Hur kan jag gå tillväga för att kräva förfallen hyra?
Hej, jag har en liten vill som jag har hyrt ut privat under 3 år till samma hyresgäst. Vid några tillfällen har dom frågat om att få betala mindre då elräkningen varit för dyr. Detta har jag accepterat. Nu fick dom uppskov i februari för att de inte hade råd. Lovade betala det som släpade + vanliga hyran i april. De betalade inte släpet ej heller full hyra som utlovat.
Nu har de sagt upp hyresavtalet från 1/5. Dom har 3 månaders uppsägning enligt kontraktet. Jag har blivit lovad igen att allt skall betalas denna månad = idag. Detta har inte skett.
Hyresgästen har nycklarna och jag bor 140 mil bort. Har fått veta att dom reda flyttat till nytt boende. Men lovar att betala under uppsägningstiden till jag hittar ny hyresgäst. Jag betvivlar starkt att det kommer att ske.
Hur gör jag i detta läge? Har dom rätt till fastigheten trots att hyran inte är betald? Hur kan jag kräva in hyresskulden? Hur kan jag kräva att nycklarna lämnas tillbaka? Deras löften betyder inget just nu. Jag har dessutom inte satt dom i den situationen att ha dubbla hyror under 3 månader. Tacksam för all hjälpa.
Med Vänlig Hälsning
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som så att du funderar kring om en hyresgäst har rätt att bo kvar trots uteblivna hyror och hur du som hyresvärd kan gå tillväga för att driva in obetalda och förfallna (dvs. att dagen för betalning har passerat) hyror samt bostadsnycklar.
Till att börja med regleras bestämmelser kring dessa frågor i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), jordabalken (JB), lagen om betalningsföreläggande och handräckning (LBH) och rättegångsbalken (RB).
Uppsägning med omedelbar verkan
När man har ingått avtal (ett hyresavtal i ditt fall) gäller som huvudregel att avtalet är bindande för parterna och att avtalet alltid ska hållas. Om parterna har skrivit under ett avtal, är parterna alltså bundna till att uppfylla förpliktelserna som de genom avtalet har åtagit sig. Härtill är både hyresvärd och hyresgäst alltså bundna till att beakta en uppsägningstid på tre månader om detta regleras i hyresavtalet.
I vissa fall har dock en hyresvärd rätt att säga upp en hyresgäst med omedelbar verkan. Dessa situationer finns uppräknade i jordabalken och avser situationer när hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. En sådan situation är bland annat när hyresgästen underlåtit att betala hyran. Som hyresvärd har du en rätt att säga upp avtalet om hyresgästen inte betalat hyran en vecka från förfallodagen. En sådan uppsägning ska ske skriftligen och skäl till uppsägningen ska anges.
(12 kap. 42 § JB).
Betalningsföreläggande och särskild handräckning
Om en hyresgäst är skyldig dig pengar och denna fordran är otvistig (dvs. att ni är överens om fordrans existens) men hyresgästen vägrar att betala på grund av ovilja eller oförmåga, kan du få hjälp av Kronofogdemyndigheten att driva in din fordran. Kronofogden gör då ingen prövning i sak (dvs. huruvida fordran föreligger eller inte) utan ett s.k. betalningsföreläggande riktas direkt mot hyresgästen med ert hyresavtal som grund.
(1 § och 2 § LBH).
Vad gäller kravet på att återfå bostadsnycklarna så kan du även få hjälp med detta genom Kronofogden. Du ansöker då om en så kallad särskild handräckning. Ansökan om särskild handräckning används bland annat när någon annan hindrar en persons möjlighet att råda över sin egen egendom.
(4 § LBH).
Vill du att Kronofogden ska hjälpa dig att driva in din fordran och bostadsnycklar ska du lämna in en skriftlig ansökan om betalningsföreläggande och särskild handräckning direkt till Kronofogden. Till detta tillkommer en ansökningsavgift om 300 kr. Hyresgästen får då en viss tid på sig att svara på ditt anspråk.
* Om hyresgästen betalar skulden till dig måste du dra tillbaka din ansökan om betalningsföreläggande.
* Om hyresgästen bestrider skulden får du bestämma om du vill att Kronofogden ska överlämna ärendet till tingsrätten för prövning i sak, annars skriver Kronofogden av ärendet. Även här tillkommer avgift för en eventuell stämningsansökan.
* Om hyresgästen inte besvarar ditt anspråk meddelar Kronofogden ett utslag där hyresgästen förpliktas att betala ut det begärda beloppet. När du fått ett utslag om betalningsföreläggande är huvudregeln att den automatiskt går vidare till verkställighet, det vill säga att Kronofogden börjar arbeta med att driva in skulden. Då tillkommer eventuellt en kostnad på 600 kronor.
(9 §, 10 §, 11 §, 25 §, 29 §, 33-37 § och 42 § LBH).
Stämning i domstol
Det finns även en möjlighet för dig att föra en fullgörelsetalan mot hyresgästen genom att skicka in en stämningsansökan direkt till tingsrätten, där du yrkar på att hyresgästen ska betala den förfallna fordran till dig med hyresavtalet som rättslig grund. Att tänka på då är att det kommer att/kan komma att tillkomma kostnader för själva stämningsansökan, rättegångskostnader och eventuella ombudskostnader.
(13 kap. 1 § 3 punkten och 42 kap. 1 § och 2 § RB).
Om du vill stämma hyresgästen direkt vid tingsrätten rekommenderar jag dig att ta hjälp av ett ombud som kan föra din talan. I sådant fall hjälper våra jurister på Lawline gärna till med detta. Prisinformation och tidsbokning hittar du här.
Hoppas att du har fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
