Är det ett dolt fel i fastighet?
Hej!
Min mor har köpt ett hus för ungefär ett år sedan!
När vintern kom förra året upptäckte vi att elpannan funkar inte som den ska och där er något fel som gjorde att vi fick en faktura på mer än 5000 kr för en månad, jämfört men objektbeskrivningen och den tidigare elförbrukningen när säljaren bodde i huset hade vi för högt medans de fick knappt betala 2000 per månad för elförbrukning. Enligt säljaren skulle elpannan vara i funktion och det gick till och med att elda ved i elpannan för en mindre elförbrukning. När sotningsmannen kom så frågade vi honom och då fick vi reda på att det gick inte alls att elda ved i den elpannan eftersom de samtliga slutna rören som skulle föra ut röken är avstängda och de rören som finns idag används då till kaminen som finns i huset. Inget av det här säljaren informerat oss om samt enligt grannen så här säljaren använd sig av luft värmepumpen för att värma huset under vintrarna och inte det heller fick vi reda på dessutom är den luft värmepumpen som finns är urfuntion och går varken att värma eller kyla huset med.
Min fråga lyder räknas detta fallet inom dolda fel ramen. Vem har ansvaret för detta?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad är problemet?
Mycket tyder på att denna situation i juridisk mening är att klassificeras som fel i fastighet, som regleras i jordabalkens (JB) 4 kapitel. Frågan som ska utredas är vem som ansvarar för dessa fel, din mamma eller säljaren.
Vad säger lagen om fel i fastighet?
Köp av fastigheter och de potentiella fel som fastigheter är behäftade med regleras i 4 kapitlet av Jordabalken (JB). I jordabalken framgår det att din mamma har rätt till ersättning för de fel som fastigheten är behäftad med (4 kapitlet 19 § 1 stycket JB). Detta förutsätter dock att din mamma har uppfyllt sin undersökningsplikt som köpare (4 kapitlet 19 § 2 stycket JB). Om fastigheten är felaktig kan köparen göra avdrag på köpeskillingen som erlades vid köpet och i vissa fall häva köpet. Din mamma har i sådana fall även rätt till skadestånd (4 kapitlet 12 § 1 stycket JB). För att kunna få ersättning krävs att en talan väcks inom ett år efter tillträdet (4 kap. 12 § 2 st JB). Detta krav på att väcka talan inom ett år gäller dock inte om det kan visas att säljaren har varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder, vilket ofta hänger samman med dolda fel.
Dolt fel i fastighet
Om det finns dolda fel i en fastighet och om man kan visa att säljaren kände till dessa eller borde ha känt till dessa fel ansvarar säljaren för felen och den sedvanliga reklamationstiden behöver inte beaktas (4 kap. 19a § JB). Detta innebär, i din mammas fall, att om det går att bevisa dessa dolda fel samt att de var kända för säljaren, har inte hennes rätt till att åberopa ersättning gått förlorad.
Slutsats
Huruvida din mamma har rätt till ersättning är en avvägning mellan säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt. Detta är något som jag konkret inte kan besvara baserat på den information som du har uppgett i frågan. Således blir det också svårt att besvara om dessa fel är att klassificeras som dolt fel. Om det rör sig om ett dolt fel har din mamma större möjligheter till ersättning.
Hoppas svaret varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen!
Med vänlig hälsning,
