Hur kan mina föräldrar ge bort huset som förskott på arv? Och hur ska arvet sedan fördelas mellan mig och mina syskon?
Om mina föräldrar vill ge mig ett arvsförskott på huset de äger, hur ska de gå tillväga och vad baseras beloppet på?
Jag har 2 systrar att dela arvet med.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar utgår jag ifrån att dina föräldrar ska ge dig hela huset som gåva utan att ta emot någon betalning från dig. Jag förutsätter också att det belopp du nämner i din fråga är det belopp som ska räknas av ifrån ditt arv vid en framtida fördelning av arvet från dina föräldrar. Jag förutsätter också att den kvarlåtenskap som ska fördelas mellan er syskon i framtiden är av större värde än huset som du nu får i gåva, skulle förskottet på arvet kränka dina syskons laglotter kan nämligen andra regler än de nämnda i svaret bli aktuella.
De kan ge bort huset genom att upprätta ett gåvobrev
Om dina föräldrar vill ge dig deras hus som förskott på arv gör de så enklast genom att upprätta ett gåvobrev. När man ska upprätta ett gåvobrev för en fastighet finns en del formkrav som ni måste beakta. Dessa formkrav är:
Avtalet ska vara skriftligt, innehålla uppgift om vilken fastighet det är fråga om, innehålla en förklaring av givaren/givarna (dina föräldrar) att fastigheten ska ges bort till mottagaren (dig), innehålla uppgift om köpeskillingen (i ert fall räcker det med att skriva att fastigheten ges som gåva), innehålla uppgift om hur stor del av fastigheten som ges bort samt skrivas under av både gåvogivare och gåvomottagare (4 kap 1 och 29 §§ Jordabalken)Om alla dessa formkrav beaktas och underskrifterna bevittnas av två personer (20 kap 7 § Jordabalken) så kan du sedan använda gåvobrevet för att söka lagfart på fastigheten. Dina föräldrar behöver inte skriva något om att gåvan ska ses som förskott på arv eftersom det presumeras att gåvan är förskott på arv (6 kap 1 § Ärvdabalken). Det är alltså endast när gåvan inte ska ses som förskott på arv som ni måste skriva det i gåvobrevet.
Eftersom att gåvan ska räknas som förskott på arv ska den räknas av från din arvslott vid en framtida fördelning av arvet
Förskott på arv innebär att en bröstarvinge (i detta fall du) har fått en gåva som sedan ska räknas av från dennes arvslott när arvet från föräldrarna ska fördelas. Rent praktiskt går det till så att fastighetens marknadsvärde vid gåvotillfället (jämför exempelvis Prop. 2004/05:25 s. 24) räknas in i den avlidnes kvarlåtenskap (6 kap 3 § Ärvdabalken). Därefter räknar man ut alla barnens arvslotter. Huvudregeln är att alla barnen ska ha lika stor del och därför måste det barn som fått ett förskott på arv räkna av värdet på förskottet från sin arvslott som sedan de andra barnen får dela på. Jag ska nedan ställa upp ett exempel:
Dina föräldrars hus har vid tillfället när de ger dig huset ett värde på 100 000 kr.
När båda dina föräldrar går bort har de en kvarlåtenskap som ska fördelas mellan dig och dina två syskon på ett värde av 500 000 kr.
Eftersom du redan har fått huset som förskott på arv så måste man tänka på detta när man fördelar arvet mellan er syskon. Därför lägger vi till 100 000 kr (värdet på huset vid gåvotillfället) till värdet av dina föräldrars kvarlåtenskap (100 000 kr + 500 000 kr). Det totala värdet som ska fördelas mellan er blir då 600 000 kr.
600 000 kr / 3 = 200 000 kr. Du och dina syskon ska ha 200 000 kr var i arv från era föräldrar.
Men eftersom du redan har fått huset till ett värde av 100 000 kr så kommer du endast att få 100 000 kr i arv från dina föräldrars kvarlåtenskap som hade ett värde av 500 000 kr. Dina syskon får alltså dela på de 400 000 kr (500 000 kr – 100 000 kr = 400 000 kr) som finns kvar efter att du har fått dina 100 000 kr och huset du fick i gåva.
Enligt mitt exempel kommer ni alltså alla tre att ha fått ärva till ett värde av 200 000 kr, din arvslott bestående av huset som hade ett värde på 100 000 kr samt 100 000 kr från kvarlåtenskapen och dina två syskon 200 000 kr var från kvarlåtenskapen.
Problematiken med att ge bort en fastighet som förskott på arv
Det kan vara problematiskt att ge bort en fastighet som förskott på arv då fastigheter ofta ökar ganska mycket i värde från gåvotillfället och tidpunkten när hela arvet från föräldrarna ska fördelas. Det kan därför vara bra att ha i åtanke att det kan uppstå osämja mellan er syskon om huset du får i arv ökar från 100 000 kr i värde (enligt mitt exempel ovan) till en betydligt högre summa eftersom det ändå endast är 100 000 kr som ska räknas in som värdet på förskottet på arvet. Det kan då tyckas orättvist att du då indirekt fått ett arv som är betydligt större än dina syskons.
Ett sätt att möjligen undvika denna osämja är att dina föräldrar istället ger huset till alla er syskon och sedan kan dina syskon sälja sina andelar till dig till marknadsvärdet. På så sätt har ni alla tre fått lika mycket i gåva av dina föräldrar. Risken med detta är att löften om att sälja eller utge förköpsrätt till fastighet saknar verkan inom svensk rätt. Skulle dina syskon vägra att sälja sina andelar i huset efter att de lovat att göra så så kan du alltså inte med några rättsliga medel tvinga dem till det (se till exempel NJA 1990 s. 18 och NJA 2002 s. 467).
Det skulle eventuellt vara möjligt att i gåvobrevet uppställa en skyldighet för dina syskon att först erbjuda dig att få köpa deras andelar i huset om de ska sälja dem (jämför domen i NJA 1981 s. 897). Det innebär att ett villkor i gåvobrevet om att du ska få köpa deras andelar före någon annan kan vara rättsligt bindande och göras gällande. Men utgångspunkten lär ändå bli om du litar på att dina syskon kommer att sälja sina andelar i huset till dig eller inte.
Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?
Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist!
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Vänligen,
