Fel i fastighet
Hej,
Vi köpte hus för knappt en månad sedan och har upptäckt ett stort fel gällande konstruktionen. Enligt ritning skall pålar vara nerborrade 1,5m men tycks nu stå på backen. Detta var inte möjligt att upptäcka vid besiktning utförd utav Anticimex då man var tvungen att borra bort bruk och gräva bort jord och sten. Hur går vi tillväga nu? Är detta något som säljarens försäkring tar eller måste vi stämma säljaren, förvirrade och ledsna nyblivna husägare.
Lawline svarar
Hej! Tack för att ni vänder er till lawline med er fråga
Jag tolkar dig som att ni inte fick någon utfästelse eller garanti på att huset stod på pålar utom den aktuella ritningen. Först kommer jag att gå igenom vad som är att betrakta som ett fel på en fastighet i lagens mening sedan kommer jag att konkret gå in på ert fall.
Fel i fastighet
Vad som är fel i fastighet regleras i jordabalkens fjärde kapitel paragraf 19 som du hittar https://lagen.nu/1970:994
För att något ska beaktas som ett fel krävs det att det ska ha påverkat husets marknadsvärde och att det inte upptäckts vid en besiktning. Vad som skulle upptäckts vid en besiktning är väldigt mycket. Det finns bland annat fall ifrån HD när man ansåg att man skulle brutit sig in i ett litet skrymsle på vinden och eftersom man inte gjort det så var det inte att betrakta som ett fel.
Om dessa två saker är uppfyllda så kan man gå vidare till jordabalkens fjärde kapitel paragraf 19. Där man kan ha rätt att göra avdrag på köpet om:
Fastigheten inte stämmer överens med avtalet Eller avvikelser ifrån vad köparen annars hade fog att kunna förutsättaDet man främst tittar på då är avtalet, mera specifikt köpehandlingarna men ofta kan man titta på andra handlingar så som ritningar, dessa måste dock inte innebära att det är ett fel men de kan göra det. I ert fall är det inte självklart om inget står i de köpebrevet eller kontraktet. Om ni har haft konversationer om detta eller om ni fått något som kan likna en utfästelse så kan det stödja ert fall.
Trots att det inte skulle klassas som ett dolt fel i fastigheten har HD under vissa förutsättningar dömt ut skadestånd till köparna om det varit fråga om så kallade kärnegenskaper.
Kärnegenskap NJA 1978 s. 307: I ett rättsfall har högsta domstolen uttalat att man kan ha rätt till skadestånd trots att det inte var fråga om en utfästelse eller ett dolt fel om vissa omständigheter föreligger.
En person hade köpt ett nytt hus och fått ritningar över hur rören i huset gick. Detta visade sig vara ett antal fel som senare ledde till en vattenskada. HD betonade att vissa positiva uppgifter är att jämställas med utfästelser. I dessa fall är chansen för skadestånd dock fortfarande mycket begränsad och för att man skulle få det krävdes det att det var fråga om en kärnegenskap.
Kärnegenskap = allvarlig fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten.
Huset i det aktuella fallet
-Nytt hus och felet kunde inte upptäckas vid en noggrann undersökning av huset
-Det var ett stort fel genom hela golvets rörsystem, ett 15-tal felaktiga fogar
-Stora insatser för att åtgärda detta – man fick bryta upp hela golvet.
-Felet drabbade funktioner som måste anses var för fastighetens brukade av grundläggande betydelse
Detta innebär att även om erat fel inte skulle vara ett så kallat dolt fel så kanske ni trots det kan få ersättning om det är att bedöma som fel på en kärnegenskap
Att göra
Om något är ett fel så måste man reklamera och det ska göras inom skälig tid. Vad det är varierar beroende på vad man har köpt men inom 2 månader är absolut okej. Detta bör ni göra till köparen så snart ni kan. Om ni inte gör detta i tid kommer ni inte att kunna göra felet gällande i en eventuell process.
Om det inte är att betraktas som ett fel utan något som skulle ha upptäckts vid en besiktning så bör ni kunna få ersättning ifrån Anticimex försäkring.
I denna situation kan det vara värt att kontakta en advokat eftersom att det kan röra sig om betydande värden. Ni är varmt välkomna och söka fortsatt hjälp av våra jurister här på lawline.
Hoppas att det löser sig för er!
