Är det möjligt för föräldrar att sälja en fastighet för under marknadsvärdet till en bröstarvinge?
Mina föräldrar vill sälja huset till till ena systern, för långt under marknadsvärdet.Föräldrarna ska bo kvar i huset och hyra av systern. Pappa tycker att vi andra två syskon kan få bo där gratis resten av våra liv. Är det möjligt att göra så här?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att kunna svara på din fråga så får vi kika in i Ärvdabalken (ÄB).
Först och främst vill jag nämna att var och en är fri att göra som den vill med sin egendom. Därav får dina föräldrar sälja huset till din syster för under marknadsvärdet. Det finns dock vissa situationer där det kan ge arvsrättsliga konsekvenser vid ett senare arvskifte, och jag ska därför gå igenom dessa.
Gåvor som föräldrar ger till sina barn kan ses som förskott på arv
Utgångspunkten är du och dina syskon är s.k. "bröstarvingar" till era föräldrar, eftersom att ni är deras barn. Detta innebär att det är ni som ska ärva era föräldrar i första hand. Grundprincipen är dessutom att alla barn ska ärva lika stora delar (ÄB 2 kap 1 §). Gåvor som föräldrar ger till bröstarvingar räknas därför automatiskt som förskott på arv. Undantaget vore om dina föräldrar t.ex. har skrivit ett gåvobrev där det står skrivet att gåvan inte ska räknas som just detta. När arvet sedan ska fördelas ut så räknar man med att gåvan redan har givits ut som arv. Detta gör man genom att man tar det som dina föräldrar har lämnat efter sig och lägger till gåvans värde. Sedan delar man summan på antalet syskon för att få fram arvslotten. Barnet som har fått gåvan får då ta arvslotten minus gåvans värde för att det ska bli lika mellan alla syskon (ÄB 6 kap 1 §).
Skillnaden mellan summan som huset var värt och summa som huset fick köpas för kan ses som en gåva
När man säljer en fastighet för väldigt långt under marknadspriset så kan skillnaden mellan det som huset är värt och det som det såldes för ses som en gåva.
Jag ska ge ett exempel: Om huset är värt 1 000 000 kr, och dina föräldrar säljer det till din syster för 500 000 kr, så finns det en mellanskillnad på 500 000 kr. Denna mellanskillnad kan ses som förskott på arv, vilket resulterar i att din syster senare får 500 000 kr mindre i arvsskiftet.
Man kan förhindra att gåvan ses som förskott på arv genom att skriva ett testamente eller ett gåvobrev
Man kan förhindra att köpet ses som ett förskott på arv, om det vid överlåtelsen förtydligas att det inte ska ses som ett förskott på arv. Detta gör man genom att skriva ett gåvobrev med förklaringen att mellanskillnaden på priset av fastigheten inte ska vara förskott på arv. En annan lösning vore att skriva in det i ett testamente. Det alltså upp till dina föräldrar att avgöra om de vill se det som ett förskott på arv eller ej.
En bröstarvinge har alltid rätt till sin laglott
Som bröstarvinge har du alltid rätt till din laglott. Laglotten består av halva din arvslott, d.v.s. hälften av det du har rätt att ärva av dina föräldrar så länge det inte finns ett testamente eller liknande som förändrar situationen. Laglotten kan inte testamenteras bort (ÄB 7 kap 1 §).
Till exempel: Om dina föräldrar lämnade efter sig 900 000 kr sammanlagt, så innebär det att ni syskon ska få ärva 300 000 kr var. Detta är förutsatt att det inte finns något testamente som menar något annat. Laglotten är då 150 000 kr, alltså hälften av arvslotten på 300 000 kr.
Laglottsskyddet kan användas när det inte finns tillräckligt med egendom kvar för att täcka laglotten
Det s.k. laglottsskyddet kan bli aktuellt vid händelse av att dina föräldrar ger dig eller någon av dina syskon gåvor som gör att det inte finns tillräckligt med egendom kvar för att du ska kunna få ut din laglott. Dessa gåvor ska dock kunna likställas med testamente i det hänseendet deras att syftet är att påverka arvet (ÄB 7 kap 4 §). För att kunna använda regeln krävs att ett par kriterier ska uppfyllas:
1. Dina föräldrar har givit egendom till någon av er syskon, i ert fall en del av fastighetens värde till din syster.
2. Gåvan kan jämställas med testamente. Dina föräldrars syfte med gåvan är att påverka det framtida arvet.
3. Det finns inte några särskilda skäl som talar mot detta.
Gåvor som gåvogivaren fortfarande kan använda kan falla under laglottsskyddet
Alla olika sorters gåvor omfattas inte av laglottsskyddet. Det kan dock bli aktuellt i ert fall eftersom att gåvor som dina föräldrar fortfarande kan använda och ha nytta av, faller under regeln. I ditt fall genom att dina föräldrar fortfarande kan bo kvar i huset och hyra det utav din syster. Detta kan vara ett tecken på att syftet med gåvan är att den ska jämställas med testamente. Dessutom kan det faktum att ett gåvobrev eller ett testamente finns där det står skrivet att gåvan ej ska ses som förskott på arv, väcka vissa varningssignaler som kickar igång laglottsskyddet. Laglottsskyddet är som du kanske har förstått användbart först efter det att dina föräldrar har gått bort.
Din syster kan bli återbetalningsskyldig
När laglottsskyddet används räknas gåvan av som om din syster aldrig hade fått den, liksom i exemplet ovan. Man tar sedan det totala värdet av gåvan + det dina föräldrar lämnade efter sig, för att sedan dela det på tre (antalet syskon). På så sätt räknas arvslotter och laglotter ut. Din syster kan sedan bli återbetalningsskyldig för att täcka din, och ditt andra syskons, laglotter. Om du eller ditt syskon vill göra laglottsskyddet gällande så måste ni anmäla det inom ett år från det att bouppteckningen är avslutad.
Jag vill dock betona att laglottsskyddet endast kan användas då gåvan inkräktar på laglotter, och inte annars.
Sammanfattning
Dina föräldrar är fria att göra som de vill med sin egendom. De kan alltså sälja fastigheten för ett lägre pris till din syster. Detta kan dock få vissa arvsrättsliga konsekvenser:
1. Först och främst så kan det ses som förskott på arv. Detta kan dock förhindras genom att skriva ett testamente eller ett gåvobrev.
2. Om gåvan inkräktar på din och ditt syskons laglotter, så kan laglottsskyddet kicka in. Laglottsskyddet kan i ditt fall bli tillämpligt då mellanskillnaden på det din syster eventuellt får köpa fastigheten för, och dess egentliga värde, kan anses vara en gåva. Dina föräldrar kan dessutom fortsätta att nyttja fastigheten trots gåvan till din syster, och därav faller gåvan möjligtvis in under regeln.
Rekommendationer
Jag skulle rekommendera dig att ta kontakt med våra jurister på info@lawline.se för att få mer utförlig hjälp. Är inte det aktuellt, så får gärna ställa en till fråga om du skulle undra över något mer.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
