Mina barn ska köpa var sin andel av min sommarstuga - hur gör vi och vart vänder vi oss?
Hej !
För att jag ska ha råd och kunna behålla min sommarstuga några år till vill mina 2 barn gå in och köpa en del i fastigheten. Jag ska vara den som har ansvar och deras del kommer att vara en ringa del av värdet taxeringsvärdet. Hur gör man och vart vänder man sig.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer utgå från att din sommarstuga är en fastighet (alltså att du äger både stugan och tomten). Då finns reglerna om försäljning i jordabalken (JB). Eftersom ni ska äga stugan tillsammans kommer jag också gå in i regler som finns i samäganderättslagen.
Överlåtelse av fastighet kräver ett skriftligt avtal med vissa uppgifter angivna
För att sälja en fastighet måste ni upprätta ett köpeavtal (JB 4 kap. 1 §). För att avtalet ska vara giltigt och kunna användas för att ändra lagfarten måste det:
- Vara skriftligt
- Innehålla uppgifter om alla parter (namn, adress, personnr.)
- Signeras av säljaren
- Signeras av köparen
- Ange att det rör sig om ett köp
- Ange priset som betalas för fastigheten
- Ange vilken fastighet det rör sig om genom fastighetsbeteckning och adress
- Ange hur stor andel av fastigheten som säljs
- Bevittnas av två andra personer
Ni kan upprätta ett avtal för försäljningen till båda dina barn. Det viktiga är att det är tydligt hur stor andel och vilket pris som gäller för var och en av dem. Vill ni ha med andra villkor i avtalet går det bra att ta med dem också, men tänk på att allt ska vara väldigt tydligt angivet. Gör tre exemplar av avtalet, så att alla tre kan få var sitt original.
När försäljningen är klar ska ni söka om ändring av lagfarten hos Lantmäteriet
När ni har upprättat avtalet ska ni skicka in det till en ansökan till Lantmäteriet för att ändra lagfarten på huset. Då kommer det ändras i fastighetsregistret, så att det syns att dina barn äger så stor andel som de köpt av dig. För att göra detta fyller ni i Lantmäteriets färdiga blankett och skickar in den tillsammans med ett av avtalen i original till Lantmäteriet. Ni kommer få tillbaka originalhandlingen när de är klara med att behandla er ansökan.
För att få lagfart behöver ni också betala en expeditionsavgift som idag (mars 2018) ligger på 825. Ni kommer också behöva betala stämpelskatt. Stämpelskatten ligger just nu på 1,5 % för privatpersoner och det beräknas på det högsta av försäljningspriset eller fastighetens taxeringsvärde föregående år. Du och dina barn har gemensamt ansvar för att betala in stämpelskatten.
Upprätta ett avtal om samägande för att undvika konflikter i förvaltning av fastigheten
Du och dina barn kommer äga fastigheten med det som kallas samäganderätt. Det betyder att om någon av er ska förfoga över fastigheten eller vidta någon åtgärd som har med förvaltningen av den att göra, så måste den personen ha de andras samtycke (samäganderättslagen 2 §). Det spelar ingen roll att ni har olika stora andelar. Det betyder att ni i princip alltid måste vara helt överens om ni till exempel ska sälja fastigheten i framtiden, ska bygga om, hyra ut den eller göra något annat. I vissa fall leder detta till stora problem för personer om de inte kommer överens om något och man kan fastna i jobbiga konflikter.
För att undvika det kan ni upprätta ett samägandeavtal där ni reglerar hur stort ansvar och vilka rättigheter ni har i förhållande till varandra i fråga om förvaltningen av fastigheten. I ett sånt avtal kan ni till exempel bestämma att du får rätt att ta beslut om förvaltningen av fastigheten själv, eller att du får ta beslut i vissa typer av frågor men måste ha dina barns samtycke i vissa typer av frågor. Ni kan sätta upp villkoren i ett sånt här avtal utifrån era egna behov. Skulle ni hamna i en situation i framtiden där ni inte kommer överens om något kan ni alltid se tillbaka på detta avtal och gå efter vad ni kommit överens om.
Ett samägandeavtal har inga särskilda formkrav, men för att det ska vara tydligt och användbart om ni skulle hamna i någon konflikt rekommenderar jag att det:
- Är skriftligt
- Anger dina och dina barns personuppgifter (namn, adress, personnr.)
- Anger hur stor andel var och en äger
- Signeras av alla tre
- Bevittnas av två utomstående
- Tydligt anger vilka olika befogenheter du och dina barn har i förvaltningen av fastigheten
- Tydligt anger om någon av er har ett visst ansvar att betala kostnader och liknande som kommer av fastigheten
Sammanfattningsvis behöver du och dina barn först och främst upprätta ett skriftligt köpeavtal som uppfyller alla formkrav som jag angav ovan. Ni ska skicka in ett original av avtalet tillsammans med en blankett till Lantmäteriet för att ni ska få ändra lagfarten. Det tillkommer vissa avgifter när ni gör detta. För att se till att du har större kontroll över fastigheten och undvika onödiga konflikter rekommenderar jag er också att upprätta ett samäganderättsavtal där ni bestämmer hur stor rätt och hur stort ansvar var och en av er har för förvaltningen av fastigheten.
Ni kan ordna de här avtalen själva utan större problem, men vill ni vara säkra på att alla olika villkor blir precis som ni vill ha dem är det alltid säkrare att ta hjälp av en jurist som har erfarenhet av att upprätta såna här avtal. Ni är alltid välkomna att boka tid med våra egna jurister här.
Jag hoppas att detta har gett dig svar på dina frågor. Om något är oklart är det bara att höra av sig till oss igen.
Vänliga hälsningar,
