Fastighetsförsäljning till underpris och förskott på arv
Kan en förälder till tre barn, som fortfarande är i livet (dock sjuk i cancer) sälja sin fastighet till underpris till ett av syskonen?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga så som att du undrar om en försäljning av en fastighet är tillåten. Den aktuella säljaren är sjuk i cancer och har sålt eller ska sälja en fastighet till ett av sina tre barn.
Det korta sättet att besvara din fråga på är att ägaren får under sin livstid sälja sin egendom till vem de önskar, till det pris de önskar. För att vara mer utförlig måste jag dock redogöra för vissa arvsregler som kan bli aktuella när föräldern avlider.
Det framgår inte av din fråga om det finns ett testamente så jag kommer i mitt svar utgå från att detta inte finns. Eftersom det inte heller framgår av din fråga om föräldern är gift kommer jag i mitt svar utgå från att så inte är fallet. Skulle så ändå vara fallet rekommenderar jag dig att läsa något av våra svar som rör efterarv, testamente och laglott för att förstå hur detta fungerar.
Det regelverk som i svensk rätt reglerar den största delen av arvsfrågor är ärvdabalken. Arvsrätt tillkommer med lika rätt alla tre barnen och dessa kallas bröstarvingar (2 kap. 1 §). Att bröstarvingarna har lika rätt betyder att barnen har en s.k. arvslott som är 1/3 var i detta fall. Det innebär att de får 1/3 var av kvarlåtenskapen efter sin förälder som är arvlåtaren. Eventuella gåvor från arvlåtaren till bröstarvingar under livstiden förutsätts som regel vara förskott på framtida arv. Detta betyder att gåvans värde som det var vid gåvotillfället dras av från den bröstarvingens arvslott vid arvsskiftet, alltså när arvet ska delas ut (6 kap. 3 §). På så vis kompenseras de övriga arvingarna så att arvet blir jämnt fördelat trots gåvan. Detta gäller dock inte om det framgår av gåvobrev eller av omständigheterna att gåvan inte ska räknas som förskott på arv (6 kap. 1 §).
Det som komplicerar din fråga något är att det inte rör sig om en ren gåva av fastigheten. Försäljning till underpris som är betydande anses dock ha gåvokaraktär. Då räknas mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och det faktiska priset som gåva och denna mellanskillnad räknas då som förskott på arvet. De värden man utgår ifrån är marknadsvärdet och det avtalade priset vid gåvotillfället, senare värdestegring har alltså ingen betydelse. Detta skulle då i ditt fall betyda att den av bröstarvingarna som fått köpa fastigheten till underpris får sitt arv reducerat med det värde som utgör mellanskillnaden.
För att förtydliga ger jag ett förenklat exempel. Om en fastighets marknadsvärde är beräknat till 500.000kr och denna fastighet säljs till en bröstarvinge för 300.000kr räknas de överskjutande 200.000kr som förskott på arv. Dessa 200.000kr kommer då vid arvsskiftet att dras av från den bröstarvingens arv för att balansera arvet mellan bröstarvingarna. Detta förutsatt att det inte på något sätt framgår av försäljningen eller omständigheterna att arvlåtaren inte önskar att försäljningen ska räknas som förskott på arv.
Jag hoppas att detta besvarade din fråga! Är det något mer du undrar över är du självfallet varmt välkommen att ställa en ny fråga.
