Är det fel i hus på ofri grund?
Hej.
Jag har köpt en kolonistuga av privatperson för 45000. Han sa att det var billigt. Att det inte regnat in. Att jag skulle få det dubbla för den om jag bara målade.
Jag köpte då i god tro att det var en bra affär i befintligt skick.
Nu har en snickare dömt ut den totalt. Stugan är rutten och full av mögel och måste rivas.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar vilka anspråk du kan göra gällande mot personen som du köpt kolonistugan av.
Köpavtalet mellan dig och säljaren regleras i köplagen (KöpL). Så är det eftersom att avtalet innebär ett köp av hus på ofri grund och inte köp av en fastighet. Däremot gäller inte köplagens regler i fråga om fel i den köpta stugan. Enligt 1 § fjärde stycket KöpL ska reglerna om fel i jordabalkens (JB) fjärde kapitel gälla vid köp av hus på ofri grund.
Vad säger jordabalken om fel i fastighet?
Om fastigheten (i ditt fall kolonistugan) inte stämmer överens med vad som avtalats eller om den avviker från vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet är det fel i fastigheten. Som fel i fastigheten får du däremot inte åberopa en omständighet som du borde märkt vid en undersökning av den (4 kap. 19 § JB).
Jag tolkar det som att du och säljaren inte avtalat något särskilt om skicket på kolonistugan utan frågan är om den avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. Eftersom att priset var relativt lågt kan säljaren argumentera för att du borde insett att stugan inte skulle vara i bättre skick än det du fick. Stugans ålder kan också spela in, ju nyare den är desto mindre fel anses du kunna räkna med. Oavsett pris och ålder kan du ändå argumentera för att en köpare aldrig med fog ska kunna förutsätta att hela stugan är rutten.
Enligt 4 kap. 19 § JB har du som köpare dessutom en undersökningsplikt. Fel som du skulle upptäckt vid en undersökning får inte åberopas av dig. Eftersom att mögelskadorna verkar vara mycket omfattande och priset lågt kan säljaren argumentera för att du borde gjort en noggrann undersökning av stugan och då upptäckt mögel. Din argumentation bör i så fall utgå från att säljaren gett dig lugnande besked angående regn och talat om möjligheter att måla om stugan, vilket reducerat kraven på din undersökningsplikt (NJA 2007 s. 86).
Vid fel i fastighet får du genom 4 kap. 12 § JB möjlighet att kräva prisavdrag eller häva köpet.
Jag skulle rekommendera dig att använda dig av argumenten ovan och påstå att det är fel i fastigheten för att få ett reducerat pris på köpet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
