Generationsskifte för fastighet utan kapitalvinstbeskattning
Hej, min fråga gäller följande. Min mor vill ge mig hennes sommarhus , det har ett taxeringsvärde på 1,353 M ( 471 K huset ). Egendomen köptes 1971 för 71.000 kr.
Jag vill att min mor skall bo där så länge hon kan och vill.
Hur gör vi detta på bästa sätt , jag har 3 st syskon.
Är det bäst att jag köper huset för en mindre summa eller är det bättre att skriva ett gåvoavtal , alternativt skriva ett testamente. Vi vill hitta en lösning som håller juridiskt och kan inte bestridas i ett senare skede. Vårt önskemål är att detta sker snarast men vi vill försöka hitta en lösning som inte är synlig för mina syskon, idealiskt så kommer de inte att känna till detta förrän min mor gått bort.
Skall jag kanske köpa huset till taxeringsvärde eller högre pris men ingen överföring av kapital sker alternativt en överföring görs men sedan skänker min mor överföringssumman tillbaka till mig ?
Vill ju naturligtvis undvika reavinst beskattning ( eller i varje fall minimera den ).
När vi vet hur vi bäst går tillväga så undrar jag vilka dokument skall undertecknas och hur får vi tag på dem.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Jag tolkar din fråga som att du och din mor vill överlåta din mors sommarhus med tillhörande fastighet till dig på ett giltigt sätt men att din mor ska få disponera det fritt även fortsättningsvis. Ni vill göra det utan att dina syskon underrättas om detta. Med detta i åtanke vill du få veta vilket sätt som är bäst för att uppnå detta mål, exempelvis ett vanligt köp eller en gåva. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB), ärvdabalken (ÄB) och inkomstskattelagen (IL).
Utredning
Vi börjar med själva överlåtelsen. Gåva av fastigheter regleras i 4 kap. 29-31 §§ JB. I korthet innebär reglerna om gåva av fastigheter att vissa formkrav ställs upp: för att överlåtelsen ska vara giltig måste ett gåvobrev upprättas, detta måste undertecknas av givaren och mottagaren och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåts till köparen. Det finns diverse regler om fall då även annat än fastigheten överlåts i samma överlåtelse, då endast delar av fastigheter överlåts, och så vidare men dessa är sannolikt inte av intresse. För att bli lagfaren ("fullständig") ägare till fastigheten måste mottagaren därefter söka lagfart till fastigheten inom tre månader, något som fastslås i 20 kap. 1-2 §§ JB. Är gåvan inte blandad, det vill säga att ingen ersättning erläggs av mottagaren, utlöses heller ingen stämpelskatt. Eftersom en gåva enligt 8 kap. 2 § och 44 kap. 3 § IL inte beskattas som en avyttring anses ingen kapitalvinst ha realiseras, vilket innebär att ingen inkomstbeskattning sker. Förvärvaren inträder enligt 44 kap. 21 IL i givarens skattemässiga situation, vilket innebär att denne vid en framtida avyttring kan göra avdrag för givarens ursprungliga omkostnadsbelopp. På så vis kapitalvinstbeskattas inte överlåtaren, utan istället mottagaren om denne i framtiden avyttrar fastigheten.
Enligt min uppfattning är sannolikt en gåva det bästa alternativet i er situation utifrån det som framgår av din fråga. Detta baserar jag på att en gåva inte utlöser kapitalvinstbeskattning och du skriver att ni vill genomföra överlåtelsen snarast (vilket utesluter testamentering). Notera dock att kapitalvinstbeskattningen inte försvinner utan endast skjuts fram i tiden. Den enda svagheten i detta förfarande är att dina syskon i princip kan få reda på att överföringen skett om de aktivt söker information om detta i fastighetsregistret. Det bör dock noteras att ni i praktiken måste välja mellan denna risk och att du inte kan bli ägare till fastigheten innan din mors bortgång eftersom ägandet måste registreras; här måste ni välja det enda eller det andra. Det kan förstås finnas diverse anledningar till att vilja att din mor ska få någon form av ersättning vid överlåtelsen, och detta är ett fullt genomförbart alternativ, men förutsatt att det inte är så bedömer jag att en "ren" gåva är ert bästa alternativ. Detta är även aningen enklare rent juridiskt.
När ni väl överlåtit fastigheten är nästa fråga om ni vill att din mor ska ha ett formellt skydd för sin rätt att använda fastigheten trots att du äger den. Om ni upplever att er relation är god och att ni inte behöver ett avtal, och om din mor känner sig trygg med detta, kanske ni inte behöver något avtal. Om ni (kanske främst din mor) vill försäkra er om att din mor har juridiskt skydd för sitt brukande av fastigheten gentemot dig, eller för den delen mot någon du överlåter fastigheten till, bör ni dock upprätta ett nyttjanderätts- eller arrendeavtal. Ett sådant måste följa vissa formkrav och skrivas in i fastighetsregistret av Lantmäteriet. För att hålla detta någorlunda kort hänvisar jag till Lantmäteriets hemsida för mer information.
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/Tillgang-till-annans-mark/Nyttjanderatt/
Det sista ni behöver ta ställning till är huruvida din mor vill att gåvan ska ses som förskott på ditt arv eller inte. Eftersom du har syskon är det relevant att avgöra om ni vill att gåvan ses som en del av din arvslott efter din mor vid hennes framtida bortgång. Huvudregeln enligt 6 kap. 1 § ÄB är att en gåva som ges till en bröstarvinge ska ses som förskott på arv och därmed avräknas från mottagarens arvslott. Detta leder till en likadelning mellan bröstarvingarna. Skulle din mor av någon anledning finna det lämpligt att du ska få en större andel av arvet än dina syskon räcker det dock med att hon ger uttryck för att gåvan inte utgjorde ett förskott på arv. Detta görs lämpligast genom att ni skriver in detta i gåvobrevet.
Handlingsplan
Såsom framgått ovan rekommenderar jag er att, om ni efter noggrant övervägande kommer fram till att det verkligen är så ni vill ha det, upprätta ett gåvobrev enligt vad jag beskrivit. Vill din mor att gåvan inte ska ses som förskott på arv, och därmed gynna dig framför dina syskon rent ekonomiskt, bör ni skriva in detta i avtalet. Efter undertecknandet av gåvobrevet bör du snarast möjligt ansöka om lagfart för fastigheten hos Lantmäteriet. Därefter bör ni, om ni vill ha det så, upprätta ett nyttjande- eller arrendeavtal beroende på om ni vill att din mor ska betala "hyra" för sitt brukande eller inte. Slutresultatet kommer bli att du äger fastigheten, att din mor (eventuellt) har sin rätt att nyttja fastigheten skyddad och att fastigheten antingen räknas med eller inte räknas med i ditt framtida arv. Risken finns att dina syskon får reda på överföringen om de aktivt söker information om detta, men det är som berörts en risk som måste tas om du ska bli ägare till fastigheten idag. Även om de skulle få reda på överlåtelsen kan de dock inte hindra den på något vis eftersom du då redan är lagfaren ägare.
Att upprätta avtalen är egentligen inte särskilt svårt så länge formkraven uppfylls; det är definitivt något ni kan göra själva. Vill ni vara på den säkra sidan kan det dock vara en god idé att anlita en jurist. Lawline tillhandahåller diverse avtalsmallar och kan även upprätta skräddarsydda avtal till er om ni skulle vilja det, se länkarna nedan.
https://lawline.avtalsrobot.se/
https://lawline.se/boka
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
