Fråga om dolt fel
Jag har fått en reklamation/kravbrev från köparen till en villa som jag sålde 2015. Han hävdar dolt fel. Huset är byggt 1943, tillbyggd 1991. Hur agerar jag nu?
Lawline svarar
Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom att det inte framgår i din fråga vad för dolt fel köparen hävdar kommer jag svara på frågan mer generellt.
Köparens undersökningsplikt
Det finns ingen skyldighet för köparen att undersöka fastigheten, men gör den inte det och denne sedan upptäcker ett fel som borde kunnat upptäckas på en undersökning kan denne inte åberopa felet. Detta för att köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp sträcker sig långt. Vid undersökningen ser man till vad en kunnig person hade upptäckt. Kunnig person är som utgångspunkt en på området erfaren lekman. Exempelvis om köparen efter en tid upptäcker ett fel i skorstenen som denne hade kunnat upptäcka med hjälp av en sotare så kan inte säljaren stå som ansvarig för det felet. Är inte köparen själv tillräckligt kunnig får hen anlita en besiktningsman för att vara säker på att undersökningen genomförs tillräckligt. (för lagrum, se här) Om besiktningsmannen missar något pga. slarv ansvarar ändå köparen för det om det är ett fel som en tillräckligt kunnig lekman borde upptäckt.
Vad bör köparen undersöka?
Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel bör undersökas. Om det finns misstake om fel utökas undersökningsplikten. I ett sådant läge kan det ställas krav på att köparen till och med bryter upp golvbrädor och liknande för att undersöka även dolda utrymmen (krävs dock säljarens tillåtelse). Har du som säljare däremot gett en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar undersökningsplikten för köparen en aning och denne ska då kunna lita på vad du sagt.
Har det någon betydelse att huset är köpt på 40-talet?
Om huset är av äldre slag krävs det att man som köpare är ännu mer observant och noggrann vid en undersökning eftersom att risken för skador och fel helt enkelt är större på äldre hus. Som köpare får man räkna med att äldre hus har fler brister än vad ett nybyggt har.
Sammanfattning
Jag vet inte alls hur undersökningen av villan gick till när du sålde den. Men om köparen underlåtit att undersöka eller brustit i undersökningen så kan inte du som säljare bli ansvarig för felet om det är ett fel som skulle kunna ha blivit upptäckt vid undersökningen.
Är istället fallet att köparen faktiskt undersökt villan så mycket som det går och inget fel kunde upptäckas då, är felet att anse som dolt och då blir istället du som säljare ansvarig (se här.) Som köparen kan man åberopa fel i 10 år från det att man tillträdde lägenheten!
Hoppas du fått svar på din fråga,
Vänlig hälsning
