslagen. I 12:39 JB stadgas att hyresgästen inte får hyra ut lägenheten för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden inte vill lämna samtycke kan hyresgästen istället begära hyresnämndens samtycke. I 12:40 JB slås fast ett antal situationer där hyresnämnden ska lämna samtycke, exempelvis om hyresgästen har beaktansvärda skäl. Sådana skäl kan exempelvis vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort.Om du vill ha inneboende i din lägenhet behöver du inte tillstånd från din hyresvärd. I 12:41 JB stadgas dock att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden. Så länge de inneboende inte medför men för hyresvärden är det alltså inga problem.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Tillåtet att hyra ut hyresrätt medan man bor i bostadsrätt?

2020-02-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om man är bostadrâtt kan jag ha kvar min hyresrâtt också och lagligt hyra ut den via hyresvârden
Isabelle Sewelén |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om det är möjligt att hyra ut hyresrätten som du tidigare bodde i när du idag bor i en bostadsrätt, samt om det är tillåtet att ha kvar en hyresrätt när man bor i bostadsrätt.Kan jag ha inneha en hyresrätt samtidigt som jag bor i en bostadsrätt?En hyresvärd har rätt att säga upp ett hyresavtal under vissa angivna förutsättningar. Vilka de exakta förutsättningarna är framgår av 12 kap. 42 § jordabalken (JB). I paragrafen stadgas inte att det inte är tillåtet för en hyresgäst att äga en bostadsrätt, med andra ord betyder det att en hyresvärd inte kan säga upp ett hyresavtal enbart på den grunden att hyresgästen äger en bostadsrätt. Som regel är det inte olagligt att inneha flera lägenheter samtidigt - exempelvis bostadsrätt och en hyresrätt. Det som däremot är viktigt är att du skriven på den adress där faktiskt bor i, dvs. den adress du tillbringar din dygnsvila (6-7 §§ folkbokföringslagen).Även om det inte är olagligt att inneha flera lägenheter kan det finnas risk att du förlorar ditt hyreskontrakt i det fall hyresvärden skulle få kännedom om att du inte längre bor kvar i den och dessutom är skriven på en annan adress. Mer exakta regler om detta framgår i regel av varje enskild hyresvärd egna bestämmelser. Ett tips är att koll upp vilka regler som gäller just för din hyresrätt.Kan jag hyra ut min hyresrätt via min hyresvärd?Om du som nämnts ovan dels inte vill riskera att få ditt hyreskontrakt uppsagt är en andrahandsuthyrning något att rekommendera. Under vissa givna omständigheter kan tillstånd från hyresnämnden till hyresgästen ges vid uthyrning hyresrätt (12 kap. 40 § andra stycket JB). Bl.a. är tillfälligt arbete på en annan ort en grund ett exempel på en omständighet som är godtagbart för att hyra ut och få hyresvärdens godkännande till uthyrningen av lägenheten (12 kap. 40 § andra stycket första punkten JB). Att däremot hyra ut en hyresrätt utan att först undersökt möjligheten till detta samt fått godkännande av hyresvärden som olovlig andrahandsuthyrning vilket innebär att hyresvärden har rätt att omedelbart häva ditt hyresavtal hos denne (12 kap. 42 § tredje punkten JB).Sammanfattningsvis är det som huvudregel att inneha flera lägenheter - men för att vara på den säkra sidan skulle jag råda dig ta kontakt med din hyresvärd för att inte riskera att få hyreskontraktet uppsagt. Vidare är uthyrning av hyreslägenheter i regel tillåtet men det krävs dels att man har godtagbara skäl för detta när man samtidigt har ett annat boende, dels att man har hyresvärdens medgivande. Hoppas du känner att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen åter!Vänligen,

Överklaga ett styrelsebeslut till hyrenämnden

2020-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan jag överklaga om styrelsen i min förening beslutar att jag inte får förlängt tillstånd till andrahands uthyrning pga studier?Jag äger en lgh som jag haft uthyrd sen i april 2016 eftersom jag är student på annan ort. Min styrelse har krävt förnyelse på min ansökan om andrahandsuthyrning varje aug. Jag trodde att mitt sista år skulle vara detta år och att jag skulle vara färdig nu i aug. Men nu blir det inte så utan jag kommer att göra praktik i USA under jan-juni 2021 och har därför sedan i dec 2019 varit i kontakt med styrelsen i min förening om att förlänga tiden för uthyrning till hösten 2021 då jag är tillbaka i Sverige igen. Jag vet inte vad styrelsen håller på med för trots ansökan och flera mail så har de inte hört av sig. Alltså har de helt ignorerat mig. Tänker att det är ett konstigt sätt att uppföra sig... Och oroar mig nu för att de inte kommer att ge mig tillåtelse att hyra ut detta sista året. Finns det något sätt jag kan förbereda mig ifall de säger nej? Finns det något jag kan göra för att slippa sälja min lgh?????
Carl Trolle Olson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Om styrelsen i din förening beslutar att inte bevilja dig förnyelse om andrahandsuthyrning skulle jag först och främst överklaga beslutet internt, det vill säga be styrelsen om en omprövning av ärendet. Om styrelsen inte ändrar beslutet finns möjligheten att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden istället. Mer information om detta hittar du på länken nedan!https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/bostadsratt/hyra-ut-bostadsratt-i-andra-hand/Hoppas att du fick lite hjälp på vägen! Tveka inte på att höra av dig om du har fler frågor.

Konsekvenser av olovlig andrahandsuthyrning

2019-12-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag undrar om vad finns det för risker om man hyr ut sin hyresrätt olovlig med högre hyra under 6 månader? Och även skriva under en andrahandskontrakt som gäller bara mellan hyresvärden och den person som hyr ut bostaden svart utan hyresföreningens godkännande. Tack på förhand
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns främst i 12 kap. Jordabalken (JB). Sedan 1 oktober i år gäller nya, strängare regler kring andrahandsuthyrning. Det finns regler kring när man får hyra ut i andrahand och hur mycket hyra man får begära. Skälig hyraEnligt 12:55 JB är hyran inte skälig om den överstiger vad förstahandshyresgästen betalar. Förstahandshyresgästen får hursomhelst ta ut ett tillägg om hyresrätten hyrs ut möblerad (inte mer än 15 % av hyran). Om förstahandshyresgästen tar ut oskälig hyra (för hög hyra) kan denne bli ersättningsskyldig och därmed behöva betala tillbaka "överhyran". Tidigare behövde man bara betala ett år tillbaka, men efter lagändringen har bestämmelsen skärpts till ytterligare ett år. Nu kan den som tar ut en oskälig hyra alltså behöva betala så mycket som två år tillbaka i tiden. Olovlig andrahandsuthyrningEnligt 12:42 JB är olovlig andrahandsuthyrning en grund för hyresvärden att säga upp kontraktet. Numera kan hyresvärden säga upp hyresrätten utan varning. Om andrahandsuthyrningen är både olovlig och till oskälig hyra betraktas den som ett brott. Straffet för den olovliga uthyrningen kan bli böter eller fängelse i högst två år. Sammanfattningsvis finns det således höga risker att hyra ut på det sättet du beskriver i din fråga och kan medföra grova konsekvenser. Det är därför inte att rekommendera.Hoppas att det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,