Fel i fastighet - Radon
Fel vid köp av fritidsfastighet. Höga halter av radon har upptäckts efter köp av fritidsfastighet där säljaren specifikt sagt att det inte är något fel på vattnet
Lawline svarar
Den bristande egenskap i fastigheten som du vill göra gällande mot säljaren är vattnets höga radonhalt.
Radon=Fel i fastighet?
Först ska det utredas huruvida radonhalten faktiskt utgör ett fel enligt jordabalken (JB) 4 kap 19 §. Här krävs en objektiv bedömning av radonhalten och om den är så pass hög att den klassar vattnet som otjänligt (ej drickbart) så kommer den att klassas som ett fel enligt 4 kap 19 § JB. För information om vilken nivå av radon som innebär otjänligt vatten kan man vända sig till Livsmedelsverket och se om radonhalten i ert vatten når gränsen för att klassas som otjänligt vatten och därmed utgöra ett fel i fastigheten.
Hög radonhalt = dolt fel?
Enligt 4 kap 19§ st. 2 kan köparen endast åberopa dolda fel mot säljaren. Med dolda fel menas fel i fastigheten som denne alltså inte bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet. Allt som köparen kunnat upptäcka innan köpet ligger inom undersökningsplikten.
För höga radonhalter räknas inte som ett dolt fel då det ligger inom undersökningsplikten. Du som köpare kan utan större svårigheter upptäcka det innan köpet genom en radonundersökning eller genom att vända sig till den kommun där fastigheten ligger och förhöra sig om förekomsten av radon. För mer ingående information om varför radon inte räknas som ett dolt fel se här.
Utfästelsen befriar inte från undersökningsplikten
Om säljaren har gjort en utfästelse där han garanterat att radonhalten är på ofarliga nivåer så kan det reducera undersökningsplikten så att undersökningen av radonhalten inte krävs av av dig som köparen innan du begår köpet. En sådan reducering av undersökningsplikten skulle kunna medföra att du ändå framgångsrikt kan begära prisavdrag av säljaren såsom i NJA 1983 s. 858. Frågan vi måste ställa oss nu är om säljarens uttalande om vattnet kan utgöra en sådan utfästelse som reducerar din undersökningsplikt. I tidigare rättsfall så har en reduktion av undersökningsplikten krävt att utfästelsen är så pass precis som det exemplet jag gav i början av detta stycke. I rättsfallet NJA 1978 s. 301 ansågs ett uttalande om att fastighetens vatten var friskt och kallt inte kunna reducera undersökningsplikten. Uttalandet att det inte är något fel på vattnet ligger i gränslandet mellan vag och den nivå av precision som tidigare rättsfall har krävt. Jag tror tyvärr att en domstol inte skulle anse att undersökningsplikten skulle reduceras av säljarens uttalande om vattnet då det inte preciserar angående radonet samt att det är en så pass enkel och vanligt förekommande procedur att undersöka en fastighets radonhalt.
Med vänliga hälsningar
