Häva fastighetsköp som köpare
Skrivit på köpeavtal gällande fastighet med tillägg att handpenning och slutlikvid skulle betalas då jag som köpare fått in pengar för tidigare hus, nu fick jag inte in pengarna på utsatt datum blev lovad nytt datum vilket säljaren accepterade. Nu kom det inte in några pengar då heller varför överlåtelsedatum flyttades fram ytterligare. Samtidigt drabbades jag som köpare av återfall i sjukdom vilket gör att jag kommer få svårt att ta hand om fastigheten varför jag som köpare vill häva köpet. Har jag då möjloghet att använda mig av ursäktligt avtalsbrott då jag inte har kunnat påverka återbetalningen av tidigare hus ej heller kunnat påverka eller förutse sjukdom.
Tacksam för snabbt svar
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Köparens dröjsmål med betalningen är ett kontraktsbrott (4 kap 25§ jordabalken). Säljaren kan därmed begära fullgörelse vid domstol och kräva betalning. Påföljden är inte reglerad i lag utan följer av den allmänna principen pacta sunt servanda (avtal ska hållas). Här föreligger även rätt för säljaren att häva köpet pga att köparen är i dröjsmål med betalningen. Kravet är att detta måste vara reglerat i själva köpeavtalet, det måste alltså vara intaget som ett villkor. Hävning förutsätter alltså förbehåll i köpehandlingen. Detta innebär att du som säljare av din fastighet kan göra kontraktsbrott gällande mot den köpare som köpt ditt hus, medan säljaren av den fastigheten som du har köpt kan göra kontraktsbrott gällande mot dig.
Om säljaren kan häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen så har säljaren rätt till ersättning för den skada som uppkommit i samband med köparens avtalsbrott. Det är vanligt med en klausul i köpehandlingarna som innebär att säljaren får behålla handpenningen vid hävning och att detta utgör "skadeståndet". Skadeståndets storlek bestäms dock av storleken på den ekonomiska skada som säljaren drabbats av genom köparens avtalsbrott. Detta kan exempelvis vara förlusten vid en eventuell ny försäljning och ytterligare mäklararvoden. Det är viktigt att tänka på att säljaren måste ha gjort en tydlig hävningsförklaring till köparen för att ha rätt att kräva skadestånd. Förutom hävning av köpet kan säljaren kräva att köparen utan dröjsmål fullgör köpet jämte eventuell ränta.
För att du som köpare ska kunna häva köpet krävs att det föreligger väsentligt fel i fastigheten (4 kap. 19 § och 12 § jordabalken).
Möjlighet för dig att häva köpet enligt reglerna i avtalslagen föreligger inte pga sjukdomsfall, det krävs att någon av ogiltighetsgrunderna i avtalslagen är uppfyllda, såsom svek eller tvång.
När kontraktet väl är undertecknat är det mycket svårare för dig som köpare att dra dig ur. En möjlighet är dock att villkor i kontraktet inte uppfyllts. Då kan du dra dig ur utan att betala någon ersättning. Om ni tagit in som villkor i köpehandlingarna att du som köpare ska få sålt ditt eget hus för att köpet ska gå igenom, kan du åberopa detta som grund för att dra dig ur köpet. För säljaren är det en fördel om det inte finns några villkor inskrivna i kontraktet. Då blir du som ersättningsskyldig om hen drar sig ur efter att ha skrivit kontraktet.
Sammanfattningsvis kan du alltså åberopa att handpenning och köpeskilling ska betalas då du som köpare fått betalt för ditt hus, förutsatt att det är intaget i köpehandlingarna som ett villkor för att köpet ska gå igenom. Det är dock inte möjligt att avträda avtalet på grund av sjukdomsfall, såvida ni inte har kommit överens om annat, vilket jag misstänker att ni inte har.
Jag förstår att det här är en jobbig situation för dig! Jag önskar dig stort lycka till och du är såklart varmt välkommen att återkomma med fler frågor om du behöver.
Med vänlig hälsning,
