Säljarens ansvar vid försäljning av hus
Min fråga handlar om vilka krav man kan ställa på en hussäljare. Dvs kan någon som bara inte förstår att huset har stora renoveringsbehov komma undan med att intyga att hen inte noterat några fel?
Jag lät besiktiga ett hus jag tänkt köpa och det visade sig att taket var fellagt, att det borde ha bytts för länge sedan, att vatten trängt in i träet och gjort det buckligt och att det kunde blåsa bort när som helst. Besiktningsmannen sa att det måste bytas ut omedelbart. Detta hus såldes som att det var utan anmärkning.
Ytterligare ett fel var att ägaren skrivit att huset var från 1994, men det visade sig att det var från 1991.
Det fanns även andra fel, som att träet gick ända ned i marken på två sidor, att det saknades fönsterbleck oh att hängrännan var felmonterad så att vatten inte rann ut.
På frågan "Har ni observerat eller haft anledning att misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om?" svarade säljaren Nej.
Jag som inte kunde något om hus har nu betalat 7000 kronor för ingenting (för besiktningen). Är ju inte längre intresserad av att köpa. Är detta verkligen ett okej förfarande? Kan man genom att vara okunnig komma undan med vad som helst? Vad säger lagen?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vid köp av fast egendom har man i Sverige fördelat ansvaret att kontrollera husets skick huvudsakligen på köparen. Detta stadgas i Jordabalkens (JB) 4 kap. 19 § andra stycket och brukar benämnas som köparens "undersökningsplikt". Denna är väldigt långtgående och ansvar för att fel inte blir kända av köparen innan köpet ligger i de flesta fallen på köparen. Endast i undantagsfall kan säljaren bli ansvarig för saker som denne har utfäst om huset. Om en sak som säljaren har sagt om huset och detta inte stämmer och borde ha upptäckts av köparen vid undersökningen innan köpet, bär säljaren inget ansvar för felsägningen. Det här görs till exempel tydligt av rättsfallet NJA 1978 s. 301 där säljaren sagt att vattnet varit "friskt och gott" men köparen enkelt borde upptäckt att så inte var fallet. Alla felen om husets skick som du beskriver är sådana som enkelt upptäcks vid en besiktning av huset, varför ansvaret för dem inte ligger på säljaren enligt lagens bestämmelser.
Motsatsen till undersökningsplikt är upplysningsplikt. Denna innebär att säljaren har en skyldighet att upplysa köparen om vissa fel i fastigheten. Denna plikt är dock inte speciellt långtgående alls. När säljaren svarar "nej" på frågan om det finns några fel som bör upplysas om, är det nog fel som omfattas av upplysningsplikt. Några sådana fel finns nog inte i den aktuella fastigheten. Därför är det nog inte ohederligt av säljaren att besvara frågan på det sättet.
Skillnad är det däremot när säljaren påstår att huset är från ett annat årtal än vad det egentligen är. Enligt JB 4 kap. 19 § första stycket, kan saker som säljaren genom avtalet utfäst utgöra fel som säljaren bär ansvar för. Även om det skiljer sig från vad man kunde anta vid köptillfället kan det utgöra fel. Till exempel har i fallet NJA 1983 s. 858 en felaktig uppgift om en fastighets areal ansetts vara fel. Vid en besiktning går inte att kontrollera exakt vilket årtal som ett hus är uppfört. Därför kan säljarens uppgift vara det man måste luta sig emot. Då kan denne bli ansvarig och riskera påföljder enligt JB 4 kap. 12 §. Det är dock tveksamt om ett hus ålder kan ge upphov till något fel som går ut över köparen.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
