Myndighetsbeslut fel i fastighet
Hej…..
Frågan gäller en fasighetsaffär där vi vid tillträdet hade en brandinspektion av brandskyddsmyndigheten. Det visades sig då att säljaren, redan för sex är sedan, fått skriftlig anmodan att rätta till felen. (brandskyddet inspekteras tvingandes vart sjätte år). I annat fall skulle eldningsförbud utfärdas på braskaminen.
Vi vill nu att säljaren ersätter oss för detta, men denne vägrar och hänvisar upprepat till undersökningsplikt vid sk. "dolda fel". Vi hänvisar våra krav till köpekontraktet. Beloppet är ganska ringa ca 2% i förhållande till köpeskillingen för fastigheten.
Köpekontraktet innehåller en klausul där säljaren garanterar att fastigheten inte har några ålägganden från nämnder eller myndigheter.
När vi vid upprepade påstötningar, samtliga med hänvisning till kontraktet, till slut får svar är det ett erbjudande om att säljaren kan ersätta oss för en av detaljerna (representerar en mindre del) och återigen med hänvisning till "dolt fel".
Vi misstänker att om vi accepterar säljarens bud till förlikning, med hänvisning till dolda fel, kommer denne att hävda att beloppet är ringa och följaktligen får vi då ingen ersättning alls. Vi ser nu inga andra möjligheter än att gå till tingsrätten med ett sk. "förenklat förfarande".
Vi är införstådda med att det skulle innebära en viss ekonomisk risk och en hel del arbete och skulle därför uppskatta er syn på saken? Om ni kunde beskriva hur vi bör gå tillväga och om vilka förberedelser (dokument, intyg e.t.c) vi behö
Lawline svarar
Hej! Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Rådighetsfel
Köp av fast egendom regleras av Jordabalkens fjärde kapitel. När en fastighet är belastad med myndighetsbeslut som gör att köparen inte kommer kunna råda över fastigheten som den haft skäl att förutsätta är detta ett rådighetsfel i fastigheten och regleras av 4 kap. 18 § JB.
Ingen undersökningsplikt
Den generella undersökningsplikten vid köp av fast egendom som framgår av 4 kap. 19 § 2 stycke JB gäller för "faktiska fel", detta kan vara till exempel att det är fukt i väggarna eller att golvet har en spricka osv.
I detta fall gäller det ett beslut av brandskyddsmyndigheten vilket som tidigare sagt är ett rådighets fel och vid dessa finns det inte någon lagstadgad undersökningsplikt för köparen. Säljaren har därmed ett strikt ansvar.
Ni har även till er fördel avtalet där köparen lämnar en uttrycklig garanti. När det rör sig om faktiska fel innebär en uttrycklig garanti att köparens undersökningsplikt minskar.
Bevisning
Vid en rättslig process av ärendet är det viktigt att ni kan styrka era påståenden. Detta kan göras genom att åberopa avtalet som bevisning samt myndighetsbeslutet.
Om ni vill ha hjälp med hur ni bäst bör förbereda er samt vilken bevisning som kan bli relevant råder jag er att boka en tid med våra jurister. Det kan ni göra genom den här länken: http://lawline.se/boka.
Vänligen,
