Förverkad hyresrätt p.g.a. störning?
En person (nedan hyresgästen) har fått ett förstahandskontrakt
på en lägenhet av ett kommunalt bostadsbolag. För någon dag sedan så bjöd hyresgästen
in alla sina kompisar för att fira att hen fått kontraktet. Det blev en ganska
högljudd och stökig tillställning med många personer i lägenheten. Det
kommunala bostadsbolagets störningsjour ringde på vid 02.30 och bad att hyresgästen
skulle avbryta festen, vilket hyresgästen också gjorde. Idag (2018-09-06) ringer
en representant från det kommunala bostadsbolaget och säger att hyresgästen
kommer att sägas upp från sitt kontrakt med omedelbar verkan.
Vad gäller här? Är det möjligt för det kommunala bostadsbolaget att säga upp hyresgästen
från lägenhet med omedelbar verkan?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågan gäller möjligheten för en hyresvärd att säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan.
När en hyresvärd säger upp ett hyresavtal med omedelbar verkan anses hyresrätten vara förverkad. Att en hyresrätt förverkas innebär att hyresvärden anser att hyresgästen har gjort sig skyldig till avtalsbrott, med andra ord; att hyresgästen inte har uppfyllt de skyldigheter som står i hyresavtalet.
Uppsägning av hyresavtal genom förverkande
Frågan om i vilka fall en hyresrätt kan förverkas anges i 12 kap. 42 § Jordabalken. I 12 kap. 42 § Jordabalken beskrivs olika situationer för vilka en hyresvärd är berättigad att säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan. Detta fall är 12 kap. 42 § 1 st. 6 p. Jordabalken tillämplig. I denna punkt framställs det att en hyresrätt kan förverkas om en hyresgäst vanvårdar lägenheten eller på annat sätt åsidosätter sina skyldigheter att bidra till trygghet, lugn och omsorg.
Störningar i boendet
12 kap. 42 § 1 st. 6 p. Jordabalken ska läsas tillsammans med 12 kap. 25 § Jordabalken. I 12 kap. 25 § 1 st. Jordabalken framförs att när hyresgästen använder bostadslägenheten ska denne bl.a. bidra till att:
- De som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö på ett sätt som skäligen inte bör tålas.
Vad som menas med omgivningen är de som bor samma hus eller hus intill. Exempel på störningar i boendet är nedskräpning, höga ljud i form av t.ex. musik och skrik, våld, hot eller aggressivt beteende. När en bedömning om en störning skäligen inte bör tålas finns jämför aktuell störning med vad som, i den allmänna uppfattningen, måste accepteras av den som bor i ett flerfamiljshus. Det är vanligt förekommande att de som bor i ett flerfamiljshus upplever lindriga störningar.
Speciella regler gäller för särskilt allvarliga störningar i boendet. En särskilt allvarlig störning i boendet är t.ex. om en hyresgäst har gjort sig skyldig till särskilt allvarlig brottslighet som har en koppling till boendet, t.ex. mordbrand eller om våld eller om hot om våld har riktats mot någon som har klagat på störningar i boendet eller någon annan som bor i fastigheten. I hovrättsdomen RH 2006:72 bedömdes en oprovocerad misshandel på en granne i det gemensamma trapphuset som en särskilt allvarlig störning.
Tillsägelse och rättelse
I 12 kap. 25 § 2 st. Jordabalken framförs att om det förekommer störningar i boendet har hyresvärden ett ansvar att ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna omedelbart ska upphöra. Om störningarna kommer från en bostadshyresgäst ska socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen meddelas. Enligt 12 kap. 42 § 3 st. Jordabalken tillsammans med 12 kap. 25 § 2 st. Jordabalken får inte en hyresrätt förverkas p.g.a. störningar i boendet innan socialnämnden har meddelats. Rättar sig inte hyresgästen efter tillsägelsen kan hyresrätten förverkas enligt 12 kap. 42 § 1 st. 6 p. Jordabalken. Hyresvärden måste alltså uppmana hyresgästen till att upphöra med störningen och hyresgästen måste rätta sig efter tillsägelsen utan dröjsmål (inom rimlig tid efter tillsägelsen).
Om det förekommer så kallade allvarliga störningar kan hyresrätten förverkas utan att hyresvärden lämnar tillsägelse om rättelse enligt 12 kap. 42 § 4 st. Jordabalken.
Enligt 12 kap. 43 § 1 st. Jordabalken kan inte hyresgästen skiljas från bostadslägenheten på den grund som hyresvärden motiverar uppsägningen på om hyresgästen rättar sig innan hyresvärden har sagt upp hyresavtalet.
Bedömning av det aktuella fallet
Det kan anses som normalt att personer som bor i flerfamiljshus har fester då och då. I det aktuella fallet har hyresgästen blivit tillsagd av hyresvärden. Tillsägelsen har skett i samband med tillfället för störningen (festen) och hyresgästen har rättat sig i samband med tillsägelsen (festen avbröts). Hyresgästen har rättat sig innan hyresavtalet sades upp. Festen verkar vara den första och enda festen hyresgästen har haft i bostadslägenheten. Det framgår inte att festen var "stökig" på det sätt att personer skadades, egendom förstördes eller att brott begicks (ej en särskilt allvarlig störning). Festen har varit en störning men inte en störning som skäligen inte kan tålas. Att hyresvärden har sagt upp hyresavtalet med omedelbar verkan kan inte anses som rimligt.
Sammanfattning
Av de omständigheter som har angivits i frågan så är det möjligt att hyresvärden inte har rätt till att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan.
- De frågor och argument hyresgästen kan framföra till hyresvärden är:
- Fråga om hyresvärden har uppfyllt lagens krav på att meddela socialnämnden i kommunen.
- Det är första och enda gången som hyresgästen har haft fest i sin bostadslägenhet.
- Rättelse har skett i samband med hyresvärdens tillsägelse, alltså inom rimlig tid.
Om det kommunala bostadsbolaget har någon hemsida kan hyresgästen med fördel kolla upp om det finns några särskilda ordningsregler.
Behöver hyresgästen ytterligare råd kan hen vända sig till Lawline för juridisk rådgivning genom att boka tid med en jurist, här.
Väl mött!
