Vilken lag ska tillämpas när man hyr ut sin villa?

Question

Ett par bor i en villa, har bott där i många år och har för avsikt att fortsätta bo i detta hus. De köper sedan ytterligare en villa i syfte att hyra ut till sitt vuxna barn med sambo. De har alltså aldrig själv bott i denna nyinköpta villa utan denna villan köpts enbart i syfte att hyra ut den till sitt vuxna barn med sambo. De har inga andra fastigheter utöver dessa. Vilken lag gäller i detta fall; hyreslagen eller privatuthyrningslagen?

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. 

Jag uppfattar din fråga som att du undrar vilken lag som ska tillämpas när ett par hyr ut en villa de äger.  

Lagen som aktualiseras är lagen om uthyrning av egen bostad, den s.k privatuthyrningslagen. 

Förutsättningar för att tillämpa lagen om uthyrning av egen bostad
Den s.k hyreslagen, Jordabalken (JB) 12 kap, hänvisar i JB 12 kap 1 § 7 st till lagen om uthyrning av egen bostad. Den sist nämnda utgör ett undantag från hyreslagen, och gäller bland annat villor.

De förutsättningar som gäller är att bostaden inte får hyras ut för näringsverksamhet eller fritidsändamål, och lagen får endast tillämpas på ett objekt och det ska vara en privatperson som hyr ut, lagen om uthyrning av egen bostad 1 §. 

Vid tillämpningen av lagen om uthyrning av egen bostad
I lagen om uthyrning av egen bostad kan bestämmelser återfinnas gällande reglering av hyra, ändrade villkor, uppsägning med mera. 

Beakta bland annat att hyran genom lagen om uthyrning av egen bostad oftast är högre än bruksvärdeshyran som tillämpas i hyreslagen, då hyran i förstnämnda lag bestäms utifrån en variant av marknadshyra som schablonmässigt ska motsvara kostnaden för driften av bostaden inklusive kostnaden för lån (ränta). Vidare har hyresgästen inte något besittningsskydd, dvs inte rätt till förlängning av avtalet, 3 § 3 st, som hyresgästen motsvarande har i hyreslagen. Hyresgästen kan däremot alltid kan säga upp hyreskontraktet med kortare tid än för hyreslagen, då enbart en månads uppsägningstid tillämpas, 3 § 2 st. Hyresvärden har däremot, som i hyreslagen, tre månaders uppsägningstid. Hyresgästen tvingas alltså att avstå från både bruksvärdeshyra och besittningsrätt. 

Vid övriga förhållanden gäller hyreslagen, exempelvis hur bostadsgästen får använda lägenheten, reglering om tillträde och vad som händer om nånting går sönder i lägenheten. 

Om du har fler frågor eller vidare funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline!

Med vänliga hälsningar