Frågor om fastighetsköp
Hej, har lite frågor om fastighet/egen hus. Förklara vad orden fastighet (fast egendom) och fastighetstillbehör. Vad menas med undersökningsplikt när man köper ett hus? Vad är en mäklares uppgift? Vad menas med dolda fel?Ofta måste man låna pengar till ett hus, vilka regler finns det angående det? Hur mycket av bostadens pris får man låna? Vad är pantbrev och vad kostar det? Vad är lagfart och vad kostar det?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör
Fast egendom definieras som jord, 1 kap. 1 § JB. Dock åsyftas förstås inte sådant som jorden i en blomkruka, utan marken. Markytan indelas i sin tur administrativt i enheter som kallas fastigheter. En traditionell fastighet består primärt av en viss markyta, definierad genom sina gränser gentemot grannarna. Utöver marken hör även diverse tillbehör till fastigheten. Sådana föremål är alltså inte lös egendom, utan beståndsdelar av fastigheten. Sådana tillbehör kan i fysiskt avseende vara av tre slag, där en av dessa tre är allmänna fastighetstillbehör. Allmänna fastighetstillbehör beskrivs i lagen i första hand som "byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar", 2 kap. 1 § JB. För att det ska räknas som ett tillbehör krävs det två slags kopplingar till fastigheten, dels ett rent mekaniskt samband innebärande att de faktiskt finns på fastigheten ("har anbragts inom fastigheten"), dels ett ändamålssamband innebärande att tillfälliga arrangemang utesluts ("för stadigvarande bruk"). Dessutom räknas på rot stående träd och andra växter och naturlig gödsel som allmänna fastighetstillbehör.
Undersökningsplikt och dolt fel
När man köper ett hus föreligger en generell skyldighet att undersöka fastigheten i den omfattning som omständigheterna motiverar. Denna skyldighet kallas för undersökningsplikt. Som privatperson kanske man inte har den kunskap som behövs för att känna sig säker på att man har gjort allt som ska göras enligt undersökningsplikten och därför är ett tips att anlita en besiktningsman för att göra en besiktning av huset. Fel som köparen borde ha upptäckt vid den undersökning som gjorts eller borde gjorts får inte åberopas i efterhand, 4 kap. 19 § andra stycket JB. Dock kan det förekomma så kallade dolda fel. Ett dolt fel är något som finns där redan när man köper bostaden och som inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning. Dessutom krävs det att man som köpare inte ska ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. Som köpare kan du klaga på ett dolt fel i upp till tio år från det att man fick tillträde till huset, 4 kap. 19b § JB. Du bör då klaga (reklamera) inom rimlig tid från det att du upptäckte felet.
Mäklare
En mäklare har många skyldigheter att leva upp till inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Några av de främsta uppgifterna som en mäklare har när det kommer till köp av fastighet är att ge dig en beskrivning av objektet, ge dig skriftlig information om undersökningsplikten, erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaden, tala om för säljaren att hen ska ge dig som köpare korrekta uppgifter om objektet och att göra klart för både dig som köpare och säljaren att bara skriftligt köpeavtal är bindande.
Lån, pantbrev, lagfart
När det gäller lån av pengar för att finansiera ett fastighetsköp kan man oftast vända sig till banker som lämnar så kallade bolån, men även vissa kreditmarknadsbolag. Marknadsvärdet och din betalningsförmåga avgör hur mycket pengar du kan få låna. Du behöver dock finansiera en del av ditt köp med en kontantinsats. Banken lånar inte med mer än högst 85% av fastighetens marknadsvärde med fastigheten som säkerhet. När du räknar på kostnaden för lånet får du inte glömma att det tillkommer avgifter för lagfart samt för att ta ut pantbrev om du köper en fastighet. Lagfarten kostar 1,5% av köpesumman och skall ansökas senast 3 månader från köpet hos inskrivningsmyndigheten som är en av del Lantmäteriet och ger ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Om du sätter din fastighet som säkerhet för ett lån görs en inteckning i fastigheten och pantbrevet är ett bevis på inteckningen. För ett pantbrev får du betala 2% av pantbrevsbeloppet och likt lagfarten ska även detta ansökas om hos Lantmäteriet. Dessutom kan även administrativa avgifter tillkomma.
Jag hoppas att du fick svar på det du sökte, återkom gärna om du har fler funderingar!
Med vänlig hälsning,
