Vi har upptäckt mögel i vår nyinköpta lägenhet, hur går vi tillväga?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Bostadsrätter räknas juridiskt som lös egendom, vilket innebär att köplagen (KöpL) är den lag som reglerar köpet.
I första hand gäller vad som mellan er är avtalat
Köplagen är en dispositiv lag, vilket innebär att ett eventuellt köpeavtal, partsbruk eller sedvänja gäller i första hand och lagen tillämpas alltså först i avsaknad av sådant (3 § KöpL). Om ett ingånget avtal inte reglerar ett visst problem så kan lagen också användas för att fylla ut avtalet.
En säljare kan till följd av köplagen dispositiva karaktär friskriva sig från en varas egenskaper och från köprättsligt ansvar. Oskäliga friskrivningar går dock fortfarande i vissa fall att komma åt genom den allmänna avtalsrätten, men det ska mycket till för att ogiltigförklara ett avtal eftersom den juridiska utgångspunkten är att avtal är bindande.
Det jag fortsättningsvis kommer att redogöra för gäller alltså bara om inget annat är avtalat mellan er och säljaren.
Fel i varan
En vara är felaktig om den avviker från vad som är avtalet mellan köpare och säljare, om den avviker från vissa enligt köplagen uppräknade egenskaper, eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (17 § KöpL). Att möglet i detta fall avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta är ganska självklart. Köparen har dock samtidigt en undersökningsplikt, och kan inte åberopa som fel det denne borde ha märkt vid en undersökning av köpeobjektet (20 § KöpL).
I detta fall är frågan om ni vid en undersökning av lägenheten borde ha märkt möglet i gummibälgen. Det är ju inget synligt fel, vilket talar för att ni inte kan ha märkt det, men om det luktade illa när ni t.ex. var på visning så är detta en omständighet som normalt sett utvidgar köparens undersökningsplikt och därmed fordras en noggrannare undersökning. Däremot är felet fortfarande ett så kallat dolt fel, och det ska därför troligtvis ganska mycket till för att ni i detta fall inte ska anses ha uppfyllt er undersökningsplikt.
Något annat som kan vara bra för er att känna till är att frågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till varans beskaffenhet när risken för varan går över på köparen, dvs. när varan enligt avtalet avlämnas (21 och 13 § KöpL). Säljaren svarar dock för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare. Mögel uppstår vanligtvis först efter ganska lång tid, varför det i ert fall därför inte borde bli några problem att visa på att möglet fanns där innan ni tillträdde lägenheten.
Påföljder vid fel i varan
Är varan felaktig och detta inte beror på köparen, får köparen kräva avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd (30 § KöpL). Omleverans kommer inte ifråga eftersom köpeobjektet är en bostadsrätt. Avhjälpande kan dock bli aktuellt och är dessutom en så kallad primär påföljd, vilket innebär att även om ni skulle vilja åberopa prisavdrag eller hävning så har säljaren alltid rätt att först avhjälpa felet på egen hand (36 § KöpL). För att ni ska ha rätt att kräva avhjälpande måste ni dock reklamera felet inom skälig tid efter det att ni märkte felet, och dessutom meddela säljaren att ni vill att denne avhjälper felet (32 och 35 § KöpL). Det verkar som att ni nyss har upptäckt möglet så om ni därför reklamerar felet så snart som möjligt bör reklamation anses ha skett inom skälig tid.
Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får ni kräva prisavdrag eller häva köpet (37 § KöpL). För att kunna häva köpet krävs vidare att felet är av väsentlig betydelse för er och säljaren insåg eller borde ha insett detta (39 § KöpL). Eftersom felet bara är hänförligt till tvättmaskinen antar jag att ni förmodligen inte vill häva hela lägenhetsköpet. De mest relevanta påföljderna för er blir därför i första hand avhjälpande och i andra hand prisavdrag.
Ni har dessutom rätt att kräva skadestånd. Ni hade då kunnat få ersättning för kostnaderna till följd av att ni inte har kunnat tvätta, t.ex. om ni istället har behövt gå till en kemtvätt. För att ni ska ha rätt till skadestånd krävs att felet på varan har legat inom säljarens så kallade kontrollansvar, vilket innebär att felet inte får bero på något hinder som säljaren inte har kunnat kontrollera eller förutse (40 § KöpL). Genom kontrollansvaret kan ni dock bara få ersättning för så kallade direkta kostnader, dvs. uttryckliga kostnader som ni har haft till följd av felet. För att ni också ska kunna få ersättning för indirekta kostnader, t.ex. inkomstbortfall till följd av att ni har behövt lägga tid på att köra till kemtvätten, så krävs dessutom att köparen har varit vårdslös. Detta brukar vara betydligt svårare att bevisa.
Sammanfattning och rekommendationer
Sammanfattningsvis bör ni först läsa igenom köpeavtalet. Om köpeavtalet inte reglerar vad som gäller vid fel på bostadsrätten så är de köprättsliga bestämmelserna som jag ovan har redogjort för tillämpliga. I så fall bör ni så snart som möjligt reklamera felet och kräva de påföljder som ni vill göra gällande.
Om det däremot i köpeavtalet skulle regleras vad som gäller vid fel på bostadsrätten, och det t.ex. finns en klausul som begränsar säljarens ansvar så är det i vissa fall möjligt att påtala klausulen som oskälig. Generellt sett ska det dock ganska mycket till i sådant fall, och dessutom kan det bli dyrt att starta en rättslig process. Jag skulle därför istället rekommendera att försöka förhandla fram en lösning med säljaren. Om detta inte går så är nog det bästa alternativet att ta skadan genom er försäkring.
Jag hoppas att ni fick svar på er fråga! Vid ytterligare frågor är ni såklart välkomna att höra av er på nytt.
Hälsningar,
