Inom vår samfällighet vill vi bygga ut en existerande brygga, men andra fastighetsägare med olovligt uppförda bryggor motsätter sig detta, vilka åtgärder kan vi vidta?
Vår fastighet ingår i en samfällighet som består av totalt 6 fastigheter. Samfälligheten består av 1 ha mark och 1 ha vattenområde. Varje fastighet har rätt till en båtplats på svaj vid boj. Dessutom finns en samfälld brygga 3,5mx2,5m. med bygglov. Tre av fastigheterna har strandtomt på två av dessa har byggts stora bryggor som tar i anspråk vårt gemensamma vatten. Det är 15 år gamla svartbyggen För att underlätta båtlivet önskar vi som ej ha strandtomt bygga ut den samfällda bryggan så vi får plats med jollar. Detta motsätter sig fastigheterna med bryggor då de anser att den skulle komma för nära deras brygga som faktiskt ligger på vårt gemensamma vatten. Vi tycker att de tar för stor plats av vårt gemensamma vattenområde med både stor brygga och båt på svaj. Eftersom vi ska sälja vill tilltänkta köparen ha en lösning på det som han ser som en orättvisa att dessa 2 fastigheter faktiskt använder 4/6 av det gemensamma vattnet.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer i det följande redogöra för kraven för röstning för beslutsfattande i samfälligheter och därefter behandlar jag olovliga byggnationer och åtgärder.
Det finns två olika förvaltningsformer i samfällighetsföreningar; delägarförvaltning och föreningsförvaltning, vilka regleras i lag (1973:1150) (LfS) om förvaltning av samfälligheter
Delägarförvaltning innebär att en samfällighet förvaltas direkt av delägarna i en samfällighet. Vid delägarförvaltning krävs det att alla är överens när beslut fattas (6–7 §§ LfS).
Föreningsförvaltning innebär att en samfällighet förvaltas av en samfällighetsförening. En samfällighetsförening är en juridisk person och registrerad i Lantmäteriets register. I ett sammanträde mellan delägarna kan beslut endast gälla om det råder majoritetsbeslut. Vid lika röstantal gäller den mening ordföranden biträder (22 § LfS). Det bör tilläggas att ett beslut kan anses vara ogiltigt om inte samtliga delägare beretts möjlighet till sammanträdet och fått information om att sammanträdet kallas för ett särskilt beslut (15 § LfS).
Anser medlem i samfällighet, vars rätt beröres, att beslut som fattas på föreningsstämma inte tillkommit i behörig ordning eller att det strider mot LfS eller annan författning eller mot stadgarna, får denne klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen hos mark- och miljödomstolen (53 § LfS). Prövning kan sålunda ske i högre instans än vid samfällighetens sammanträde.
Preskriptionstiden
Preskriptionstiden för olovligt byggande är tio år. Detta innebär att byggnadsnämnden i kommunen inte får besluta om föreläggande för att något är uppfört utan bygglov, i det fall det har förflutit mer än tio år sedan den olovliga byggnationen uppfördes 11 kap. 20 § (2010:900) plan- och bygglag (PBL).
Andra hänsyn än preskription
Fastän det är riktigt att preskriptionstiden för olovligt byggande enligt PBL är tio år, innebär inte preskriptionen att byggnationen efter 10 år blir laglig. Innebörden är endast att möjligheten för kommun och andra myndigheter att ingripa med PBL som stöd är utsläckt. I detta fall blir sålunda frågan, om regleringen i miljöbalk (1998:808) (MB) kan aktualiseras. Ligger byggnationen i ett strandskyddsområde, krävs det nämligen dispens för att få uppföra byggnation (7 kap. 15 § MB). Strandskyddsområde utgörs av det område som sträcker sig 100 meter från strandlinjen upp på land och ut i havet. Saknas dispens och bryggan trots det uppförts inom strandskyddet, kan den ansvarige dömas till böter eller fängelse för brott mot områdesskydd (29 kap. 2 § p. 2 MB). Enligt 26 kap. 9 § MB har en tillsynsmyndighet i det enskilda fallet möjlighet att besluta om de förelägganden och förbud som behövs för att MB ska följas. Mer ingripande åtgärder än vad som behövs i det enskilda fallet får inte tillgripas. Av 26 kap.14 § MB följer att beslut om föreläggande får förenas med vite. I Mark- och miljööverdomstolens dom i mål nr M 7737-16 konstaterades, att den omständigheten att bryggan har funnits en längre tid inte i sig har någon betydelse.
Slutsats
Ni kan i samfälligheten rösta beträffande tillbyggnaden på den existerande bryggan. Beroende på i vilken förvaltningsform er samfällighet bedrivs i – delägarförvaltning eller föreningsförvaltning – kan bryggan byggas ut om beslutet fattas med allas accepterande, eller med enkel majoritet. Skulle det vid en omröstning beslutas att bryggan inte ska byggas ut, kan ni väcka talan vid mark- och miljödomstolen och yrka att domstolen ska fastställa att bryggan ska kunna byggas ut.
De av vissa fastighetsägare olovligt uppförda bryggorna kan inte angripas med stöd av PBL, eftersom preskription inträtt. Däremot kan den olovliga byggnationen angripas med stöd av MB, i det fall bryggorna ligger inom strandskyddsområdet och det inte föreligger dispens. I sådana fall kan de fastighetsägarna föreläggas att riva bryggorna, förutsatt att ett sådant föreläggande inte anses vara för ingripande.
Jag rekommenderar att ni upplyser de övriga i samfälligheten beträffande de förelägganden som kan åläggas fastighetsägarna med olovliga bryggor. Därefter bör ni vid ett sammanträde kunna rösta för att tillbyggnation ska godkännas. Alternativt kan ni kontakta byggnadsnämnden i er kommun för att försöka få fram ett föreläggande om rivande av de olovliga bryggorna, för att skapa mer plats i vattenområdet.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
