Rättsligt fel i fastighet
I köpekontraktet var det aldrig nämnt att det fanns ett lån på 50 tkr. som vi får betala ränta och amorteringar förutom underhållskostnaden. Vi anser att huset därigenom har ökat i pris med 50 tkr. och att säljaren ska ersätta oss för lånet. Han säger att de också blev överraskad av att det fanns ett lån men att de nu överlämnar stafettpinnen till oss. Vi vill naturligtvis inte vara oärliga om vi skulle avyttra huset utan att ta upp lånet.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga, samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster!
Jag förstår din fråga som att du undrar vad ni kan göra och vad ni har rätt till i den situationen som du förklarat, och kommer därför nedan utgå ifrån det. Har jag uppfattat din fråga fel är du varmt välkommen att återkomma till mig på min mail som du finner längst ned i svaret. Vidare kommer jag i mitt svar anta att ni har betalt för hela fastigheten och att det inte finns något innestående belopp som du är skyldig säljaren.
För att finna svar på frågan du har ställt får man vända sig till Jordabalkens 4 kap, då det kapitlet handlar om just köp och försäljning av fastigheter.
Först kommer jag att redogöra för om fastigheten kan anses vara felaktig och sedan kommer jag att redogöra för vad ni har rätt till.
Föreligger fel i fastigheten?
En allmän förutsättning när man köper en fastighet är att den är att fastigheten är fri från belastningar, så som lån och andra rådighetsinskränkningar. Detta innebär att säljaren är skyldig att upplysa en köpare om sådana belastningar. Om man tar över lån vid försäljning eller gåva av fastighet ses lånet som en betalning. I ert fall kan lånet ses som ett fel i fastigheten. Detta fel kallas för ett rättsligt fel och omfattar oförutsedda belastningar på fastigheter som man köpt.
Rättsliga fel behandlas i 4 kap 16 § Jordabalken och paragrafen syftar till att skydda köpare av fastigheter. En fastighetsköpare ska inte behöva räkna mer större belastning än vad hen har fått reda på vid köpet. Rättsligt fel föreligger när fastigheten för ett högre belopp än vad som förutsattes vid köpet på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt. Som köpare ska man kunna utgå ifrån att en fastighet som man köper är fri från panträtter och inteckningar.
Huruvida säljaren visste om belastningen/lånet när ni köpte fastigheten är inte av vikt vid bedömningen om fel föreligger, utan det som krävs är att ni som köpare inte visste om lånet.
Utifrån vad du har berättat i din fråga som du ställde verkar det vara uppenbart att rättsligt fel föreligger i ert fall, och att ni har rätt att vidta åtgärder gentemot säljaren.
Vad har ni rätt till?
Vad ni har rätt till beror lite på när ni köpte huset. Köparens ansvar preskriberas 10 år efter det att ni köpte fastigheten, så om det har gått mer än 10 år har ni inte rätt att kräva säljaren på någonting. Har det däremot inte gått 10 år än ser läget bättre ut för er.
Om det inte har gått 10 år sedan ni köpte fastigheten har ni först och främst rätt till att säljaren korrigerar felet. En sådan korrigering sker lättast genom att säljaren ersätter er med en summa som motsvarar lånet.
Om säljaren inte korrigerar felet inom en månad från det att de fått en tillsägelse av er så har ni rätt att häva köpet samt att få ersättning för den skada som ni lidit på grund av besvären.
Är ni inte intresserade av att häva köpet kan ni fortsätta kräva säljaren på betalning. Jag förstår att ni inte vill sälja huset vidare utan att ha avklarat det hela med er säljare och utan att informera nästa köpare.
Min rekommendation är att ni vänder er till säljaren och kräver säljaren på betalning/ersättning för summan som lånet motsvarar. Betalar inte säljaren er inom en månad kan ni välja att häva köpet eller att fortsätta ställa krav på säljaren om betalning, genom att exempelvis väcka talan vid domstol om betalning. Får ni en dom från domstolen kan ni använda denna dom som en exekutionstitel hos Kronofogden om ni önskar hjälp från Kronofogden att driva in betalningen.
Hoppas du har fått svar på din fråga! Är det något i mitt svar som du inte förstår kan du självklart återkomma till mig på cornelia.najafi@lawline.se så ska vi reda ut oklarheterna.
Önskar du vidare hjälp med ert ärende står vår juristbyrå mer än gärna till tjänst. Ni når mig på min mail om så är fallet eller för att få mer information om juristbyrån.
Lycka till!
Mvh,
