Kan en fastighetsköpare framställa krav för ett dolt fel trots att köpeavtalet innehåller en friskrivningsklausul?
Hej. En fråga om friskrivning vid köp av fastighet.
De förra ägarna till vårat hus som vi köpte förra vintern (2017) har friskrivit sig från fel och brister.
Står så här i fadtighetsbeskeivningen: köparen av fastigheten är medveten om att det i köpekontraktet kommer att tas in en klausul där säljaren friskriver sig från ansvar för fel eller brister i fastigheten.
I själva kontraktet hittar jag följande paragraf §13§ friskrivning generell: köparen uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.
Så nu undra vi om detta gäller dolda fel oxå? Då vi har en läcka i från taket på utbyggnaden som kom nu denna helgen som varit. Har inte varit något förra vintern när vi köpte det eller vår/sommaren eller under tidig höst.
Vi har tagit kontakt med försäkringsbolaget för att se om de kan hitta vad vattnet kommer ifrån. Vi hittar inget varken uppe på taket eller inne i huset mer än att det rinner vatten från dörrkarmen. Vi har heller inga vatten rör som går där.
Hoppas ni kan svara enkelt på min fråga.
Tack i förhand.
Lawline svarar
Svar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Vilket regelverk är tillämpligt?
Fastighetstransaktioner regleras i 4 kap. jordabalken. Enligt huvudregeln är säljaren ansvarig för dolda fel men den, liksom de flesta andra regler i 4 kap., är möjlig att åsidosätta genom avtal (s k dispositiv lag).
Det är dock inte möjligt att avtala bort felansvaret om säljaren är en näringsidkare.
Vad innebär en friskrivningsklausul?
Det finns två typer av friskrivningar: egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Den förra innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten, exempelvis att isoleringen är i gott skick. Den senare är aktuell i ert fall och innebär att köparen avskärs från alla möjligheter att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten.
Är friskrivningsklausuler giltiga?
Eftersom bestämmelserna om felansvar går att avtala bort får en friskrivningsklausul i regel full verkan. Men det förutsätter att kontraktsspråket är tydligt och klart formulerat. I rättsfallet NJA 1976 s. 217 bedömde Högsta domstolen en mer eller mindre exakt likadan klausul som ni använde. Den uppfyllde tydlighetskravet och var således giltig. I NJA 1983 s. 808, däremot, underkände Högsta domstolen formuleringen "[fastigheten] överlåts sådan den av köparen besiktigats" eftersom den var för luddig och innebörden oklar.
En friskrivningsklausul kan också fråntas verkan om säljaren antingen (i) kände till felet ifråga eller (ii) muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte alls fanns. Om ni innan köpet exempelvis diskuterade utbyggnaden och framförde tvivel varpå säljaren lämnade lugnande uppgifter i stil med att taket "nyligen besiktats och är i gott skick" – alltså information som injgöt vissa befogade förväntningar hos er – kan säljaren inte sen neka felansvar med hänvisning till friskrivningsklausulen.
Att bevisa att säljaren på förhand kände till felet eller att säljaren lämnade vissa muntliga utfästelser är emellertid mycket svårt, särskilt lång tid senare.
Slutligen kan en oskälig friskrivningsklausul jämkas. I rättsfallet NJA 1983 s. 865 hade två privatpersoner köpt en fastighet av kommunen. Köpeavtalet innehöll en friskrivningsklausul som Högsta domstolen fann oskälig på grund av den ojämna partsställningen – kommun mot privatperson, att köparen fått intrycket att fastigheten var i gott skick efter en stor renovering och att felen var grundläggande och omfattande. Ingen, förutom möjligen den andra, omständigheten är närvarande i ert fall. Det är därför osannolikt att en domstol skulle underkänna friskrivningsklausulen på grund av oskälighet. (36 § avtalslagen).
Sammanfattning – Vad innebär det sagda?
Såvida inte ni kan påvisa att säljaren kände till felet ifråga innan försäljningen gäller dessvärre friskrivningsklausulen med full verkan och ni är förhindrade att framföra krav på ersättning för (det dolda) felet.
Har ni följdfrågor eller funderingar kring mitt svar är ni välkomna att höra av er till mig på Elias.Olsson@Lawline.se!
Bästa hälsningar,
